中國房地產(chǎn)業(yè)盛產(chǎn)富豪漸成常態(tài)。10月10日公布的“2007胡潤百富榜”顯示，內(nèi)地前一百名富豪中有43位涉足房地產(chǎn)業(yè)，前十名里更有6位涉足房地產(chǎn)業(yè)。
如此高的集中度由來已久，預(yù)計(jì)還將持續(xù)相當(dāng)長的時間，而這其中的吊詭之處主要在于：
其一，上述情況明顯背離于當(dāng)今產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢。近年來，全球富豪榜單中已很難找到房地產(chǎn)商名號，在新經(jīng)濟(jì)(行情論壇)背景下，財富得以大量聚集的產(chǎn)業(yè)一般具有兩點(diǎn)特質(zhì)，邊際成本低或者規(guī)模效應(yīng)大，微軟和沃爾瑪分別代表了兩種發(fā)展方向，而作為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)代表的房地產(chǎn)業(yè)則很難突破成本與規(guī)模瓶頸。
其二，上述情況明顯背離于中國企業(yè)，尤其是民營企業(yè)比較優(yōu)勢所在。一般而言，由于受政策、資本、技術(shù)等條件制約，中國的民營企業(yè)大量集中在勞動密集型產(chǎn)業(yè)中，中國經(jīng)濟(jì)賴以高速發(fā)展的最主要動力——出口，也主要來自于中低端制造部門，而房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需要的資金、政策支持，通常更易為國有企業(yè)所取得。
那么中國的房地產(chǎn)行業(yè)又是如何“批發(fā)”出大量富豪的呢？一個顯而易見的解釋是，產(chǎn)業(yè)利潤率的主要決定因素是進(jìn)入壁壘。具體到中國民營企業(yè)的情況來看，由于他們能夠進(jìn)入并立足的產(chǎn)業(yè)往往存在眾多現(xiàn)實(shí)或者潛在中的競爭者，因而其總體利潤率難以令人樂觀，與集中在金融、電信、能源、交通等行業(yè)中的國企寡頭相比，民營企業(yè)更是相形見絀。
受種種復(fù)雜因素影響，房地產(chǎn)業(yè)恰是目前比較少的，對內(nèi)開放度較高而對外開放度較低的產(chǎn)業(yè)。1994年“首屆中國房地產(chǎn)綜合效益百強(qiáng)企業(yè)”幾乎全部為國企，而到了10年后的2004年，中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)中的國有成分已退縮至40%，民營企業(yè)和三資企業(yè)的占比分別為42%和18%。
排除掉外資企業(yè)的競爭，民營企業(yè)相對于國有企業(yè)的效率優(yōu)勢并不令人費(fèi)解，再加上中國的土地資源管理、信貸風(fēng)險管理、工程建設(shè)管理、房屋銷售管理等環(huán)節(jié)中存在諸多漏洞，“夾縫”中成長起來的民營房地產(chǎn)商通過種種或明或暗的經(jīng)營手段迅速積聚起大量財富可謂“當(dāng)然”。
值得指出的是，伴隨近年來房價一路飛漲，中國的房地產(chǎn)行業(yè)離奇但又合乎邏輯地表現(xiàn)出兩點(diǎn)跡象：
其一，從產(chǎn)權(quán)形式上來看，房地產(chǎn)企業(yè)開始表現(xiàn)出向國有回歸的勢頭。2004年，A股上市房企基本為民營，到2006年，A股市值最大的10家房企中，只剩下一家為民營企業(yè)。另據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》報道，2005年上海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)中，具有國資淵源的企業(yè)占到了60%左右。這種產(chǎn)權(quán)模糊化傾向是否意味著，轉(zhuǎn)型國有的民營企業(yè)為了克服市場不完全所造成的障礙而不得已求助于地方政府加入其經(jīng)營？或者是國有部門重新發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)巨大的利潤空間而試圖重新壟斷該市場？
其二，按照經(jīng)濟(jì)學(xué)家德姆塞茨的研究，如果市場中存在串謀，不同等級規(guī)模的企業(yè)總是會有較多的利潤而與其市場規(guī)模無關(guān)，中國房地產(chǎn)業(yè)高度分散且大小不一的格局，以及不時與聞的“暴利說”正與此相符。由此帶出的問題是，那些以競爭性市場為前提的調(diào)控舉措是否對癥下藥？
樓市事關(guān)大眾民生，“成功”在先的創(chuàng)富模板又在一定程度上引領(lǐng)著中國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展取向，但愿上面的思考，能為烈火烹油中的房地產(chǎn)業(yè)提供一些降溫去火的因子。
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