如果說，2005年和2006年的房地產(chǎn)調(diào)控政策是以“收縮供給、抑制需求”為主要思路，那么近期密集出臺的調(diào)控新政，則將“平衡供求”視為政策目標的第一落點。而這種平衡，不僅包括對房產(chǎn)投資性需求的抑制，也包括政府對住房有效供給，尤其是對保障性住房的供給擔負責任。
不可否認，處在城市化進程中的中國，住房剛性需求和土地供應約束是必須面對的現(xiàn)實。因此，供求緊張很大程度上是一個真實的故事。但是，在人民幣升值、流動性充裕的宏觀背景下，由于資產(chǎn)價格上漲所造成的日益旺盛的房產(chǎn)投資需求，無疑是在這種“真實”上堆積“泡沫”。
顯然，管理層已經(jīng)意識到房地產(chǎn)正在積聚和擴散的風險，并且開始采取實質(zhì)性措施“區(qū)別對待”購房需求。其中，投資性購房需求已經(jīng)成為調(diào)控的主要對象。
9月底，央行和銀監(jiān)會出臺新政，收緊商業(yè)性房地產(chǎn)信貸。購買第二套及二套以上住房，貸款首付款比例將不低于40%。同時，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍。從目前的實際情況看，各大商業(yè)銀行出于房貸風險自控的考慮，對該政策的執(zhí)行有“從嚴”的趨勢。
在持續(xù)加息的進程中，這種帶有懲罰性的差異化利率，將“擠出”房產(chǎn)投資性需求和部分置業(yè)升級需求。因為，房地產(chǎn)是類似期貨的“保證金交易”。在低利率時代，20%-30%的首付款就可以撬動財務杠桿，獲得超過100%的高額增值收益，如果加上剛性需求的支撐，這種高收益將更加穩(wěn)固。但是，加息和房貸新政，將使投資性房產(chǎn)面臨越來越大的利率風險。
與此同時，房產(chǎn)價格已處于歷史高位，而建立在信用之上的購房需求，不可能永遠支撐房價的上漲。央行數(shù)據(jù)顯示，我國住房抵押消費貸款的違約風險已有抬頭趨勢。工行也指出，商業(yè)銀行應摒棄“個人信貸一定是優(yōu)質(zhì)信貸”的觀念。這表明，從趨勢上看，不斷加重的利息負擔和日益走低的收益率曲線，將使得房地產(chǎn)投資不再“美好”。
與抑制投資性需求相對應，住房的剛性需求則應通過有效供給來滿足。10月初，國土資源部發(fā)文要求，確保中低價位住房建設用地的年度供應總量不得低于住宅供應總量的70%。建設部牽頭的六部委則在聯(lián)合草擬“公屋”計劃，旨在解決城市中低收入住房保障。業(yè)內(nèi)人士認為，集約化開發(fā)建設用地，提高土地利用效率，加大保障性住房和普通商品住房的供應，已經(jīng)成為政府房地產(chǎn)調(diào)控的主導思想。
可以預見，未來房地產(chǎn)的發(fā)展將不僅僅在市場化的商品房里打轉，有效供應的增量，會更多地傾向于公共住房領域。由此，相當一部分住房剛性需求將得到有效分流，從而緩解商品房市場的供求緊張。(林喆)
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