苦等房?jī)r(jià)下跌的人恐怕又要失望了，數(shù)據(jù)說(shuō)明房?jī)r(jià)未降。敢于預(yù)言房?jī)r(jià)下跌者，是因?yàn)槊劣谌嗣駧刨Y產(chǎn)與國(guó)際貨幣市場(chǎng)大勢(shì)。
國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2007年9月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲8.9%，創(chuàng)今年新高，漲幅比上月高0.7個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.7%，漲幅比上月高0.3個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)有7個(gè)城市漲幅超10%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的9月份“國(guó)房景氣指數(shù)”達(dá)到104.99，比8月份上升0.51點(diǎn)，同比上升1.85點(diǎn)，于今年3月以后連續(xù)6個(gè)月環(huán)比攀升，創(chuàng)下三年以來(lái)的新高。
如果我們按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局計(jì)算CPI的方法，把房地產(chǎn)列入投資而不是消費(fèi)，那么，就不能以消費(fèi)價(jià)格對(duì)待房地產(chǎn)投資，而只能以投資價(jià)格看待，房地產(chǎn)是目前人民幣資產(chǎn)的主要投資品種。
要降低人民幣資產(chǎn)價(jià)值有兩種辦法，第一是讓人民幣匯率一次升值到位，這樣購(gòu)房置地者就再也享受不到人民幣與房?jī)r(jià)同步水漲船高的樂(lè)趣了。不過(guò)，這一方法對(duì)整體經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)太大，已經(jīng)被決策部門摒棄，我國(guó)實(shí)行的是穩(wěn)步升值的策略。這就意味著，在人民幣能夠自由兌換之前，房地產(chǎn)投資都能享受到人民幣升值的溢價(jià)，對(duì)于境外投資者而言，這一點(diǎn)尤其有吸引力。正因?yàn)槿绱�，所有圍繞中國(guó)房地產(chǎn)的投資，基金、股票、商業(yè)與住宅地產(chǎn)，都成為投資熱點(diǎn)。換句話說(shuō)，如果房?jī)r(jià)下跌，那么也就意味著與人民幣相關(guān)的資產(chǎn)以及與房地產(chǎn)相關(guān)的建筑、金融等領(lǐng)域都會(huì)出現(xiàn)下跌趨勢(shì)。當(dāng)然，人民幣升值速度加快的趨勢(shì)，值得投資者警惕。
另一個(gè)辦法是征收物業(yè)稅，關(guān)于這一點(diǎn)爭(zhēng)議甚大，有房地產(chǎn)專家提出疑義，認(rèn)為政府此前出臺(tái)了一系列的提高稅費(fèi)措施，可是房?jī)r(jià)照樣一路上漲。所以，這些房地產(chǎn)專家振振有詞說(shuō)，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)稅對(duì)于抑制房?jī)r(jià)毫無(wú)用處。
對(duì)此我只能說(shuō)，提出這些論據(jù)的是房地產(chǎn)專家而不是金融專家。我們迄今為止所征的稅都是在增加交易環(huán)節(jié)的成本，而不是在持有環(huán)節(jié)征稅。按照米勒定律，資產(chǎn)價(jià)格與供求無(wú)關(guān)，資金收益與資金成本無(wú)關(guān)，加息并非使貨幣堅(jiān)挺的手段，而是貶值的補(bǔ)償。簡(jiǎn)言之，我們?cè)谶M(jìn)行投資決策時(shí)，最終考慮的是投資收益，只要收益在成本之上就有可能進(jìn)行投資，當(dāng)由于公共交通等基礎(chǔ)建設(shè)完善以及富裕階層集中于大城市等預(yù)期導(dǎo)致房?jī)r(jià)一年上漲一倍時(shí)，對(duì)于所有投資者而言，都是不可抗拒的誘惑。此時(shí)央行即便從目前7.83%的房貸利率上調(diào)18個(gè)基點(diǎn)，稅務(wù)部門將交易稅與所得稅上調(diào)上萬(wàn)元，全都無(wú)濟(jì)于事，投資者照樣會(huì)蜂擁而入。
但物業(yè)稅完全不同，是政府根據(jù)每年的評(píng)估價(jià)在持有環(huán)節(jié)按年征收，也就是說(shuō)政府直接進(jìn)入了收益環(huán)節(jié)獲取現(xiàn)在由購(gòu)房者的部分紅利。并且，雖然在試點(diǎn)階段可能在1%左右浮動(dòng)，但這把劍的鋒利之處在于，他是每年根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，稅率每年調(diào)整公布，計(jì)征稅額大小取決于持有物業(yè)的當(dāng)年估價(jià)和公布稅率的乘積，一年一收，也就是說(shuō)，政府每年都會(huì)根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格取走物業(yè)增值部分的紅利，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，這就是一年一落的達(dá)摩克利斯之劍。
征收物業(yè)稅之后的另一個(gè)效應(yīng)，是房?jī)r(jià)交易成本會(huì)下跌。從理論上說(shuō)，由于地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)分70年交，也就意味著占住宅成本50%多的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)在銷售時(shí)只需先繳納七十分之一，表現(xiàn)在房?jī)r(jià)中，成本有可能下降四成左右。但這并不是絕對(duì)的，還取決于市場(chǎng)對(duì)物業(yè)稅預(yù)期的消化時(shí)間以及政府推出的力度如何。(葉檀)
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