近日，國(guó)家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》(下稱《目錄》)，對(duì)外商投資房地產(chǎn)業(yè)限制范圍有所擴(kuò)大�！赌夸洝繁硎�，我國(guó)將繼續(xù)限制外商投資于高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)，外商投資土地成片開發(fā)則必須與內(nèi)資企業(yè)合資、合作；并新增對(duì)外商投資房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制。此外，還將“普通住宅地開發(fā)建設(shè)”從現(xiàn)行《目錄》(2004年修訂)的鼓勵(lì)投資類別中刪除。
政府為什么進(jìn)一步對(duì)外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)格限制？甚至對(duì)于居民普通住宅開發(fā)都不鼓勵(lì)呢？
我認(rèn)為，在目前中國(guó)土地公有制的條件下，由于土地制度、信貸制度及稅收制度等方面的不足，使得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)非市場(chǎng)因素影響大的市場(chǎng)，從而使得這個(gè)市場(chǎng)的利潤(rùn)并非是平均利潤(rùn)，而是持續(xù)多年的超額壟斷利潤(rùn)。這種高利潤(rùn)也并非是企業(yè)經(jīng)營(yíng)超常的結(jié)果，而是一定的制度缺陷導(dǎo)致的。如果讓外資輕易進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，就等于說(shuō)把這樣一大塊利潤(rùn)拱手讓給他人去壟斷。
當(dāng)然，政府已看到問(wèn)題所在，但是不應(yīng)該僅停留在市場(chǎng)準(zhǔn)入限制上，應(yīng)對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行全面的研究與分析，找到問(wèn)題的根源所在。為什么房地產(chǎn)企業(yè)能夠長(zhǎng)期持有超額利潤(rùn)？這些超額利潤(rùn)從哪里來(lái)？應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)分享？政府有沒有能力通過(guò)嚴(yán)格的稅收制度對(duì)國(guó)有土地的溢價(jià)收回讓廣大群眾來(lái)分享？
對(duì)于外資的限制，其實(shí)是為了提升居民的居住條件，提升民生的福利。房地產(chǎn)是居民的生活必需品，所以，從最近政府出臺(tái)的24號(hào)文、359號(hào)文及39號(hào)文，從黨的十七大報(bào)告來(lái)看，都意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題的重要性，都把居民的基本居住條件放在第一位。因此，房地產(chǎn)對(duì)外資限制也就十分正常，也是對(duì)中央文件與精神的落實(shí)。
比如說(shuō)，在新加坡等國(guó)家，不僅對(duì)外商進(jìn)入進(jìn)行嚴(yán)格限制，而且對(duì)外國(guó)居民購(gòu)買住宅也都是嚴(yán)格限制的。在新加坡，沒有政府批準(zhǔn)，外國(guó)人是不可以自由購(gòu)買住宅的。因?yàn)�，如果讓大量的外�?guó)人購(gòu)買，住房又有投資品的屬性，價(jià)格是市場(chǎng)預(yù)期決定的。在這種情況下，只要外國(guó)投資者預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格是上升的，那么這個(gè)投資市場(chǎng)的房?jī)r(jià)就容易在短期內(nèi)被推到高處。
限制外國(guó)投資者進(jìn)入，一是可以減少他們進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作機(jī)會(huì)，二是可以減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。這樣，就能促使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基本上成為一個(gè)居民消費(fèi)的市場(chǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就能走向健康發(fā)展之路。(作者；易憲容 整理：柯鵬)
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