最近幾年，我國房價之所以持續(xù)快速上漲，一個重要原因在于房地產(chǎn)市場基本上為商品房所主導(dǎo)，數(shù)量微乎其微的保障性住房無法對房價走勢構(gòu)成影響。而經(jīng)濟適用房新政，將社會保障性住房緊密聯(lián)系成為一個整體，從而，使我國的房地產(chǎn)市場在供應(yīng)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)方面，雙雙發(fā)生巨大變化。
11月30日，建設(shè)部等七部門聯(lián)合發(fā)布了《經(jīng)濟適用住房管理辦法》。辦法指出，“經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象要與廉租住房保障對象相銜接”——這是經(jīng)濟適用房向下與廉租房的銜接，同時，經(jīng)濟適用房向上又與“限價房”實現(xiàn)了鏈接，這樣，“三房”無縫對接，不僅使社會保障性住房有了一個系統(tǒng)的體系，也使得從經(jīng)濟適用房到商品房的過渡因為“限價房”的作用而有機銜接在了一起。
經(jīng)濟適用房新政的作用或許正在于此。作為一個承上啟下的環(huán)節(jié)，它將社會保障性住房緊密聯(lián)系成為一個整體，由此形成的合力將改變社會保障性住房由于比重過輕難以對房價產(chǎn)生影響的局面，從而，使我國的房地產(chǎn)市場在供應(yīng)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)方面，雙雙發(fā)生巨大變化。
最近幾年，我國房價之所以持續(xù)快速上漲，一個重要原因在于房地產(chǎn)市場基本上為商品房所占據(jù)，數(shù)量微乎其微的保障性住房無法對商品房構(gòu)成影響，如此單一的供應(yīng)結(jié)構(gòu)即便從世界范圍內(nèi)來看也是絕無僅有的。這使得市場被開發(fā)商等樓市中的既得利益者所主導(dǎo)，價格很容易被操縱。
我國現(xiàn)有家庭總數(shù)1.8億戶，幾次調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前我國低保住房困難戶400萬戶，若加上低收入住房困難家庭，這一數(shù)據(jù)達到1000萬戶，也僅占全國家庭總數(shù)的5.6%。這說明， 根據(jù)現(xiàn)有的統(tǒng)計口徑計算出來的低保和低收入家庭在全國家庭總數(shù)中，只占極小的一部分。數(shù)量龐大的人群既買不起商品房，又無法享受政府提供的廉租房，從而形成了一個尷尬的“夾心層”。
由于社會保障性住房針對的人群太少，且與“夾心層”無緣，導(dǎo)致一部分“夾心層”無奈之下選擇購買商品房，由此滋生出一部分商品房的被動需求者，這成為推高房價上漲的一個重要因素。除此之外，還有一部分“夾心層”尚未被動購買商品房，但他們對住房有著天然的需求，這種潛在的需求因素加大了人們對商品房市場供不應(yīng)求的預(yù)期，也同樣成為推高房價上漲的一個重要因素。
為了改變這一局面，有關(guān)部門推出了“限價房”政策。但是，“限價房”由于缺少經(jīng)濟適用房這一過渡環(huán)節(jié)，使得廉租房與“限價房”之間依然存在著一個龐大真空地帶。因為“限價房”定位于“超過經(jīng)濟適用房購買條件的夾心層”，而不是定位于“超過廉租房條件而買不起經(jīng)濟適用房的夾心層”。
事實證明，“限價房”的推出對抑制房價上漲并沒有起到明顯作用。不僅如此，一些地方利用“限價房”取代經(jīng)濟適用房，實際上是在變相推卸自己的責任。因為經(jīng)濟適用房是享受諸多優(yōu)惠政策的社會保障性住房。比如，經(jīng)濟適用房的建設(shè)用地采取行政劃撥方式供應(yīng)；免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金；經(jīng)濟適用住房項目外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用由政府負擔等等。而對于“限價房”政府則不需要承擔如此之多的責任，并且政府照樣可以保持穩(wěn)定的收益。
但是，在經(jīng)濟適用房的地位確立后，“限價房”作為社會保障性住房向市場化的商品房的一個過渡，則能夠起到一定的積極作用。
“經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象要與廉租住房保障對象相銜接”，實際上意味著社會保障性住房的針對對象在擴大。并且，《經(jīng)濟適用住房管理辦法》明確規(guī)定，“經(jīng)濟適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右”，這種具體而明確的剛性規(guī)定，便于在實踐中被落實，這將改變目前經(jīng)濟適用房越建越大、偏離政策初衷的現(xiàn)狀�！�60平方米左右”的限制，實際上等于去除了經(jīng)濟適用房的部分投機價值，加上政府回購、準入限制等規(guī)定，更容易使經(jīng)濟適用房中的投機行為受到抑制。同時，“60平方米”的剛性規(guī)定也意味著，同樣面積的土地將能夠建造出更多的經(jīng)濟適用房，被住房保障政策邊緣化的“夾心層”，相當一部分將被因此受益。
需要指出的是，經(jīng)濟適用房并不需要政府投入太多財力，它只需通過讓渡其自身收益即可完成。眾所周知，在我國的房價構(gòu)成成本中，建筑成本占比很小，成本中的大部分是土地出讓金和各種稅費，只要政府按照新的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地“確保優(yōu)先供應(yīng)”，并且免征相關(guān)稅費，經(jīng)濟適用房建設(shè)完全可以在解決住房保障方面發(fā)揮巨大威力。
這將徹底改變我國的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，社會保障性住房在實現(xiàn)無縫對接，成為一個系統(tǒng)主體后，將改變商品房“一房獨大”的局面，使整個樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化特征，將對平抑房價，防止“經(jīng)濟增長偏快轉(zhuǎn)向過熱、防物價全面上漲和防資產(chǎn)泡沫”起到重要作用。從需求結(jié)構(gòu)來看，社會保障性住房實現(xiàn)無縫對接，將使得“夾心層”對商品房的被動需求大大減小，從而，改變需求持續(xù)推高房價的局面。同時，由于商品房“一房獨大”的基礎(chǔ)不復(fù)存在，房價的壟斷態(tài)勢也喪失了基本前提，眾多的投機性購房將知難而退，房價將逐漸回歸理性，住房這一令民眾普遍擔憂的問題也將逐漸得到解決。
(賈圖 作者現(xiàn)居北京，資深房地產(chǎn)評論專家)
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