近幾年，國家越來越強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控之手，把土地儲備推到了土地市場的風(fēng)口浪尖上，隨著《土地儲備管理辦法》的浮出，我國土地市場的調(diào)控也新入一個新的時代。
1996年，我國第一家土地儲備機(jī)構(gòu)在上海成立，至今全國已有2000多個市、縣相繼建立了這項(xiàng)制度。11年的發(fā)展歷程，我國年輕的土地儲備制度經(jīng)受風(fēng)雨洗禮。據(jù)了解，以往只有一些地方性法規(guī)，沒有全國統(tǒng)一管理辦法的。《辦法》的出臺正是在各地實(shí)踐摸索的結(jié)晶。
記者注意到，土地儲備制度運(yùn)行涉及拆遷、土地征收、城市規(guī)劃、資金管理、銀行貸款、投資立項(xiàng)等多方面工作，對我國土地市場發(fā)展影響深遠(yuǎn)。毋庸置疑，對嚴(yán)格土地管理、加強(qiáng)土地調(diào)控以及促進(jìn)節(jié)約集約用地等而言，《土地儲備管理辦法》都具有重大意義。
土地儲備制度是調(diào)控土地市場的重要抓手。土地儲備制度的建立，市、縣人民政府供地和管地方式發(fā)生了重大變革，從多個部門供應(yīng)“生地”和協(xié)議出讓為主，轉(zhuǎn)變?yōu)榧薪y(tǒng)一供應(yīng)“凈地”(即產(chǎn)權(quán)清晰、配套完善、土地平整的土地)和招標(biāo)拍賣掛牌出讓為主。
這些變革將增強(qiáng)政府調(diào)控土地市場的能力。各地政府可以根據(jù)城市發(fā)展和市場需求，有計(jì)劃地適時適量供應(yīng)土地，有效調(diào)控土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和時序，同時促進(jìn)了土地節(jié)約集約用地，增加了政府土地收益。
以北京為例，按照計(jì)劃，北京2010年前土地供應(yīng)目標(biāo)是，逐步實(shí)現(xiàn)年度保障性住房用地全部通過政府儲備開發(fā)實(shí)現(xiàn)供應(yīng)，年度經(jīng)營性用地，按不低于60%比例，通過政府儲備開發(fā)，實(shí)現(xiàn)供應(yīng)。這意味著，北京今后的土地供應(yīng)絕大部分將從市政府土地儲備池“單口”流動，對土地市場可調(diào)控性大大加強(qiáng)。
需要指出的是，土地儲備制度的建立，還對增加“凈地”供應(yīng)，狙擊“囤地”產(chǎn)生積極影響。
可以說，土地儲備的一個重要環(huán)節(jié)就是理清土地產(chǎn)權(quán)。土地儲備制度建立后，先行依法收回土地使用權(quán)，并給予被拆遷人合理補(bǔ)償，然后對土地進(jìn)行再配置。這是對土地權(quán)利人權(quán)益的尊重和保護(hù)，真正建立了正常的土地財(cái)產(chǎn)關(guān)系。
理順了政府供應(yīng)土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，客觀上提高了政府供應(yīng)“凈地”的能力。土地儲備機(jī)構(gòu)可以通過加快前期開發(fā)速度，使政府手中的“凈地”多起來，使更多的土地具備用地條件，從而縮短土地形成房地產(chǎn)有效供應(yīng)的建設(shè)周期，有效防止閑置、囤積土地等行為的發(fā)生。
更為重要的一點(diǎn)是，土地儲備需要巨額資金支持，這意味著土地儲備存在一定的資金風(fēng)險(xiǎn)。而《辦法》還為降低土地儲備貸款風(fēng)險(xiǎn)“盡了一份力”。
一方面，《辦法》明確要求土地儲備資金收支管理嚴(yán)格執(zhí)行�？顚Ｓ�、分賬核算，實(shí)行預(yù)決算管理。另一方面，對于財(cái)政資金不足，需要開展融資的情況，《辦法》也作了明確規(guī)定，這些都將有助于更好地規(guī)避土地儲備可能引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)，使土地儲備制度走得更穩(wěn)、更好，在土地市場調(diào)控中發(fā)揮出更大作用。(記者 于祥明)
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