房?jī)r(jià)究竟是上漲了？抑或下跌了？房?jī)r(jià)究竟怎么走？這個(gè)問題如今成為最敏感的房地產(chǎn)“雷區(qū)”。
權(quán)威部門“小心翼翼”，市場(chǎng)機(jī)構(gòu)眾說紛紜，街頭巷尾更是人云亦云。各種數(shù)據(jù)不同、對(duì)立乃至部分失真，編織成一張巨大的房?jī)r(jià)迷網(wǎng)。可怕的結(jié)果是，這張迷網(wǎng)“迷”得房地產(chǎn)調(diào)控如同盲人摸象：既沒有最真實(shí)的調(diào)控依據(jù)，也缺乏關(guān)于調(diào)控結(jié)果的準(zhǔn)確無誤的實(shí)際檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。最終的后果是，調(diào)控舉步維艱，難以找到對(duì)癥下藥、藥到病除的關(guān)鍵點(diǎn)。
交易價(jià)格 亂花漸欲迷人眼
王小姐正在考慮置換住房，掌握并理解收集來的房?jī)r(jià)參考數(shù)據(jù)是必做的“功課”之一。出乎意料的是，無論是網(wǎng)絡(luò)、電話，還是中介面對(duì)面的介紹，形形色色的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)使她根本無法適從。
“首先考慮的便是網(wǎng)絡(luò)渠道。”她分別登錄了幾個(gè)大型門戶網(wǎng)站下的二手房交易頻道，發(fā)現(xiàn)“更新很慢，有些數(shù)據(jù)甚至停留在幾年前的水平�！边@種由個(gè)人交易者自由掛牌交易的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，雖然能夠最為直接地體現(xiàn)賣家的心理價(jià)位，但數(shù)據(jù)并不接近市場(chǎng)�！盁o法作為參考，很亂。”王小姐說。
公開披露的各種房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也是王小姐的信息來源之一。她非常關(guān)注來自于統(tǒng)計(jì)局、房地局等權(quán)威部門發(fā)布的數(shù)據(jù)。但問題是，在權(quán)威部門發(fā)布的信息中，別說是區(qū)域性價(jià)格，就連平均房?jī)r(jià)是多少，也都無從了解。
無奈之下，王小姐只能采用“笨辦法”——實(shí)地考察中介機(jī)構(gòu)提供的價(jià)格。她承認(rèn)，由中介提供的價(jià)格信息，的確能夠比較客觀地反映當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)行情，但其中涉及到的“掛牌價(jià)”、“成交價(jià)”、“到手價(jià)”等名目繁多的各式花樣，讓她如墜云里霧里，“太復(fù)雜了”。
幾家中介企業(yè)在接受上海證券報(bào)記者采訪時(shí)，對(duì)于多種價(jià)格并存的狀況并未否認(rèn)�！爸薪樽鳛榻灰拙娱g機(jī)構(gòu)，會(huì)采用許多方式方法以盡力促成交易�！�
按照中介行業(yè)的定義，所謂“到手價(jià)”，即“凈得價(jià)”，是指業(yè)主在賣房過程中去除一切稅費(fèi)、傭金和其他費(fèi)用后到手的凈收益�！俺山粌r(jià)”則是指買賣雙方在交易合同中約定的價(jià)格，其中包括賣方的各種稅費(fèi)和傭金。而“包傭價(jià)”則是同時(shí)包含了“到手價(jià)”、買賣雙方在房產(chǎn)交易過程中的稅費(fèi)以及傭金的總價(jià)款。
名目繁多的價(jià)格稱謂難免會(huì)使人產(chǎn)生疑惑：究竟是為了迷惑客戶？還是市場(chǎng)需要？上海美聯(lián)物業(yè)交易管理部高級(jí)經(jīng)理王磊認(rèn)為，金融、稅收等方面的宏觀調(diào)控始終不斷，隨之而來的情況是，許多客戶根本無法清楚地知曉繁雜的稅費(fèi)交納結(jié)果。對(duì)于這部分客戶而言，“到手價(jià)”是最能夠體現(xiàn)直觀感受的價(jià)格方式�！巴ǔ！绞謨r(jià)’都是由房東提出的，這能夠代表賣家的實(shí)際心理價(jià)位。”此外，由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，價(jià)格通常成為抓住客戶的首選因素，對(duì)外標(biāo)榜的“到手價(jià)”也就成了吸引客戶眼球的招牌。
上海中原地產(chǎn)新天地分行高級(jí)經(jīng)理高云飛介紹說，有經(jīng)驗(yàn)的中介人員會(huì)根據(jù)不同客戶區(qū)別對(duì)待。“對(duì)于那些非常了解市場(chǎng)的客戶，會(huì)報(bào)‘到手價(jià)’；而對(duì)明顯不老練的客戶，就報(bào)‘成交價(jià)’�！�
陰陽合同 真實(shí)房?jī)r(jià)被壓低
摸不清頭緒的狀況，同樣出現(xiàn)在賣家身上。
投資客陳先生擁有多個(gè)市中心樓盤，是附近幾家中介的�？��！捌叫亩�，我對(duì)于中介參與交易并不完全放心�！标愊壬_門見山地說，“買賣雙方始終是被隔離開的，我需要的買方信息是由中介來傳達(dá)，可以說并不透明�！睋�(jù)稱曾經(jīng)受騙過的陳先生，說起房產(chǎn)交易仍然心有余悸，但又無可奈何。
陳先生稱，在交易過程中，中介還會(huì)“指導(dǎo)”買賣雙方做點(diǎn)“手腳”。而這種“手腳”，其實(shí)就是通俗所講的“陰陽合同”。據(jù)了解，在一些二手房買賣中，買賣雙方會(huì)口頭協(xié)商或簽訂價(jià)格不同的兩份合同，以實(shí)現(xiàn)避稅�！氨确秸f一套房產(chǎn)是100萬，成交合同實(shí)際體現(xiàn)的只有70萬，剩下的30萬就以另一份裝修合同來支付�！标愊壬蛴浾呓忉�。
為了規(guī)范二手房市場(chǎng)，各地政府部門紛紛實(shí)行二手房網(wǎng)上簽約、網(wǎng)上備案、交易資金監(jiān)管等新規(guī)定，但存在“陰陽合同”的現(xiàn)狀，仍然是一個(gè)業(yè)界公開的秘密。“這幾年房?jī)r(jià)漲得厲害，原先的非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)早已不適用了，隨之而來的稅收問題表現(xiàn)得十分突出，買家勢(shì)必會(huì)主動(dòng)提出設(shè)法做低房?jī)r(jià)以逃稅�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士分析道。
上海2005年出臺(tái)普通住房和非普通住房的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，除去各種硬件設(shè)施規(guī)定之外，對(duì)于普通住房的價(jià)格限定是：坐落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于每平方米1.75萬元人民幣，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間的低于1萬元，外環(huán)線以外的低于7000元。契稅征收按普通住房1.5%的標(biāo)準(zhǔn)收取，而歸入非普通住房類，契稅則按照3%收取。
然而，隨著今年上半年房?jī)r(jià)出現(xiàn)新一輪瘋漲，上海市內(nèi)環(huán)以內(nèi)早已難覓1.5萬元/平方米以下的房源，內(nèi)外環(huán)線區(qū)域房?jī)r(jià)也大都超出1萬元/平方米。即使實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍，但按照價(jià)格劃分，有許多房源依舊被歸入了非普通住宅行列。在這些客觀因素的促成下，滋生“陰陽合同”的土壤就格外肥沃。
隨之而來的反應(yīng)是，當(dāng)這些并不屬實(shí)的成交價(jià)格進(jìn)入網(wǎng)上備案系統(tǒng)之后，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)便很難體現(xiàn)出準(zhǔn)確性�！肮俜綌�(shù)據(jù)實(shí)際上偏低�！币晃回�(fù)責(zé)進(jìn)行數(shù)據(jù)研究的專業(yè)人士毫不客氣地指出。
9月份，國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格中，廣州二手住房銷售價(jià)格同比上漲7.3%，環(huán)比上漲0.9%。而廣州市房管局發(fā)布的全市十區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告則顯示，9月份的存量住宅交易登記均價(jià)為4307元/平方米，同比增長(zhǎng)20.3%，環(huán)比增長(zhǎng)7.7%。同時(shí)，根據(jù)社會(huì)機(jī)構(gòu)的發(fā)布數(shù)據(jù)，廣州市9月份的二手房市場(chǎng)均價(jià)則為7334元/平方米，環(huán)比漲幅為5.0%。三者公布數(shù)據(jù)之間的差異，以“南轅北轍”形容不為過。
權(quán)威打架 數(shù)據(jù)失真因過濾？
近期，廣州市國(guó)土房管局的一則文件引發(fā)公眾熱議。
廣州市國(guó)土房管局宣布，打算逐步取消名下網(wǎng)站“陽光家緣”的實(shí)時(shí)簽約數(shù)據(jù)。據(jù)報(bào)道，今年7月份，在廣州市國(guó)土房管局發(fā)布的市場(chǎng)分析報(bào)告中，廣州市十區(qū)新建商品住宅均價(jià)為8490元/平方米，但“陽光家緣”7月31日的實(shí)時(shí)簽約數(shù)據(jù)則反映出十區(qū)當(dāng)月預(yù)售商品住房的均價(jià)為9473元/平方米。
在上海，房?jī)r(jià)走向同樣成謎。具有官方背景的上海房屋租賃指數(shù)辦公室，剛剛發(fā)布11月的上海房屋租賃指數(shù)，環(huán)比漲幅為1.9%。而在社會(huì)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，當(dāng)月則環(huán)比下跌了1.28%。
上海證券報(bào)記者分別登錄北京、上海、廣州三地的官方房地產(chǎn)網(wǎng)站，以尋求公開的價(jià)格發(fā)布信息。在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上，明確的價(jià)格發(fā)布信息止步于2006年；廣州“陽光家緣”的住宅累計(jì)信息均取自于從1月份延至當(dāng)月的平均數(shù)據(jù)；而在上海網(wǎng)上房地產(chǎn)上能夠得到的市場(chǎng)成交價(jià)格信息，僅僅顯示了不同價(jià)格區(qū)間的住宅成交套數(shù)而已�？芍^“數(shù)據(jù)迷局”。
對(duì)于權(quán)威機(jī)構(gòu)公開數(shù)據(jù)的不同，廣州市房管局曾做出過解釋：住宅均價(jià)等于依法登記的所有商品住房買賣合同中記載的交易總金額除以交易總面積，為全樣本統(tǒng)計(jì)，可反映一個(gè)城市(地區(qū))的整體價(jià)格水平和轄內(nèi)交易量、交易結(jié)構(gòu)的變動(dòng)趨勢(shì)；價(jià)格指數(shù)是在一個(gè)城市(地區(qū))選取一定數(shù)量典型樓盤的交易價(jià)格，在對(duì)其漲跌幅度進(jìn)行同質(zhì)化處理后的加權(quán)平均數(shù)，為抽樣統(tǒng)計(jì)，可反映一個(gè)城市(地區(qū))在一定時(shí)期內(nèi)的住宅價(jià)格平均漲跌情況，但一般不反映交易結(jié)構(gòu)變動(dòng)差異。
“兩指標(biāo)在反映房屋價(jià)格水平和走勢(shì)上各有側(cè)重，從短期看，成交量和成交結(jié)構(gòu)的波動(dòng)容易造成兩指標(biāo)出現(xiàn)一定差異；但從長(zhǎng)期看，同質(zhì)性、成交量、成交結(jié)構(gòu)等可變因素差異將縮小，兩指標(biāo)的走勢(shì)將趨向一致。對(duì)兩指標(biāo)的相對(duì)長(zhǎng)一點(diǎn)時(shí)間的跟蹤了解和綜合運(yùn)用將有助于對(duì)房屋價(jià)格情況進(jìn)行更全面、準(zhǔn)確的判斷�！�
“官方數(shù)據(jù)與市場(chǎng)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)的不合程度很高。”據(jù)北京“我愛我家”分析師介紹，官方數(shù)據(jù)的采集方式樣本量大，操作時(shí)間流程長(zhǎng)，因此容易出現(xiàn)官方數(shù)據(jù)與中介市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)的不一致�！斑@種不一致包含了研究時(shí)效性的不一致、研究?jī)?nèi)容的不一致和研究結(jié)果的不一致�！�
“國(guó)六條”明確提到：“完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。”有業(yè)內(nèi)人士指出，“均價(jià)”無法客觀反映市場(chǎng)真實(shí)標(biāo)準(zhǔn)。由于商品房?jī)r(jià)格差別大，且有不同區(qū)域、不同檔次之分。均價(jià)上揚(yáng)，可能是高端產(chǎn)品價(jià)格拉動(dòng)所致；均價(jià)下降，則可能是低端產(chǎn)品成交量放大造成的沖擊。
甚至有知情人士表示，自從房?jī)r(jià)問題被提升到政績(jī)考核的高度之后，各地政府部門的處理態(tài)度就不約而同地謹(jǐn)慎起來。“凡是需要發(fā)布的數(shù)據(jù)幾乎全部需要過濾�！痹撊耸恳馕渡铋L(zhǎng)地表示。
曾參與過官方數(shù)據(jù)發(fā)布的一位研究人士告訴記者，在數(shù)據(jù)的制作過程中，通常根據(jù)劃定區(qū)域及板塊范圍尋找樣本樓盤，以該樓盤的價(jià)格變化來代表板塊的價(jià)格走勢(shì)。同時(shí)，在當(dāng)月的樣本樓盤成交數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行相應(yīng)的修正和測(cè)算，以得到標(biāo)準(zhǔn)樣本樓盤的當(dāng)月價(jià)格。最后，根據(jù)相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)方法來算出全市性的二手房指數(shù)。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀透露，一般來說，中介的市場(chǎng)數(shù)據(jù)來自于多個(gè)渠道，由每月財(cái)務(wù)成交數(shù)據(jù)、成交金額統(tǒng)計(jì)反饋等各項(xiàng)組成。通常選擇不同區(qū)域、不同板塊的多個(gè)樣本，如成交活躍度高、具有代表性意義、價(jià)格水平較為典型的樓盤。但他同時(shí)指出，由于二手房中介企業(yè)通常定位不一致，因此采集樣本也無法代表全部市場(chǎng)。“只能建議客戶可以根據(jù)不同的細(xì)分市場(chǎng)，選擇有針對(duì)性的中介市場(chǎng)數(shù)據(jù)用作參考�！�
專家建議，培養(yǎng)一個(gè)全國(guó)性的權(quán)威數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)，同時(shí)改變均價(jià)的單一指標(biāo)體系，對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)行分類發(fā)布，以加強(qiáng)房?jī)r(jià)信息的透明度。(唐文祺)
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