12月11日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，《補充通知》對“二套房”的判定給與了一個明確的標準，結(jié)束了兩個多月以來對“二套房”標準是否統(tǒng)一的爭論。
應(yīng)該說這次《補充通知》在理論上基本規(guī)范了商業(yè)銀行的房貸行為，同時也給各商業(yè)銀行提供了統(tǒng)一的操作空間，避免了銀行各自為政的現(xiàn)象。
“9·27通知”沒有對“二套房”的判定給予一個統(tǒng)一的標準，這樣一來給了商業(yè)銀行很大的自由操作空間，由于國有商業(yè)銀行是國內(nèi)房貸市場資金的主要來源，而各自對“二套房”標準界定的不統(tǒng)一所導致的“一緊一松”使得股份制商業(yè)銀行等中小銀行蠶食國有商業(yè)銀行的房貸市場，而作為理性經(jīng)濟體的國有商業(yè)銀行在利益的驅(qū)動下必然會通過各種規(guī)避措施來防止其房貸市場的丟失，結(jié)果不僅沒有很好的控制住房貸的發(fā)放，反而使各家商業(yè)銀行出現(xiàn)超放的現(xiàn)象，無疑偏離了《通知》的初衷。因此，這次《補充通知》對“二套房”標準的統(tǒng)一界定很好地防止了商業(yè)銀行的這種“道德風險”，這也將大大抑制商業(yè)銀行明年過度發(fā)放房貸的沖動。
《補充通知》特意提到了外資銀行要按照統(tǒng)一政策規(guī)范其相關(guān)業(yè)務(wù)，這與“9·27通知”所針對外資銀行的模糊態(tài)度相比顯然更為清晰、嚴厲。據(jù)央行上�？偛堪l(fā)布的11月份貨幣信貸運行報告顯示，外資銀行人民幣貸款持續(xù)高位增長，對貨幣信貸運行的影響也在不斷放大。如果不對外資銀行人民幣信貸這個“口子”加以控制，顯然資金“漏斗”將會越來越大，甚至會出現(xiàn)中資銀行通過拆放資金給外資銀行以謀取房貸高收益的現(xiàn)象。很顯然，《補充通知》對外資銀行房貸的規(guī)范為央行下一步實行從緊的貨幣政策又上了一道安全鎖。
“9·27通知”沒有針對公積金貸款第二套房上調(diào)首付的規(guī)定，這將會大大刺激市場對公積金貸款的追捧，據(jù)上海市住房公積金第三季度分析報告透露，上海住房公積金繳納積極、貸款需求旺盛。這在一定程度上使商業(yè)性房貸資金向公積金貸款傾斜，部分抵消了商業(yè)性房貸的緊縮效應(yīng)。而《補充通知》明確規(guī)定把公積金貸款納入其規(guī)定的約束范圍，可以抑制房貸資金通過公積金貸款這條“綠色通道”流入房地產(chǎn)市場，從而為央行從緊的貨幣政策“護航”。
由于央行征信系統(tǒng)的不完善，借款者和商業(yè)銀行可以聯(lián)合逃過監(jiān)管者的“法眼”�！�9·27通知”雖然也提到了對借款者提供真實信息的規(guī)定，但是沒有相應(yīng)的懲罰機制，這種低違規(guī)成本顯然不能抑制商業(yè)銀行和投資者的違規(guī)行為�！堆a充通知》則對借款者的信息審核要求更加嚴格，并制定了相應(yīng)的懲罰措施，將會大大減少商業(yè)銀行和借款者的違規(guī)行為，保障了央行從緊貨幣政策的有效進行。
□郭田勇 蔣蛟龍(中央財經(jīng)大學中國銀行業(yè)研究中心)
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