在經(jīng)歷了近10個(gè)月的狂飆突進(jìn)后，廣州、深圳等一線城市的房價(jià)開始出現(xiàn)微妙變局。
進(jìn)入10月以來，一路“狂飆直上只漲不跌”的房價(jià)開始出現(xiàn)松動(dòng)，不少新推樓盤定價(jià)低于預(yù)期價(jià)格，廣州、深圳住房交易量出現(xiàn)不同程度的下降。在成交下降、價(jià)格松動(dòng)的同時(shí)，房地產(chǎn)中介行業(yè)開始洗牌，繼深圳“中天置業(yè)”法人代表、總裁蔣飛攜款逃跑事件發(fā)生后，廣州又傳出有中介年底大幅裁人的消息。
面對(duì)樓市微妙變局，“拐點(diǎn)”爭論聲又起。中國地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科董事會(huì)主席王石上周末在北京出席一個(gè)新聞發(fā)布會(huì)時(shí)表示，“我承認(rèn)樓市拐點(diǎn)確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了�！睒鞘泄拯c(diǎn)是否真的出現(xiàn)了？房價(jià)真的要降了？
房價(jià)松動(dòng)：“有價(jià)無市”現(xiàn)象凸顯
深圳10月新房均價(jià)較9月下跌約一成，二手房交易量下降36.78%；廣州10月商品房成交量較9月下跌了18%，創(chuàng)造了今年以來樓市的新低。
春江水暖鴨先知。市場變局最先從市場的成交開始顯現(xiàn)，10月份無疑是一道“分水嶺”。
10月份之前的樓市，引用股市的術(shù)語來說，那就是“單邊向上，全線飄紅”：新推樓盤遭遇搶購；每天都有人后悔沒有在看好房子時(shí)立即交付定金，而不得不面對(duì)每平方米幾百元的提價(jià)；有些已購房的人則每月都要計(jì)算自己的房屋又升值了多少……
在今年前10個(gè)月里，廣州的房價(jià)猛漲了近4000元／平方米。而深圳在不到半年的時(shí)間里，房價(jià)就漲了50%。
一路狂飆的房價(jià)，在今年年底終于一改往年“金九銀十”后的慣性上揚(yáng)走勢。國慶黃金周前夕，在數(shù)次加息和提高人民幣存款準(zhǔn)備金率后，央行再施重拳，宣布提高第二套房首付和利率。房地產(chǎn)市場的“狂熱”有所降溫，買房人不再那么急切，賣房人也沒有了以往的“牛氣”，市場觀望氣氛漸濃。
10月份，一度瘋狂領(lǐng)漲全國樓市的深圳市場，開始爆出房價(jià)下跌的消息。10月以來，深圳樓市在連續(xù)3個(gè)月成交萎縮之后，房價(jià)開始調(diào)頭下行。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，深圳10月新房均價(jià)回落至14797元／平方米，較9月下跌約一成。與此同時(shí)，二手房交易量銳減，價(jià)格暴跌，據(jù)深圳市國土與房產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)，二手房交易量10月份下降36.78%，二手房價(jià)格9月比8月下降47.09%。
來自廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù)表明，10月份廣州商品住宅成交面積僅為55萬平方米，比9月份的成交量下跌了18%，創(chuàng)造了今年以來樓市的新低。
自2004年以來一路上揚(yáng)的房價(jià)，隱約顯露出人們期待已久的“拐點(diǎn)”。
地價(jià)大降：昔日“地王”風(fēng)光不再
12月初廣州的一場土地拍賣會(huì)上，五幅地塊僅以底價(jià)成交；時(shí)隔3個(gè)月，金沙洲地價(jià)就由8769元／平方米的“地王”價(jià)降至3324元／平方米，每平方米縮水近5500元�！ �
市場變局的信號(hào)在12月初廣州市的一場土地拍賣會(huì)中表現(xiàn)更為強(qiáng)烈。一直被認(rèn)為是高房價(jià)背后推手的地價(jià)，也開始松動(dòng)。
12月6日，廣州市推出的年終土地盛宴冷清收?qǐng)�。此次廣州市房管局共推出包括金沙洲、番禺和花都共十幅地塊。但令人意外的是，其中有五幅僅以底價(jià)成交。通過現(xiàn)場競價(jià)成交的地塊，成交價(jià)也只不過高出底價(jià)的10%左右。成交樓面價(jià)介于每平方米1482元到4241元之間。
這與9月11日廣州賣地一天創(chuàng)出4個(gè)區(qū)域“地王”的火爆情景形成強(qiáng)烈反差。時(shí)隔3個(gè)月，金沙洲地價(jià)就由8769元／平方米的“地王”價(jià)降至3324元／平方米，每平方米縮水近5500元。
對(duì)此，房地產(chǎn)專家韓世同說，這次賣地看出開發(fā)商不再像今年八九月時(shí)那樣對(duì)樓市樂觀。近期樓市成交量大跌，明年樓市走勢不明朗，加上銀根收緊，開發(fā)商不敢再冒風(fēng)險(xiǎn)高價(jià)拿地。
廣州市國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次賣地地價(jià)回落是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的結(jié)果，最關(guān)鍵是加大了住宅用地的供應(yīng)量，改善了市場供求關(guān)系，有效消減了土地市場泡沫風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)悉，今年以來廣州已經(jīng)實(shí)際供應(yīng)商品住宅用地2.75平方公里，另外還有0.8平方公里住宅用地正在公告出讓。
“地價(jià)降了，房價(jià)會(huì)不會(huì)降下來？”廣大消費(fèi)者心里又多了一份期待�！ �
雙方博弈：賣方吆喝買方觀望
隨著房價(jià)的不斷升高，購房需求受到抑制，大多數(shù)購房者的購買力已不足以支撐目前的高房價(jià)，而且買房心理也愈來愈趨于理性�！ �
央行房貸新政出臺(tái)兩個(gè)多月，最明顯的效果就是加深了樓市買賣雙方的觀望程度，在這一點(diǎn)上買方表現(xiàn)的更為突出，買賣雙方的深度博弈。
一方面，相當(dāng)部分專家學(xué)者與房地產(chǎn)開發(fā)商都堅(jiān)定地認(rèn)為，住房剛性需求旺盛與供應(yīng)不足是當(dāng)前中國房價(jià)上漲的重要原因；但是另一個(gè)方面，市場的現(xiàn)實(shí)是“有價(jià)無市”現(xiàn)象突出，大部分的潛在購房者轉(zhuǎn)而采取觀望態(tài)度，選擇了“持幣”，而不是“購房”。
對(duì)此，有關(guān)專家指出，隨著房價(jià)的不斷升高，購房需求受到抑制，大多數(shù)購房者的購買力已不足以支撐目前的高房價(jià)，而且買房心理也愈來愈趨于理性。日前，據(jù)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，65%網(wǎng)友表示會(huì)“推遲買樓計(jì)劃”、63%網(wǎng)友認(rèn)為拐點(diǎn)跡象已現(xiàn)。
經(jīng)緯地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展及研究部副經(jīng)理吳定金分析：造成目前樓市現(xiàn)狀的，政策只是導(dǎo)火索，真正的原因是價(jià)格高。因?yàn)闃莾r(jià)高，拉斷了部分首次置業(yè)自住買家的承接力，如今買家市場中，投資者和有投資意識(shí)的自住買家兩類人已經(jīng)成為購房的主體。這部分人已經(jīng)有了一套或者多套房子，不急著買但購買力又比較強(qiáng)，他們對(duì)政策和價(jià)格都很敏感，價(jià)格高了，觀望的情緒就很濃。
“價(jià)漲量跌”現(xiàn)象實(shí)際上是市場承受力已經(jīng)接近極限的一種表現(xiàn)，房價(jià)的過快上漲，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大部分消費(fèi)者的真實(shí)消費(fèi)能力，很多人不是不買房，而是已經(jīng)買不起房。所以，與其說市場出現(xiàn)觀望，倒不如說市場已經(jīng)無力再支撐房價(jià)走高！
有專家分析，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度而言，“有價(jià)無市”問題的解決在一定程度上取決于供求雙方的心理預(yù)期，特別是在國家宏觀政策調(diào)控強(qiáng)度不斷加大的情況下對(duì)于未來的房價(jià)預(yù)期。
樓市盤整：拐點(diǎn)還是理性回歸？
種種跡象表明，隨著政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，前段時(shí)間房價(jià)快速增長的格局將會(huì)改變，一個(gè)相對(duì)平衡的、穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場即將到來�！ �
面對(duì)樓市出現(xiàn)的微妙變局。有關(guān)房價(jià)“拐點(diǎn)”的爭論又起。
房價(jià)拐點(diǎn)真的到了嗎？樓市“寒流”讓買不起房的人燃起一絲希望。“樓市正進(jìn)入調(diào)整期，但判斷房價(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)尚早。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生認(rèn)為，調(diào)控著力點(diǎn)仍是增加供應(yīng)量、完善保障住房和抑制投機(jī)性需求，目標(biāo)是穩(wěn)定房價(jià)。
投機(jī)需求是本輪房價(jià)飛漲的主要推動(dòng)力，而居住性需求則在其中被傷害了。以漲幅領(lǐng)先全國的深圳市來看，短短半年時(shí)間商品房均價(jià)已暴漲50%，房價(jià)基數(shù)已從以前的每平方米1萬元左右升至約15000元。
“可見這一輪房價(jià)的上漲明顯是非理性上漲。”深圳一家大型地產(chǎn)集團(tuán)的投資總監(jiān)分析，據(jù)他測算，深圳樓價(jià)每年的理性漲幅應(yīng)該在10%以內(nèi)，而2007年上半年，短短半年內(nèi)，樓價(jià)的漲幅已經(jīng)透支了未來五年的上升空間。
合富輝煌首席市場分析師黎文江認(rèn)為“房價(jià)收韁是蓄勢待發(fā)，為的是今后樓市平穩(wěn)發(fā)展”。房價(jià)的小幅波動(dòng)，對(duì)開發(fā)商、對(duì)政府、對(duì)老百姓都是一個(gè)好事，房地產(chǎn)行業(yè)需要回歸理性，對(duì)整個(gè)行業(yè)，健康的發(fā)展比利潤的暴漲更重要。
“房價(jià)正在做理性的價(jià)值回歸”，深圳世聯(lián)地產(chǎn)集團(tuán)專家分析，“投資客已經(jīng)基本逐出市場，留下的是自住需求�！�
種種跡象表明，隨著政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，前段時(shí)間房價(jià)快速增長的格局將會(huì)改變，一個(gè)相對(duì)平衡的、穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場即將到來。(陳韓暉 張�！●樅�)
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