日前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重量級(jí)人物王石承認(rèn)，“樓市拐點(diǎn)確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了”。這一表態(tài)與廣州、深圳等地的房?jī)r(jià)環(huán)比微降相聯(lián)系，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)理論”與“拐點(diǎn)心態(tài)”，具體表現(xiàn)為購(gòu)房者觀望色彩濃厚，房地產(chǎn)商則在商量對(duì)策，加速樓盤銷售回收現(xiàn)金流。
站在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的全局上，房?jī)r(jià)暴漲或者暴跌都不是什么好事，前者意味著經(jīng)濟(jì)過熱、固定投資過快，通脹可能加速，而后者意味著房?jī)r(jià)硬著陸之后“負(fù)翁”的增加，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)入冰凍。香港1998年資產(chǎn)價(jià)格急劇下跌，后來靠?jī)?nèi)地源源不斷的資源輸入，才得以緩解，以中國(guó)內(nèi)地如此大的經(jīng)濟(jì)體量，一旦出現(xiàn)問題，誰(shuí)給我們埋單？
今年房地產(chǎn)是個(gè)過山車的行情，從年初年中的大漲到年末的縮量滯漲，與之伴隨的是房地產(chǎn)政策的越來越明確，從市場(chǎng)主導(dǎo)轉(zhuǎn)向民生保障為重，這不僅是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，更是十多年來房地產(chǎn)主導(dǎo)政策的大拐彎。如果政府以堅(jiān)定的決心將民生與市場(chǎng)的比例控制在合理范圍內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來難得的房?jī)r(jià)穩(wěn)定階段。從明年開始，保障性住房大量出籠，廉租房與限價(jià)房占比約70%，這就決定了從房地產(chǎn)宏觀數(shù)據(jù)上看，不可能再出現(xiàn)類似于今年這樣一兩個(gè)月核心城區(qū)房?jī)r(jià)漲50%的局面。這絕非一蹴而就之事，但只要大方向不偏移，就有成功的可能。
我認(rèn)為，基于以下理由，中國(guó)房地產(chǎn)不大可能出現(xiàn)類似于香港1998年之后的房?jī)r(jià)急挫。
首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊地根政策沒有改變，從國(guó)土資源部一連串對(duì)違規(guī)違法用地占地的查處，以及國(guó)務(wù)院喊停小產(chǎn)權(quán)房來看，中央保障18億畝耕地的決心不會(huì)動(dòng)搖，同時(shí)土地的現(xiàn)行制度也不會(huì)動(dòng)搖，這就表明支撐房?jī)r(jià)的最大支柱仍然屹立不倒；其次，人民幣明年進(jìn)一步升值是可以預(yù)期的事，住房、能源等作為最大的人民幣資產(chǎn)，其價(jià)值仍然存在；第三，中國(guó)城市化的進(jìn)程方興未艾，遠(yuǎn)未結(jié)束；第四，調(diào)控房?jī)r(jià)主要目的是降低通脹預(yù)期、加快房地產(chǎn)市場(chǎng)的并購(gòu)，只要這一目的達(dá)到，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入良性循環(huán)，調(diào)控即可能告一段落。
此番調(diào)控將主要影響三類人。一是限價(jià)房與經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買者，他們獲得的將不是完全產(chǎn)權(quán)。舍棄了以往保障型住房的全產(chǎn)權(quán)式烏托邦，考慮到中國(guó)的土地、財(cái)政資源，政府對(duì)這部分保障型住房的交易權(quán)會(huì)有所限制，以免濫用公共福利；
二是普通商品房購(gòu)買者，他們很有可能為多占用的資源付出高稅收的代價(jià)，近日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局已經(jīng)重提物業(yè)稅；
三是房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)經(jīng)過一輪大洗牌。馮侖先生認(rèn)為，未來全國(guó)大概應(yīng)該有3000～5000家公司可以存活下來，也就是說，以目前的四五萬(wàn)家的開發(fā)商數(shù)目，大約十家可以存活一家。從10月底央行“窗口指導(dǎo)”叫停信貸業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)公司的增發(fā)與公司債停止審批后，以往的由土地資產(chǎn)從資本市場(chǎng)零成本圈錢而后回到土地市場(chǎng)的模式已走不通。
央行貨幣政策委員會(huì)委員樊綱的一句話是房地產(chǎn)市場(chǎng)的點(diǎn)題之語(yǔ)，他認(rèn)為，房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)定在合理區(qū)間內(nèi)，“國(guó)家對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的結(jié)果，在于使房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度放慢，使房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)，即便出現(xiàn)小幅波動(dòng)，也不會(huì)招致泡沫一下子破裂，整個(gè)房市的價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)急劇下滑，或者活生生地一下子實(shí)現(xiàn)‘硬著陸’”。這相當(dāng)于為房地產(chǎn)市場(chǎng)定性，也為市場(chǎng)各方定下了一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的準(zhǔn)確基調(diào)。
□申草(上海 媒體從業(yè)者)
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