在搜狐、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)主辦、南方都市報(bào)協(xié)辦的“中國地產(chǎn)新視角廣州高峰論壇”會上，從北京趕赴廣州的馮科成為眾多地產(chǎn)商關(guān)注的明星人物。這位北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所地產(chǎn)金融研究中心的主任展開演講的主題是“房地產(chǎn)企業(yè)如何突破融資與財(cái)務(wù)困境”，而這無疑是令國內(nèi)房地產(chǎn)商陷入集體焦慮的重要話題。
自“9·27”房貸新政以來，以二套房為首的按揭貸款驟然收縮；同時(shí)，為地產(chǎn)商新開工項(xiàng)目提供輸血的開發(fā)貸款也再度掐緊；由于金融杠桿調(diào)控的傳遞效應(yīng)，使得利空的消息彌漫資本市場地產(chǎn)股，昔日的“香餑餑”轉(zhuǎn)瞬變成“燙山芋”，各路基金和股民倉皇出貨，地產(chǎn)股從股價(jià)巔峰迅速滑入陰跌通道。就這這樣，地產(chǎn)商集體遭遇融資瓶頸，尤其在馬不停蹄地圈地的當(dāng)下，遍地開花的大項(xiàng)目對于資金的渴求日益強(qiáng)烈。
不少專家在接受記者采訪時(shí)指出，房企在當(dāng)前緊縮的宏觀調(diào)控下，唯有轉(zhuǎn)變思路，通過私募等方式與別人合作，才能分分散風(fēng)險(xiǎn)，還要推動房地產(chǎn)投資信托基金、企業(yè)化債券等多樣化融資體系的形成，才有望走出資金短缺的困境。
房市冬天廣深房價(jià)跌成交量降
在北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科看來，十七大以來，中央緊縮的力度都在加強(qiáng)，到明年，這一方面的預(yù)期包括全年的調(diào)控會比以往幾年更加嚴(yán)厲。“這給我們怎樣的思考？中國房地產(chǎn)市場的前景會怎么樣？我給大家的基本解答是：寓于長期樂觀中的短期擔(dān)憂�！瘪T科對記者解釋。
馮科所謂的“短期的擔(dān)憂”，正是當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的集體焦慮。在2007年上半年，包括深圳、廣州、北京在內(nèi)的一線城市以及威海、北海、秦皇島、大連、福州等二線城市房價(jià)飆漲，有的漲幅甚至超過了100%.“動能釋放得太快了，短期調(diào)整是不可避免的；至于你是否會被擠出市場，要看你的資金實(shí)力、土地儲備，你有沒有能力拿土地，或者你的負(fù)債率是不是很高，那么在銀行收縮銀根的情況下，很多中小開發(fā)商必然慘遭淘汰，玩不下去了。”這位專家分析。
廣州市國土房管局向國務(wù)院檢查組提交的最新匯報(bào)材料顯示，廣州11月份一手房成交價(jià)格出現(xiàn)今年以來的首次大幅下降，11月成交均價(jià)為10433元/平方米，環(huán)比2007年10月均價(jià)下降1141元/平方米，下降幅度9.9%，單月出現(xiàn)近兩位數(shù)降幅是廣州樓市近兩年前所未有的。而在深圳，自今年上半年連連演繹驚人漲幅以后，9月份開始成交量驟然萎縮、真正的意向買家持幣觀望，類似中天置業(yè)這樣炒樓囤房的部分中介公司或關(guān)閉或崩盤。由深圳開始，樓市步入拐點(diǎn)的信號逐漸釋放出來。
馮科說，在2005年前，單在廣州市場，就有很多房地產(chǎn)開發(fā)商。經(jīng)過輪番的政策調(diào)控，到現(xiàn)在核心的房地產(chǎn)商只有200-300家，而占市場90%的份額的只有前六家，估計(jì)只有實(shí)力強(qiáng)大的房企才能挺過這個寒冬。按照馮科個人的判斷，“從2007年9月開始，預(yù)計(jì)會有持續(xù)15個月的調(diào)整期�！钡L期來看，“只要不發(fā)生戰(zhàn)亂，那么房價(jià)穩(wěn)步上漲仍是一個趨勢�！�
政策利劍房貸新政緊縮貸款
突如其來的樓市調(diào)整，緣自今年臨近國慶的“9·27”央行房貸新政，由于二套房首付和利率的提高，使得原本熱衷于不動產(chǎn)的投資者猶豫起來，包括地產(chǎn)商、中介公司以及游資組成的投機(jī)客紛紛嘗到囤房炒樓的代價(jià)；央行的房貸新政不僅直指按揭貸款，還毫不猶豫地掐住了開發(fā)貸款的發(fā)放，不少地產(chǎn)商的新開工項(xiàng)目只是畫了個地盤，由于缺乏資金供血，就再也沒有實(shí)力蓋起高樓。
對地產(chǎn)商來說，一連串糟糕的消息接踵而至：中國證監(jiān)會等國家部委對于房企IPO的審批程序比以往更復(fù)雜，除了常規(guī)的一系列程序外，發(fā)改委還要審核企業(yè)是否符合“70%以上90平方米以下”的強(qiáng)制性規(guī)定等等，焦急排隊(duì)等待叩開資本市場大門的地產(chǎn)商只能表示“上市/回歸計(jì)劃因故延遲下來”。
12月初，北京師范大學(xué)金融研究中心出爐的《中國房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評估報(bào)告》在社會上引起很大的震動。這份報(bào)告認(rèn)為，到2007年底，房地產(chǎn)開發(fā)商囤地約為10億平方米，同時(shí)，銀行體系每向房地產(chǎn)行業(yè)注入4元資金，就有1元被沉淀在土地上。報(bào)告主要撰寫人、北京師大金融中心主任鐘偉告訴記者，“繼續(xù)維持既有的決策思維定勢和市場供求狀況，對房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)來說，將是一場危險(xiǎn)而巨大的賭博�！�
馮科也有同樣的擔(dān)憂�！耙恢币詠淼你y行業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)的過度支持，使得從開發(fā)貸款到住房按揭貸款的金融資金已超過3萬億元，”馮科提醒大家，亞洲金融危機(jī)的爆發(fā)就是緣于把太多的短期資金運(yùn)用在長期投資中，在中國的房地產(chǎn)領(lǐng)域，亦有太多的金融資本沉淀其中。
12月8日，央行令人猝不及防地宣布提高存款準(zhǔn)備金率1%，使得商業(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金率達(dá)至14.5%，此次新政直接凍結(jié)的資金達(dá)到4000億元。消息一出，銀行股和地產(chǎn)股首當(dāng)其沖，領(lǐng)跌大盤。與之同時(shí)，2008從緊的貨幣政策與地產(chǎn)貸款將被嚴(yán)控的聲音彌漫整個業(yè)界。
發(fā)展瓶頸到股市圈錢風(fēng)險(xiǎn)大
對于急速擴(kuò)張中的房地產(chǎn)企業(yè)而言，對于資金的渴求已經(jīng)到了嗷嗷待哺的階段。最為人津津樂道的案例，是華遠(yuǎn)地產(chǎn)任志強(qiáng)和SOHO中國董事局主席潘石屹再度上演的“雞蛋換糧票”的故事。由于9月28日華遠(yuǎn)地產(chǎn)第一次借殼方案受阻，急須資金的任志強(qiáng)不得不把北京公館和原民源大廈兩個項(xiàng)目以25億元的價(jià)格賣給了潘石屹，以解燃眉之急。
雖然從目前房地產(chǎn)資金來源的情況來看，結(jié)構(gòu)有了一些多元化，但是總體上仍然是以銀行信貸為主�！邦A(yù)付款、銀行貸款、自籌資金占到房地產(chǎn)業(yè)融資方式的70%以上，顯然融資渠道還不夠?qū)�。加上央行的緊縮信號不斷釋放，房企發(fā)展面臨著土地、資金的雙重約束，能否具備強(qiáng)大的融資能力，已成為考核企業(yè)競爭力的指標(biāo)�！苯ㄔO(shè)部政策研究室主任陳淮說。
馮科也作如是判斷。在其看來，住房改革和消費(fèi)觀念已經(jīng)市場化了，傳統(tǒng)意義的住房改革不斷深化卻遭遇到金融改革明顯滯后的瓶頸。
而地產(chǎn)專家韓世同擔(dān)心的是，國內(nèi)許多房企到股市圈錢的行為，相當(dāng)于美國發(fā)放抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)把次級抵押貸款“打包”證券化�！叭绻f美國次級抵押貸款打包證券化放大了美國次級貸危機(jī)在全球的影響，那么，中國當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)到股市的圈錢行為也無疑是放大了中國房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，我國的銀行、股市自然將面臨災(zāi)難性的影響，”這位專家擔(dān)心。
“在這個時(shí)期要學(xué)會自救，比如與別人合作來分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；另外，要嘗試多渠道的融資；還要尋找標(biāo)準(zhǔn)化的道路控制各個環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。”馮科給出一系列建議。
旁邊報(bào)道
融資受限巨頭聯(lián)手開發(fā)
就在上周，香港知名地產(chǎn)商新鴻基的副主席兼董事總經(jīng)理郭炳江宣布，未來新鴻基公司將傾向于以合作的方式進(jìn)軍內(nèi)地房地產(chǎn)市場，以此分散風(fēng)險(xiǎn)。與郭炳江話音相呼應(yīng)的是，新鴻基欣然宣布將參與廣州獵德項(xiàng)目的開發(fā)與經(jīng)營。
這個落槌價(jià)高達(dá)46億元的大型商業(yè)項(xiàng)目的競逐風(fēng)云令人記憶猶新。9月29日，富力地產(chǎn)與合景泰富聯(lián)合舉牌力壓群雄，當(dāng)時(shí)僅舉牌一次的新鴻基便與獵德商業(yè)地塊失之交臂。但是，12月中旬，富力地產(chǎn)董事長李思廉表示，公司與合景泰富聯(lián)合競得的地皮將邀請新鴻基參與合作，三方各持三分之一的權(quán)益，項(xiàng)目總投資額將達(dá)到100億元。
對于此次同業(yè)內(nèi)的牽手合作，公開的解釋是，新鴻基擁有豐富的商場及物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，而富力地產(chǎn)在國內(nèi)市場遙遙領(lǐng)先，并且已加大了商業(yè)地產(chǎn)的投資力度，三方合作無疑是優(yōu)勢互補(bǔ)的共贏選擇。而在合景泰富上市之前，富力地產(chǎn)亦投資8億元認(rèn)購其新股發(fā)行總數(shù)20%，雙方自然“沾親帶故”。
馮科認(rèn)為，在融資渠道受限的情況下，地產(chǎn)商打破常規(guī)的思路，撇開競爭思維攜手合作，這樣既可以分散風(fēng)險(xiǎn)，又有效緩解了當(dāng)下的資金壓力。
專家觀點(diǎn)
房企融資應(yīng)該多元化
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)金融與證券研究所所長韓復(fù)齡認(rèn)為，房企要實(shí)現(xiàn)融資的多元化，要向上市融資、股權(quán)融資、信托計(jì)劃等方向大力發(fā)展。目前我國上市的房地產(chǎn)公司不足60家，只占我國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的0.2%，其中，通過借殼融資將房地產(chǎn)企業(yè)裝入上市公司是比較便捷的方式。而對于許多中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，通過股權(quán)融資和信托計(jì)劃等直接融資方式，具有流動性強(qiáng)、交易費(fèi)用低等優(yōu)勢，應(yīng)該大力發(fā)展。
馮科認(rèn)為，房企要實(shí)現(xiàn)融資的多元化，一則要推動房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多元化，形成包括房地產(chǎn)投資信托基金REITs、企業(yè)化債券在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系，研究適合中國國情不動產(chǎn)的證券工具，加快短期融資券信用評級系統(tǒng)的建設(shè)等。二則需要房地產(chǎn)企業(yè)積極參與金融市場的創(chuàng)新，比如發(fā)行信托計(jì)劃、收購上市公司、參股金融機(jī)構(gòu)、發(fā)起設(shè)立地產(chǎn)基金等等。（黃夢真 戴凌波）
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