法眼觀察
農(nóng)房買賣因宋莊“畫家村”案而變得敏感。記者上午從海淀法院獲悉，該院日前審結(jié)了幾起類似的“農(nóng)民房訴訟”。
與“畫家村”李玉蘭案不同的是，因為被訴的幾名買房人提出了經(jīng)濟(jì)補償?shù)囊螅ㄔ涸谂袥Q房屋買賣無效的基礎(chǔ)上，依據(jù)評估機(jī)構(gòu)對房價和地價的評估結(jié)論，判決酌定幾名起訴收房的村民給付買房者高達(dá)四五十萬元的補償款。
現(xiàn)實案例
反悔農(nóng)民最高被判補償買房人50萬
邢女士如今已經(jīng)70多歲高齡。2001年，她與海淀區(qū)蘇家坨鎮(zhèn)農(nóng)民談先生簽訂了《買賣房屋及其宅院使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的協(xié)議》，以12萬元的價格從談先生手中購買了近10間宅基地建房。
如同發(fā)生在宋莊的“農(nóng)房案”一樣，談先生將邢女士起訴至海淀法院，以雙方合同違反法律規(guī)定為由，主張轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，要求收回房產(chǎn)及院落。在該案中，邢女士提出了反訴。
不久前，海淀法院對邢女士一案作出判決，除了認(rèn)定協(xié)議無效，談先生退還邢女士12萬元購房款外，還判決談先生給付邢女士補償款45萬余元。
與此案同時，海淀法院一并審結(jié)了另外兩起類似的“退房案”，判決支持的補償款分別達(dá)到了50余萬元和42萬余元。
海淀法院判決認(rèn)為，農(nóng)村的宅基地屬于農(nóng)民集體所有，非農(nóng)村集體組織成員不得購買農(nóng)村宅基地及之上的房屋。因房屋買賣合同的內(nèi)容違反了法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)歸于無效。
記者算賬
反悔能夠帶來多大“賺頭”？
十年前，就有農(nóng)民以區(qū)區(qū)幾萬元，甚至低至幾千元的價格將宅基地建房轉(zhuǎn)讓他人，然而這些年的光景，房價何止翻了10倍。因此，賣房農(nóng)民一窩蜂地打起“房訴”。然而被農(nóng)民收回的房產(chǎn)未來出路如何？反悔能給農(nóng)民帶來多大的賺頭？記者就海淀法院的判決細(xì)細(xì)算了筆賬。
可能1 趕上拆遷——賺了
上午，記者聯(lián)系上了談先生的代理人宋先生。他告訴記者，在海淀區(qū)包括蘇家坨鎮(zhèn)在內(nèi)，近兩年都嚷嚷著要拆遷，而且有些地方已經(jīng)拆了。所以一些村民紛紛往回收房，光他代理的類似的案件就有五六起。
如果宅基地房屋拆遷的話，農(nóng)民通常能拿到80萬上下的拆遷補償款。
拿邢女士一案舉例，談先生在收回房子后，如果趕上拆遷，扣掉該付給邢女士的補償款，他大概能從中得到約27萬元的賺頭，外加一筆拆遷補助費。
宋先生稱，到目前為止，談先生對這一結(jié)果還比較滿意。
可能2 不能再賣——賠了
不過宋先生表示，“其實好多地方到底拆不拆到現(xiàn)在都沒有定論�！�
房子什么時候趕上拆遷誰也說不準(zhǔn)，而擺在談先生等人面前的是更現(xiàn)實的問題。他們除了要返還買房人購房款外，還需額外給付高達(dá)四五十萬元的補償款。一旦判決生效，在判決確定的日期內(nèi)不能全額給付錢款，他們更要加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
宋先生告訴記者，這樣的數(shù)額對于談先生來說還是很有壓力的。
不管怎么說，談先生現(xiàn)在還有個盼頭，然而對于那些光因房價上漲而反悔的賣房人來說，在訴訟之后，宅基地建房是否還能找到買家？
理論上說，買賣宅基地建房的路已經(jīng)被堵死，首先，正如反悔者打出的光明正大的理由:法律不允許宅基地買賣；其次，潛在買房人承擔(dān)的風(fēng)險很大:你能在房價漲到40萬時對只賣4萬反悔，那你會不會在房價漲到100萬時又對賣40萬反悔？而且這種黑色交易沒法兒過戶房產(chǎn)，根本不受法律保護(hù)。
反悔后什么出路能為他們賺回如此高額的補償款呢？恐怕很難說。
庭外追蹤
為什么會判農(nóng)民高額補償？
訴訟中，因買房人均對房屋進(jìn)行了裝修或翻建，而且房屋和宅基地的價值已經(jīng)大幅上漲，買賣雙方無法就房屋的現(xiàn)價達(dá)成一致意見。于是，法庭委托了房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，按照拆遷標(biāo)準(zhǔn)，分別對“房屋的重置成新價”(房價)和“宅基地的區(qū)位補償價”(地價)做出評估結(jié)論。
主審法官王喜告訴記者，補償款的計算是法庭根據(jù)房價加上地價的70%再扣除購房款得來。因宅基地屬于違法買賣，這一點在若干年前交易發(fā)生時買賣雙方都是清楚的，出賣者應(yīng)承擔(dān)70%的責(zé)任，剩下30%的責(zé)任由買方承擔(dān)。
在邢女士一案中，鑒定結(jié)論顯示，房屋的重置成新價為21.8萬余元，區(qū)位補償價為50.3萬余元。法庭正是依據(jù)上述計算方法將邢女士的補償款確定為45萬余元。
專家評價
高額賠償打擊違法交易
北京大學(xué)法學(xué)院教授佟強(qiáng)表示，海淀法院的判決，客觀上會抑制人們所擔(dān)心的畫家村李玉蘭案可能帶來的“骨牌效應(yīng)”，另一方面對宅基地的違法買賣行為也將是一個打擊。(記者 張蕾）
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