最近一段時間，有關(guān)樓市拐點之爭幾乎陷入了白熱化狀態(tài)，且不說在房地產(chǎn)開發(fā)商與公眾之間，即便在房地產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)部，有關(guān)拐點的認(rèn)識也差之千里。萬科董事局主席王石認(rèn)為：“房地產(chǎn)還不出現(xiàn)拐點才是咄咄怪事！ 中國大陸房價走勢正處在一個拐點上。”而任志強則強調(diào)“夢想讓樓市進入拐點、看樓市大跌的確實大有人在，但他們會失望的。”
正當(dāng)人們把目光聚集在樓市拐點之爭的時候，王石接受了央視采訪，在這次采訪中王石透露了大量重要信息。這些信息告訴我們，爭論樓市現(xiàn)在是否處于拐點已不重要，重要的是，中國樓市需要拐點，需要一次像樣的下跌，否則，無論對于民生還是房地產(chǎn)業(yè)本身，都將意味著風(fēng)險的進一步累積。
房屋質(zhì)量的提高需要一次像樣的下跌來推動。
王石直言不諱地說：“從性能價格比上來講，中國和發(fā)達(dá)工業(yè)國家相比，我們這個房子是相當(dāng)相當(dāng)不值的……和工業(yè)發(fā)達(dá)國家相比，(我國住房)質(zhì)量上還有很大的缺口，我覺得三四年之后會有比較大的改善�！�
作為一位資深房地產(chǎn)商，王石盡管講得很含蓄，但他依然點出了我國樓市中一個非常嚴(yán)重的問題，即質(zhì)量“缺口”問題。但是，單純的“三四年”的時間變遷不能自動提高房屋質(zhì)量，中國樓市需要一次像樣的下跌來促使房屋質(zhì)量的全面提升。原因有二：
一，供不應(yīng)求因素。最近幾年，全國不少地方的房價都成倍上漲，有的甚至上漲了好幾倍。在可替代性投資品比較有限的情況下，大量投機性需求蜂擁進入樓市瘋炒，與居住性需求一起演繹了我國房市供不應(yīng)求的格局。加之開發(fā)商人為囤積土地延遲開發(fā)和捂盤惜售等行為，減少了市場的有效供應(yīng)量，使得供不應(yīng)求的狀況極為明顯。不少樓盤剛一開盤就銷售一空。在這種情況下，開發(fā)商沒有任何動力提高房屋建設(shè)質(zhì)量。
二是質(zhì)量監(jiān)管機制本身的缺陷。目前，許多地方的商品房質(zhì)量監(jiān)管已經(jīng)“市場化”，大都對房地產(chǎn)項目的工程質(zhì)量實行五方責(zé)任主體(即開發(fā)商、施工方、監(jiān)理方、設(shè)計院和工程勘測方)共同負(fù)責(zé)制。但是，五方中除了開發(fā)商，剩下的四方全部都受雇于開發(fā)商。房屋質(zhì)量的檢驗同樣由開發(fā)商實施，質(zhì)監(jiān)部門僅按一定比例進行一下抽檢(大都流于形式)。在這種情況下，房屋質(zhì)量怎么可能提高呢？中消協(xié)公布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)質(zhì)量投訴位居前列。
建立在房屋交易量下降基礎(chǔ)上的拐點，將能一改開發(fā)商由于供不應(yīng)求局面養(yǎng)成的忽略質(zhì)量的惰性，迫使其通過提高房屋質(zhì)量獲得消費者的青睞。當(dāng)然，這也需要同時對房屋質(zhì)量的監(jiān)督、檢驗制度進行變革。
面粉貴于面包的現(xiàn)狀需要一次像樣的下跌來矯正。
王石說：“面粉貴過面包的現(xiàn)象不可能持續(xù)……土地供應(yīng)不足是市場健康發(fā)展要面對的問題，但是絕對不構(gòu)成土地要貴過房價的理由。”
2007年，我國樓市最大的一個特征，就是“地王”的不斷涌現(xiàn)。許多“地王”的樓面價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了周圍的房價，形成了所謂“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。這加大了人們對未來房價可能進一步大幅度上漲的預(yù)期，由此引發(fā)的炒作和投機熱潮又成為房價新一輪上漲的推手。面粉貴，面包就一定貴嗎？但現(xiàn)在很多開發(fā)商就是這樣想的，這種思維對許多開發(fā)商而言已經(jīng)根深蒂固。要改變這一點，僅僅靠理論上的爭辯是沒有任何用處的。只能靠樓市的一次像樣的下跌，只能靠樓市下跌帶來的深刻的教訓(xùn)，告訴房地產(chǎn)開發(fā)商，面包價格也有低于面粉價格的時候，他們才會在“地王”桂冠的爭奪中保持足夠的理性。
房價與民眾收入水平嚴(yán)重脫節(jié)的狀況需要一次像樣的下跌來調(diào)整。
王石說：“很多人都問我現(xiàn)在該不該買房子？我說你三四年之后再買吧……三四年之后你是一個中產(chǎn)階層，你存這么多年錢還買不起房子的話，我覺得市場是有問題的，市場一定會被懲罰的，不是懲罰消費者，是懲罰房地產(chǎn)發(fā)展商，懲罰社會�！�
房屋的本質(zhì)是用來居住的，是消費品，而作為消費品的價格是由民眾的實際購買力來決定的，當(dāng)某種商品的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出民眾實際購買力時，這個行業(yè)要么通過調(diào)整適應(yīng)人們的購買力，要么，等待人們收入的上漲與之趨近。而無論從哪個角度來講，我國樓市目前的價格都需要一次像樣的下跌來調(diào)整。如果繼續(xù)沿著今年的速度漲下去，在投機和投資收益預(yù)期降低的情況下，房價遠(yuǎn)離居民的購買力只會把開發(fā)商自己送入一個高處不勝寒的危險境地。
調(diào)控政策本身也需要房價有一次像樣的下跌來配合。
從2005年的“國八條”，到2006年的“國六條”，再到今年的“房貸新政”，樓市調(diào)控已經(jīng)持續(xù)兩年多，而恰恰是在這兩年多中，我國許多地方的樓市走出了一波強勢上漲行情。這使得一些開發(fā)商開始漠視政策調(diào)控的力量。而王石洞悉到了其中的不同。他指出：“確實這兩年國家政策有這樣的情況，調(diào)整一次價格上升一次，我覺得這次是不同的，要清醒認(rèn)識，這個是兩方面原因：一個方面是消費者已經(jīng)承受不住了。這個要清醒地看到。第二個是國家的調(diào)整不僅僅是對房地產(chǎn)……當(dāng)然房地產(chǎn)首當(dāng)其沖�！�
房地產(chǎn)開發(fā)商作為商人，首先關(guān)注的是利潤，而決策層首先關(guān)注的是社會穩(wěn)定，關(guān)注的是民生和經(jīng)濟的可持續(xù)健康發(fā)展。房地產(chǎn)領(lǐng)域的過熱不僅是通貨膨脹的結(jié)果更是加劇通貨膨脹的推動者。決策者調(diào)控樓市的決心通過嚴(yán)厲的房貸新政已經(jīng)顯出端倪。任何漠視這種決心的態(tài)度都是危險的。
總之，中國樓市是否已經(jīng)出現(xiàn)“拐點”并不重要，重要的是，中國樓市只有經(jīng)過一次像樣的“拐點”，才能促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，才能減輕和避免房價持續(xù)上漲對民生的進一步傷害。而要促使樓市“拐點”的形成，不僅需要公眾的支持，也需要樓市中各個利益主體保持必要的清醒，對中央的調(diào)控政策作出配合。(賈圖 作者系房地產(chǎn)界資深評論人士)
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