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　　盡管關(guān)于房價走勢的說法滿天飛，但相當(dāng)一部分理性的市場人士認為，宏觀要素仍然是決定房價走勢的最終因素。對這些要素的解析，也許可以為我們回答2008年市場將會選擇什么樣的房價的問題。

　　投資保持3萬億元

　　北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長助理周春生認為，根據(jù)宏觀經(jīng)濟運行的要求，2008年中國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅全年將保持在22.8%水平上下。

　　北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長助理周春生認為，根據(jù)宏觀經(jīng)濟運行的要求，2008年中國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅全年將保持在22.8%水平上下。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2007年1~ 11月份，固定資產(chǎn)投資增長最快的行業(yè)是非金屬礦制品業(yè)，其次是有色金屬礦冶煉及壓延加工業(yè)，房地產(chǎn)投資增幅以26.8%居第三位。

　　投資高速增長的行業(yè)同樣面臨壓縮的問題。房地產(chǎn)業(yè)的特殊性在于，其占總投資的比例接近20%，更重要的是，作為一種民生產(chǎn)品，它更受社會輿論關(guān)注。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生在接受中國房地產(chǎn)報采訪時說，“即便是房地產(chǎn)投資增幅降低到15%，其投資總量仍然是增加的”。如果按照房地產(chǎn)業(yè)投資15%的增長，其總額仍然不會低于2.875萬億元。

　　更重要的是，房地產(chǎn)業(yè)的投資總額下降并不意味著房價的降低，如果投資和開工不足，在需求旺盛的條件下，房價的上漲幾乎難以避免。

　　央行金融研究所研究員鄒平座認為，絕不能因為宏觀調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)供給的大幅度下降，使房價大漲。

　　房地產(chǎn)業(yè)失血幅度有限

　　2007年是央行貨幣政策急劇轉(zhuǎn)向的一年，然而，即便央行在中央經(jīng)濟工作會議后雷厲風(fēng)行地實施多項從緊的貨幣政策，但是其貨幣工具的作用仍然有限。

　　FT中文網(wǎng)經(jīng)濟事務(wù)評論員陳旭敏接受本報采訪時指出，在從緊的貨幣政策之下， 2008年流動性過剩的局面會得到一定的遏制，但流動性充裕的基本面并不會得到徹底改變，因為中國經(jīng)濟仍然保持著強勁增長，同時人民幣升值的預(yù)期也沒有改變。

　　華遠集團總裁任志強認為，如果利率大幅提高，盡管房地產(chǎn)業(yè)會受到影響，但“先倒下的肯定不是樓市”。相對于利潤豐厚的房地產(chǎn)業(yè)，中國的制造業(yè)抵御利率風(fēng)險的能力更低。因此央行的貨幣政策必須通盤考慮。

　　更重要的是，大幅提高利率會使已購房者還款負擔(dān)增加，勢必導(dǎo)致銀行一系列壞賬出現(xiàn)，這并不是央行樂見的結(jié)果。包括提高準備金率和定向央票，固然有利于回籠貨幣，但也會讓央行背上沉重的利息負擔(dān)。

　　任志強認為，經(jīng)過多次信貸政策調(diào)整，銀行的開發(fā)貸款占開發(fā)商資金總量的比例已經(jīng)大幅下降，受信貸緊縮政策影響不是很大，中央經(jīng)濟工作會議要求，2008年信貸投放將以季度調(diào)控投放節(jié)奏。記者獲得的最新消息是，按照管理層的要求，2008年4個季度的信貸額度投放比例為35∶35∶20∶10。也就是說，上半年可安排的信貸規(guī)模占全年總額的70%。按照銀行業(yè)“早放貸，早收益”的經(jīng)營思路，歷年的第一、二季度會成為房地產(chǎn)信貸高峰期。無論從開發(fā)貸款和個人住房貸款的角度，整個房地產(chǎn)業(yè)失血的幅度是有限的。

　　改變樓市基本面的要素尚未出現(xiàn)

　　記者接觸的多位開發(fā)商都對中國城市化所產(chǎn)生的剛性需求深信不疑，基于中國經(jīng)濟成長的信心和城市化居住需求的信心，開發(fā)商們深信，中國房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系并不會隨著宏觀調(diào)控而改變。

　　廣發(fā)證券地產(chǎn)分析師花長勁分析指出，2006年，中國共銷售商品房6.6億平方米，其中住宅5.44億平方米，而全年商品房供應(yīng)量僅為5.30億平方米，其中住宅供應(yīng)量4.32億平方米，供需之間仍然有巨大的缺口。年以來以壓縮固定資產(chǎn)投資為主題的宏觀調(diào)控并沒有有效遏制房價上漲，主要原因還是在于壓縮“地根”對總供給的影響。而與此同時，總需求的總量很難被壓制下去。

　　從地產(chǎn)界兩大明星任志強和潘石屹對“小產(chǎn)權(quán)房”的態(tài)度可明白高房價的真正威脅在哪里。他們的熱烈討論也從反面印證著樓市需求的巨大。

　　大中國經(jīng)濟研究中心教授周其仁此前接受記者采訪時一再強調(diào)，房地產(chǎn)市場與一般商品市場的不同在于，它是一個非飽和市場。只有增加持有成本，才能平衡人類對土地和物業(yè)無限制占有的欲望。而在物業(yè)稅出臺之前，這樣的持有成本還是較低。并且，最新消息顯示，物業(yè)稅在2008年不會提上日程。

　　換一個角度，“小產(chǎn)權(quán)房”背后是房地產(chǎn)業(yè)土地供應(yīng)制度的變革，農(nóng)村集體建設(shè)用地的入市，才能根本上改變房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，或許房地產(chǎn)市場真正的拐點在這里。(羅榮)