有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,今年盡管各個城市地價和交易量表現(xiàn)不一,但外資熱情卻有增無減。 中新社發(fā) 吳芒子 攝
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有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,今年盡管各個城市地價和交易量表現(xiàn)不一,但外資熱情卻有增無減。 中新社發(fā) 吳芒子 攝
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奧運會后中國樓市的走向再次成為人們關(guān)注的焦點。今年以來,盡管房地產(chǎn)1月至7月投資增幅超過30%,但樓盤銷量增長下降,市場觀望氣氛濃厚。有著銷售旺季之稱的“金九銀十”臨近,當前,樓市出現(xiàn)了一些值得引起關(guān)注的新動向。
外資拿地熱情有增無減,重點關(guān)注二三線城市
全國地價監(jiān)測中心的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示,今年盡管各個城市地價和交易量表現(xiàn)不一,但外資熱情卻有增無減。中國未來的經(jīng)濟成長性,是眾多外資基金投資的實質(zhì)所在。
6月,南京掛牌出讓的2塊房地產(chǎn)開發(fā)用地,分別被韓國SK集團和香港恒基地產(chǎn)駐內(nèi)地分支機構(gòu)摘牌,成交總價6.5億元人民幣。一位業(yè)內(nèi)人士透露,一家具有英國基金背景的公司正準備接手南京中心城區(qū)某大宗地塊,土地價格達40多億元。
美國凱雷集團上海代表處副總裁康明訓表示:“中國二線城市的投資前景很不錯。目前公司在中國投資的地產(chǎn)項目已達10個!
2006年,凱雷曾以1.2億美元的總價購進上海中房森林別墅110套高級獨棟別墅;2007年7月,凱雷出資10億元,介入青島CBD核心的凱悅中心,占約70%股份;今年4月,凱雷又以近20億元的價格購得上海濟南路8號西苑項目……在一浪高過一浪的物業(yè)收購熱潮之后,外資的注意力開始逐步從房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域延伸到物業(yè)管理、中介服務(wù)、租賃經(jīng)營和金融投資等業(yè)務(wù)。
“外資進入我國房地產(chǎn)市場,主要原因是看重這個新興市場具備的投資吸引力。”上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅認為,我國房地產(chǎn)市場具備良好的市場環(huán)境和豐富的投資機會,能夠滿足投資者市場擴張的策略需要。同時,隨著政策環(huán)境的改善和市場成熟度的增加,房地產(chǎn)的投資風險也逐漸清晰可控。
以上海五合智庫統(tǒng)計,僅2008年一季度,上海房地產(chǎn)企業(yè)獲得的外資投資金額就達到4.4億美元,占一季度外資投資總額的32.6%。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2007年中國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資高達650億元,增長64.8%,整體高出其他渠道資金增長26.2%。這顯示出,在去年從緊的貨幣政策下,仍有大量的外資涌入中國樓市。
中國人民大學金融與證券研究所副所長趙錫軍說,今明兩年,外資關(guān)注的重點依然是二三線城市。外資通過變化渠道、購買物業(yè)、借道二三線城市等多種手法,加速進入中國房地產(chǎn)業(yè)。
成交量萎縮,開發(fā)商“死扛”難改調(diào)整大勢
7月份,北京僅銷售商品住宅4194套,銷售套數(shù)降至近兩年來最低。北京房價的漲幅同比也回落0.2個百分點,為今年以來最低漲幅。有專家認為,目前不少具有真實購房需求的消費者仍在觀望,奧運會后隨著房地產(chǎn)傳統(tǒng)旺季的來臨,成交量有望得到一定改善。樓市短期走勢趨于明朗,成交量可能出現(xiàn)小幅反彈。但如果在“金九銀十”仍無起色,這將對一度緊繃的開發(fā)商資金鏈構(gòu)成威脅。
數(shù)據(jù)已經(jīng)印證了這一點。北京市地稅局7月發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,欠稅榜單上200余家企業(yè)中房地產(chǎn)公司占了四分之一,其中欠稅超過千萬元以上的地產(chǎn)企業(yè)就達20余家,最高的欠稅達3559萬元。無獨有偶,5月份,上海財稅網(wǎng)上刊登了一季度欠稅公告,在百萬元級以上欠稅大戶中,房地產(chǎn)公司占約40%。
人們不禁疑惑,一向以進富豪排行榜為榮的房地產(chǎn)企業(yè),為何也會頻現(xiàn)欠稅榜呢?
開發(fā)商欠稅的一個重要理由是資金緊張。近來樓盤交易量下降,現(xiàn)金回流有限,開發(fā)商資金鏈繃得較緊,這也是客觀原因。
“房價前期持續(xù)大幅上漲,超過了大多數(shù)購房者的承受能力,供需矛盾越發(fā)突出,目前價格漲幅出現(xiàn)回落是市場調(diào)整之必然!敝写蠛慊纫恍┲薪楣菊J為,當前開發(fā)商與其死扛高房價,還不如“隨行就市”,加快資金回籠。
剛性需求仍然旺盛,房價理性回歸可期
國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院副院長王一鳴說,奧運會和房地產(chǎn)市場之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系從各國表現(xiàn)看不盡相同,很難得出一般規(guī)律。但無可否認的是,當前中國房地產(chǎn)市場的調(diào)整,從長遠發(fā)展來看是積極的,某種意義上講有擠壓泡沫的作用。
中國的房價在連續(xù)10年保持上漲態(tài)勢的情況下,開始改變原有運行軌跡進行調(diào)整并不值得大驚小怪。對于少數(shù)房價較高的地區(qū),專家認為:“房價的適當回落是正常的。”樓市走向理性回歸的步伐有多快,主要取決于宏觀經(jīng)濟的總體走勢。當前經(jīng)濟運行依然總體向好,無疑為房地產(chǎn)市場逐步走向理性回歸創(chuàng)造了良好的環(huán)境。
純粹由投資拉動的發(fā)展不具有可持續(xù)性,需求才是市場的根本動力。一些專家提出,中國房地產(chǎn)市場的調(diào)整階段也是一個理性回歸階段,其“后勢”如何,應(yīng)該由市場的需求來決定,由整體經(jīng)濟發(fā)展的基本面來決定。
房貸是反映交易情況的直接有效數(shù)據(jù),也是折射市場需求的重要數(shù)據(jù)。央行上海總部不久前發(fā)布的上半年上海市貨幣信貸運行情況顯示:6月份中資商業(yè)銀行個人住房貸款增加27.1億元。這表明市場剛性需求仍然旺盛。只要房價擠壓出泡沫,適度調(diào)整,需求就自然會上升,而保持房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展,才是中國房地產(chǎn)市場應(yīng)有的常態(tài)。(記者陳芳、鄧華寧)
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