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高地價崩塌 結(jié)束高房價現(xiàn)象只是時間問題

2008年10月13日 07:39 來源:中國證券報 發(fā)表評論




    插圖:房價下跌 中新社發(fā) 呂建設(shè) 攝


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  在高房價上繼續(xù)“負隅頑抗”的開發(fā)商們,卻在高地價面前舉起了白旗。自去年底開始,各地的土地拍賣價格不斷下降,開發(fā)商不愿競拍而導(dǎo)致流拍、開發(fā)商寧愿損失保證金也要退地的現(xiàn)象頻頻發(fā)生。專家指出,高房價和高地價唇齒相依,開發(fā)商棄高地價守高房價的行為看似“丟卒保車”,但二者密不可分的關(guān)系決定,高地價的崩塌將使高房價沒有了根基。

  對于地價和房價之間的關(guān)系,業(yè)界一直存在諸多爭議。由于房價的漲速遠高于地價,一些業(yè)內(nèi)人士認為,房價和地價的關(guān)系并不大。但如果仔細觀察我們會發(fā)現(xiàn),房價暴漲的過程其實實現(xiàn)著這樣一個循環(huán):“高房價拉高地價,高地價再推高房價”。地價和房價之間的相互推動,使得二者之間維持著一個相對穩(wěn)定的比例關(guān)系。盡管短期非理性暴漲會造成價格一時扭曲,但從整個行業(yè)的角度來看,地價作為房價最重要的定價依據(jù)的地位并沒有發(fā)生改變。

  正是這種重要地位,使得近一年的地價下滑,已經(jīng)漸漸侵蝕掉了高房價賴以生存的根基。一方面,地價下跌使得未來房產(chǎn)項目的成本下降,其采用低價入市策略的概率較高,這使得當(dāng)前高房價的維持受到致命威脅,也使得降價銷售獲得了理論支撐;另一方面,地價下跌使得消費者看空后市的氣氛日益濃厚,對房價下跌的預(yù)期隨著地價下跌的幅度而不斷強化,這導(dǎo)致購房行為的減少,使得維持高房價的成本增加,隨著時間推移,這種維持最終難以為繼。

  除此之外,地價的下跌深刻地影響著開發(fā)商的預(yù)期,導(dǎo)致維持高房價不僅失去了客觀的生存土壤,也失去了主觀的信心支持。某開發(fā)商私下表示,地價其實就是房價的風(fēng)向標(biāo),地價既然轉(zhuǎn)向,房價遲早會步其后塵。近日北京推出的多塊住宅用地遭冷遇再度表明,基于對房地產(chǎn)后市的悲觀判斷,開發(fā)商普遍不愿意開發(fā)新的項目。試想,如果一家工廠連原材料都不敢再購進,這家工廠還會繼續(xù)推出產(chǎn)品嗎?

  事實上,從海外樓市來看,地價下跌也往往是高房價終結(jié)的先兆。以香港為例,百年來其地價和房價一直在螺旋式上升,但在長期上漲的過程中,每10年左右會出現(xiàn)一次明顯的房價階段性拐點,而轉(zhuǎn)折的先兆及其確認就是地價的下跌。一般來說,香港出現(xiàn)地價大幅下跌后,就會出現(xiàn)開發(fā)商競相降價的局面,甚至出現(xiàn)一手房價格低于二手房的現(xiàn)象,同時伴以少數(shù)高位購房人成為負資產(chǎn)人士的現(xiàn)象。

  需要指出的是,我國的高地價和高房價的背后隱藏著地方政府的巨大利益,這使得地價下跌對高房價的向下牽引容易受到有形之手的干擾,近期一些地方政府紛紛出臺所謂的救市政策就是例子。但從實際效果來看,這些有形之手的效果極其有限。這似乎從一個側(cè)面說明,在近一年的地價下跌過程中,伴隨著宏觀經(jīng)濟和國際環(huán)境的巨大變化,地價下跌傳導(dǎo)至商品房市場,從而結(jié)束高房價現(xiàn)象只是時間問題。(□本報記者 李良)

編輯:張明】
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