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　　昨天，記者獲悉中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)已經(jīng)上書國家發(fā)改委，建言放松二套房貸，釋放改善型需求。去年9月，房地產(chǎn)市場處于高位運(yùn)行，央行、銀監(jiān)會(huì)遂調(diào)整“二套房政策”。如今房地產(chǎn)市場大變，“二套房”政策是否松動(dòng)成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　經(jīng)濟(jì)波動(dòng)呼吁政策轉(zhuǎn)向

　　昨天，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生向記者確認(rèn)了中房協(xié)建言取消二套房貸限制的消息，并透露這一建言是中房協(xié)和工商聯(lián)共同提出的。

　　據(jù)一位接近中房協(xié)的人士透露，中房協(xié)方案建議完全取消對(duì)改善性購房二次房貸的限制。這位專家表示，二套房主要出于改善目的，對(duì)其松綁并不會(huì)助長市場投機(jī)氣氛，重要的是對(duì)第三套、第四套房的監(jiān)管控制。

　　“取消二套房的相關(guān)限制政策勢(shì)在必行�！敝袊�住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專家委員會(huì)副主任、房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌表示，任何政策都應(yīng)該審時(shí)度勢(shì)。二套房相關(guān)限制政策是在樓市投機(jī)、投資過熱時(shí)產(chǎn)生的政策，現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)背景已“大相徑庭”。在經(jīng)濟(jì)冬天里，產(chǎn)業(yè)需要的是“取暖”而非“降溫”。他還表示將參加近期舉行的央行貨幣政策會(huì)議，并將在會(huì)上再次建議取消二套房貸相關(guān)限制政策。

　　自2007年下半年始，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)萎靡已逾一年。受此影響，地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)市場土地流拍、開工項(xiàng)目減少、房產(chǎn)企業(yè)規(guī)�？s小、房企資金鏈緊張、房企上市公司負(fù)債率提高、三角債拖欠趨多等一些列問題。在此背景下，針對(duì)二套房貸的呼聲，相關(guān)主管部門的官員也作出回應(yīng)。

　　昨天，國家住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部住房與房地產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠在上海表示，“建設(shè)部將對(duì)改善型住房的房貸進(jìn)行支持。”據(jù)他透露，近期，建設(shè)部就業(yè)界熱議的房地產(chǎn)話題進(jìn)行了匯總，其中就包括第二套房貸以及購房抵稅的內(nèi)容。對(duì)此，雖然沒有直接表態(tài)，他表示“只要是有利于市場的政策建議，我們都可以考慮。 ”

　　改善消費(fèi)有待政策推動(dòng)

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出，要減輕居民合理購買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用。結(jié)合11月房產(chǎn)新政，這成為業(yè)界重啟對(duì)樓市的信心，期盼后續(xù)利好政策的基礎(chǔ)。業(yè)內(nèi)人士表示，日前公布的金融30條系此前擬定后擇日公布。由此猜測(cè)，決策層對(duì)于樓市新的利好政策之前已有醞釀，也將在適當(dāng)時(shí)機(jī)公布。

　　“可以預(yù)期，相關(guān)部門將根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議有關(guān)精神繼續(xù)出臺(tái)細(xì)則，如降低首付、利率優(yōu)惠等；降低或減免住房流通過程中的稅費(fèi)；降低個(gè)人所得稅或購房退稅等。適當(dāng)放寬第二套房購房限制很可能后續(xù)出臺(tái)。”易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示。

　　聶梅生表示，樓市新政應(yīng)主要解決保消費(fèi)、保投資問題。居民第一套房的擁有已較為普遍，現(xiàn)在應(yīng)引導(dǎo)第二套房和二手房消費(fèi)，兩者處于同一鏈條上。此外，目前二手房市場稅費(fèi)仍較高，進(jìn)一步減輕稅費(fèi)負(fù)擔(dān)已成當(dāng)務(wù)之急。

　　顧云昌認(rèn)為，目前市場中由小換大的改善型需求增長態(tài)勢(shì)明顯，對(duì)于中等收入家庭的購房需求也有促進(jìn)的必要。在安居工程外，商品房市場也應(yīng)有所鼓勵(lì)，但現(xiàn)在的政策支持力度還不夠。

　　上周末舉行的上海房交會(huì)上，記者就發(fā)現(xiàn)不少觀展者本身有改善自住環(huán)境的需求，但因 “改善型住房”定義不清，二套房房貸等成本居高不下，選擇繼續(xù)持觀望態(tài)度。

　　關(guān)鍵在“改善房”的定義

　　二套房貸松綁在業(yè)內(nèi)引發(fā)熱議，不過也有部分學(xué)者對(duì)此持審慎態(tài)度。華東師范大學(xué)歐亞經(jīng)濟(jì)研究所研究員余南平昨天晚間接受采訪時(shí)表示，目前中央決策層出臺(tái)取消二套房貸限制政策的可能性很小。他表示，目前房價(jià)仍遠(yuǎn)高于公眾的承受力，尚未找到價(jià)格與購買力的平衡點(diǎn)。在此情況下，出臺(tái)激進(jìn)的調(diào)控政策并無裨益。“決策層不可能挑戰(zhàn)市場經(jīng)濟(jì)的基本原則，市場價(jià)值規(guī)律是一定要遵循的。 ”

　　對(duì)于業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)的碰撞，有接近主管部門人士表示，目前政策調(diào)整的難點(diǎn)在于如何界定 “改善型自主房”的定義，需要在拉動(dòng)合理消費(fèi)與抑制投機(jī)需求間尋找平衡點(diǎn)。業(yè)內(nèi)專家、中介人士和消費(fèi)者均表示，相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的缺失使得他們?cè)趯?shí)際交易中頗感困擾。

　　此外，二套房貸解禁對(duì)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響也是人們關(guān)注的。有業(yè)內(nèi)人士表示，“二套改善房”的銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)比首套自住房要低。有能力購買二套房的家庭通常有不錯(cuò)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，即便還款能力出現(xiàn)障礙，銀行仍可就其首套房主張債權(quán)，相對(duì)更為安全。

　　交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平亦認(rèn)為，從房地產(chǎn)信貸規(guī)�？�，目前房地產(chǎn)貸款在銀行業(yè)貸款總額中的比重相對(duì)較低，國內(nèi)房地產(chǎn)貸款不良率總體還處于較低水平。(徐潔云）