發(fā)表評論 “日中則昃，月滿則虧”。2008年，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了成型十年以來最冷的冬天。
告別交投兩旺的繁榮局面，告別跨越巔峰后的景氣周期，面對宏觀經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險和金融海嘯蔓延的陰影，我國房地產(chǎn)市場在2008年陷入深度調(diào)整之中。成交量持續(xù)萎縮，降價潮逐步蔓延，商品房庫存節(jié)節(jié)走高，國房景氣指數(shù)連續(xù)12個月下滑……市場觸摸冰點。
臨近年關(guān)，在“保增長”的大背景下，降息、減稅和信貸放松等利好房地產(chǎn)市場的新政相繼出臺。受此影響，全國樓市在歲末迎來了小幅回暖。樂觀人士認(rèn)為，樓市最壞的時刻或?qū)⑦^去，房地產(chǎn)業(yè)明年能夠?qū)崿F(xiàn)“軟著陸”；但悲觀人士認(rèn)為，2009年，房地產(chǎn)將面臨供給提升和需求大幅下滑的雙重壓力，“離復(fù)蘇的春天尚遠(yuǎn)”。
政策轉(zhuǎn)向
市場需求能否啟動
受國民經(jīng)濟(jì)減速和預(yù)期收入下降影響，今年以來，我國房地產(chǎn)市場觀望情緒濃厚，需求持續(xù)低迷。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前11個月，全國商品房銷售面積達(dá)4.9億平方米，同比下降18.3%，其中，商品住宅銷售面積下降18.8%；商品房銷售額19261億元，同比下降19.8%，其中，商品住宅銷售額下降20.6%。
房地產(chǎn)市場低迷，將直接拖累國民經(jīng)濟(jì)的增長。為此，今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議將住房消費納入擴(kuò)大內(nèi)需范疇，明確提出“保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)”。
隨后，國務(wù)院常務(wù)會議研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，其中，鼓勵普通商品住房消費，減免部分交易環(huán)節(jié)營業(yè)稅費成為要點。
顯然，中央對房地產(chǎn)的調(diào)控一改四年來的“緊縮”和“抑制”基調(diào)，通過“減負(fù)”刺激合理住房需求將成為未來的政策取向。但在目前的形勢下，房地產(chǎn)需求能否如政策預(yù)期的那樣逐漸釋放？
長城證券房地產(chǎn)研究員劉昆指出，降息、減稅等措施必將提高居民購房能力。根據(jù)測算，在央行今年數(shù)次降息，并將首套和改善性住房的購房貸款利率優(yōu)惠從下浮15%擴(kuò)大到30%后，普通自住需求的購房者利息費用的減少相當(dāng)于月供的16%-23%，相當(dāng)于購房總支出的14%-21%。這意味著，首次置業(yè)者的住房購買力已大為增強(qiáng)。
不過，有專家認(rèn)為，樓市冰凍非一日之寒，市場需求能否真正啟動，還得看房價回調(diào)的幅度。瑞信董事總經(jīng)理陶冬指出，目前，買房人對于價格的下跌預(yù)期未變，因此，在現(xiàn)有的價格水平上成交量難有起色。
中金公司測算，目前主要一線城市的房價比消費者可承受水平仍高出33%左右，比今年5月份的38%有所下降，但離刺激有效購買需求仍有較大距離。
此外，隨著國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)和越來越多企業(yè)生存受到挑戰(zhàn)，城市居民對未來經(jīng)濟(jì)和收入的預(yù)期都不樂觀，這也將抑制住房消費的啟動。
庫存高壓
地產(chǎn)投資如何“維穩(wěn)”
作為固定資產(chǎn)投資中的“大權(quán)重”行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在近五年來一直是推動國民經(jīng)濟(jì)增長的引擎之一，今后在投資方面也將承擔(dān)保增長的重任。但是，目前房地產(chǎn)業(yè)面臨高庫存和景氣下滑的風(fēng)險，投資如何維持穩(wěn)定？
截至11月末，全國商品房空置面積1.36億平方米，同比增長15.3%，增幅比1-10月提高2.2個百分點。其中，空置商品住宅7084萬平方米，同比增長22.9%。
WIND資訊統(tǒng)計，按照申銀萬國的行業(yè)分類并剔除ST公司，2007年第三季度末，A股房地產(chǎn)上市公司的存貨合計僅為2519.78億元，2008年三季度末的存貨合計達(dá)4015.2億元，同比增加1495.42億元，增幅為59.35%。與2007年末相比，三季度末的存貨也增加1002.91億元，增幅達(dá)33.3%。
中金公司最近發(fā)布的2009年宏觀經(jīng)濟(jì)展望研究報告顯示，在目前的成交量下，北京、上海、深圳、廈門、南京、杭州、重慶等十五個城市現(xiàn)有的商品房庫存需要約27個月才能消化。
受高庫存影響，房地產(chǎn)企業(yè)的投資信心正在降低，投資增速下滑趨勢明顯。1-11月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資26546億元，同比增長22.7%，增幅比1-10月回落1.9個百分點。前11個月完成土地購置面積3.2億平方米，同比下降5.9%；完成土地開發(fā)面積2.1億平方米，同比下降2.7%。
專家指出，今年以來，土地流拍、項目轉(zhuǎn)讓、開竣工節(jié)奏放慢等現(xiàn)象頻現(xiàn)，一方面是市場主體資金鏈普遍吃緊；另一方面，也是行業(yè)不景氣的表現(xiàn)。
為維持房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用，政府還提出了高達(dá)9000億元的提振房地產(chǎn)投資計劃。不過，投資意味著增加供給，從而加大庫存壓力。對此，上海證券研究員沈莉指出，樓市刺激政策的有效性需房價下調(diào)的配合。而政策所指的“引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對市場變化，促進(jìn)商品住房銷售”，便可視為一種消化高庫存的引導(dǎo)。
住房保障
樓市格局或?qū)⒏膶懀?/strong>
商品房市場不僅面臨行業(yè)高庫存的威脅，同時還面臨著近萬億元保障房投資的結(jié)構(gòu)性考驗。
雖然我國的住房保障體系目前依然存在不少問題，但今后兩年，在“保增長”的前提下，保障房投資“躍進(jìn)”將是一種政策取向。繼中央公布9000億住房保障投資計劃后，各地紛紛在既定住房建設(shè)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，追加安排建設(shè)資金。最近召開的國務(wù)院常務(wù)會議還首次表明，將“本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)”。
業(yè)內(nèi)專家指出，如果保障性住房的投資政策得以落實，那么樓市格局將從兩方面發(fā)生變化。一是供應(yīng)體系將進(jìn)入市場和政府的“雙核時代”；二是加速開發(fā)企業(yè)的洗牌。
按照計劃，今后三年，全國將新建200萬套廉租房和400萬套經(jīng)濟(jì)適用房，同時完成約220萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造，總投資將超過9000億元，平均每年3000億元。
2006、2007年兩年，全國住房年均成交量在500萬—600萬套之間。如果不考慮廉租房的影響，未來三年經(jīng)濟(jì)適用房加國有農(nóng)、林、礦區(qū)棚戶改造總量為620萬套，平均每年供應(yīng)200萬套。比重依然將達(dá)到40%左右，減去原來10%的市場份額，經(jīng)濟(jì)適用房和改造房將分流商品住房市場30%的份額。
另外，政府投資的保障住房中，大多數(shù)將由地產(chǎn)商承建。業(yè)內(nèi)專家指出，保障性住房利潤穩(wěn)定，但銷售毛利率較低，這將攤低房地產(chǎn)業(yè)的整體利潤率。而且，政府選擇承建商時，也將優(yōu)先選擇資質(zhì)優(yōu)良，規(guī)模較大的地產(chǎn)商。因此，在政策外力影響下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)洗牌的速度會進(jìn)一步加快。
樂觀人士表示，樓市最壞的時刻正在過去，房地產(chǎn)業(yè)明年能夠?qū)崿F(xiàn)‘軟著陸’。但悲觀人士認(rèn)為，2009年，房地產(chǎn)將面臨供給提升和需求大幅下滑的雙重壓力，‘離復(fù)蘇的春天尚遠(yuǎn)’。
今后一段時期內(nèi)，抑制住房消費啟動的主要因素，包括購房成本高于城市居民平均承受力和潛在購房人對未來經(jīng)濟(jì)和收入預(yù)期的悲觀。
作為固定資產(chǎn)投資中的‘大權(quán)重’行業(yè)，房地產(chǎn)今后在投資方面也將承擔(dān)保增長的重任。但是，目前房地產(chǎn)業(yè)面臨高庫存和景氣下滑的風(fēng)險，投資如何維持穩(wěn)定，還是一個問題。(記者 林喆)
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