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“我就怕二三線城市會重蹈一線城市的覆轍,建設(shè)不必要的、重復(fù)的商業(yè)樓宇。”日前在北京舉行的“商業(yè)地產(chǎn)與擴(kuò)大內(nèi)需”的研討會上,作為主辦方之一的商務(wù)部流通產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心徐敏副主任表示。
記者同時(shí)獲悉,醞釀多年的《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)條例》不久就將頒布實(shí)施。相關(guān)專家透露,根據(jù)該條例,今后在商業(yè)用地或含有商業(yè)比例的用地招拍掛之前,國土部門須征求商務(wù)部門的意見,以確定商業(yè)用地比例以及業(yè)態(tài)等。
事實(shí)上,在擴(kuò)大內(nèi)需,保增長的發(fā)展路徑下,針對商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)調(diào)控措施一直被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為明顯缺位。
針對《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)條例》,專業(yè)人士指出,這一規(guī)定突破了以往商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理只管經(jīng)營、不管規(guī)劃建設(shè)的情況,可以避免商業(yè)地產(chǎn)前期規(guī)劃的缺失。
“政府在商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃上,引導(dǎo)力度不夠,相關(guān)部門執(zhí)行規(guī)劃不嚴(yán)肅,商業(yè)項(xiàng)目在建設(shè)的過程中來回修改,前期缺乏準(zhǔn)確的定位規(guī)劃。” 徐敏表示。
記者獲悉,目前中國的商業(yè)地產(chǎn)重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重,70%布局有誤。
中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平認(rèn)為,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃除了需要專家的意見外,也要引入“實(shí)操型”的商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者的建議。
“一個好的零售業(yè),首先要是一個好的地產(chǎn)!本奂酥袊赓Y奢侈品牌的新光天地的副總經(jīng)理龐琨瑢認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在前期規(guī)劃時(shí),就要找好“下家”,根據(jù)運(yùn)營商的要求合理建設(shè),避免改造重建。
除了規(guī)劃缺位外,過重的稅負(fù)也限制了商業(yè)地產(chǎn)的流通!胺慨a(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、所得稅、營業(yè)稅,意味著物業(yè)如果轉(zhuǎn)讓的話,20%產(chǎn)權(quán)就沒了!蹦尺B鎖企業(yè)負(fù)責(zé)人表示。
據(jù)了解,目前國內(nèi)多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目在招商和運(yùn)營上呈現(xiàn)疲弱態(tài)勢,甚至多數(shù)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目也在采取緩交、壓低租金、延長免租期、停工裁員等方式來應(yīng)對危機(jī)。
他介紹,商業(yè)地產(chǎn)盤活貴在轉(zhuǎn)讓流通,以新加坡為例,商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)讓流通稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較小。“商業(yè)地產(chǎn)必須流轉(zhuǎn)起來才有價(jià)值!
在商業(yè)地產(chǎn)的融資上,一位自有開發(fā)物業(yè)占半數(shù)的運(yùn)營企業(yè)的負(fù)責(zé)人透露,“自有物業(yè)如果出租,要繳38%~40%的各種稅,所以企業(yè)才不會到市場上去融資!彼J(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)與住宅在認(rèn)識上應(yīng)該區(qū)分。
事實(shí)上,商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)與住宅區(qū)別對待是多數(shù)專家和企業(yè)負(fù)責(zé)人共同持有的觀點(diǎn)。特別是政府在制定稅負(fù)、投融資等政策方面應(yīng)當(dāng)區(qū)別對待。
另外,業(yè)內(nèi)專家表示,醞釀數(shù)年之久的房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)在政策上的放行,可以形成一個安全的商業(yè)地產(chǎn)投資進(jìn)入退出機(jī)制。
王永平認(rèn)為,商業(yè)項(xiàng)目通過銀行貸款建成之后,REITs介入操控以后的經(jīng)營管理階段。在整個過程中,銀行及投資者的風(fēng)險(xiǎn)都得到了很好的控制。
同時(shí)相關(guān)人士介紹,外資機(jī)構(gòu)看好中國今年GDP增速“保8”的希望,投資中國的商業(yè)物業(yè)的信心加強(qiáng)。(蘭亞紅)
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