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　　2008年，中國房地產(chǎn)業(yè)充滿了戲劇性。其變化之快，猶如冰火兩重天；其變化之廣，涉及方方面面；其變化之深，一時難以盡述。如果說，1998年房地產(chǎn)市場化改革開創(chuàng)了中國樓市的黃金十年，那么，2009年無疑將是房地產(chǎn)業(yè)深具轉(zhuǎn)折意義的一年，將開啟一個商品房和保障房并重的新時代。

　　第一回 爭拐點 開發(fā)商分道揚鑣

　　2007年年底，業(yè)內(nèi)正準(zhǔn)備搭乘奧運班機(jī)去淘錢之際，一直喧鬧不止的房地產(chǎn)界突然傳出“拐點論”，江湖上原來爭論不休的人自然很快分成兩派，出乎意料的是，原來一團(tuán)和氣的王石、馮侖、任志強(qiáng)、潘石屹諸班人馬不經(jīng)意間也是漸行漸遠(yuǎn)，最終竟至分道揚鑣。

　　2008年12月，王石再次公開宣稱：“我承認(rèn)樓市拐點確實已經(jīng)出現(xiàn)了�！睅缀跬瑫r，任志強(qiáng)斷言，“房價下跌只是暫時的、局部的，目前從緊的貨幣政策不一定會使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點�！倍�潘石屹不像任志強(qiáng)那么直接，他不說拐點，只說“明年房價還要漲”。馮侖則認(rèn)為，目前地產(chǎn)行業(yè)需求旺盛的基本方向并沒有改變，未來3-5年，地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)入合并重組及優(yōu)勝劣汰的高峰期。

　　第二回 降房價 深圳市獨領(lǐng)風(fēng)騷

　　進(jìn)入2008年，深圳居高不下的房價首先開始“低頭”。據(jù)統(tǒng)計，2008年前5月，深圳住宅均價節(jié)節(jié)下挫到每平方米11014.14元，調(diào)整幅度接近30%，基本回落到2007年初的水平。而且，成交將近七成六來自“關(guān)外”，七成為90平方米以下戶型。而新建商品房空置面積同比增加了82%；商品住宅銷售同比下降了55.6%。

　　在這次樓市調(diào)整中，深圳最先領(lǐng)跌全國，也是迄今為止實實在在房價不斷下降的城市，到2008年11月，全國新建住房價格同比下降的城市有13個，其中深圳以-18.0%高出第二名10%的姿態(tài)名列前茅；環(huán)比價格下降的43個城市中，深圳以-2.4%居第三位；二手住房售價同比下降的22個城市中，深圳又以-18.1%成為冠軍。

　　但深圳樓市也是最有“骨氣”的，在一片救市聲中，市長大人放出話來：政府不會救市。

　　第三回 汶川震 王石深陷“捐款門”

　　“5·１2”汶川大地震發(fā)生后，一向熱衷于慈善公益事業(yè)的王石此時在內(nèi)部講話中，為員工捐款劃了一條底線。一石激起千層浪，王石立刻淹沒在全國人民的口水之中，也為多年來開發(fā)商富而不仁的形象提供了現(xiàn)成的靶子。眼看著萬科股價下跌，抵制萬科的呼聲一浪高過一浪，王石又立刻向全國人民道歉，并且很快追加捐款，加大參與災(zāi)后重建的力度。

　　第四回 次貸危 調(diào)控籠頭再收緊

　　進(jìn)入2008年，美國次貸危機(jī)開始影響中國。為了應(yīng)對次貸危機(jī)帶來的負(fù)面影響，從2007年底開始，央行已十幾次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，直到4月25日達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的16%，2008年8月，央行和銀監(jiān)會再發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求各金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，禁止發(fā)放專門用于繳交土地出讓價款的貸款等。同時，查處公積金違規(guī)貸款，要求開發(fā)企業(yè)預(yù)繳所得稅等，使得開發(fā)商資金鏈進(jìn)一步繃緊。

　　第五回 先降價 萬科率先大撤退

　　萬科公布的數(shù)據(jù)顯示，該公司2008年11月銷售收入35.7億元，環(huán)比增加6.6%。銷售面積銷售金額同比分別增加-9.3%和6.6%，比2007年同期分別增加3.4%和-15.6%。宏觀調(diào)控讓萬科提前進(jìn)行了準(zhǔn)備，現(xiàn)在萬科比較主動。由于萬科“提前撤退”，萬科市場占有率提高了50%。

　　早在2008年初，萬科就啟動了“過冬”計劃。2008年8月28日開始，萬科打著喜迎中秋的旗號，宣布在8月30日至9月14日，旗下8個樓盤推出特價房�！爸苯�10萬”的承諾使萬科再次成為“人民公敵”：開發(fā)商恨他，購房者恨他，員工也有點恨他。但王石并不孤獨，恒大地產(chǎn)緊跟其后，宣布全國13個新開樓盤實行八五折“保本甩賣”。其實，不僅萬科、恒大、大華，已有越來越多的大型開發(fā)商尋機(jī)降價。萬科打破了樓盤不能主動降價的行業(yè)禁忌，并提前把現(xiàn)金裝進(jìn)了自己的口袋。

　　第六回 娛樂化 徐教授低頭認(rèn)輸

　　2008年7月，北大教授徐滇慶深情寫下：我向深圳人民道歉。一年前，徐教授說過，如果一年后深圳房價不漲的話，我向深圳人民道歉。一年后，深圳房價回到了一年前。徐教授終于明白：我錯就錯在簡單地預(yù)測房價，很容易被人搞成娛樂性新聞，助長浮躁的學(xué)風(fēng)，有可能轉(zhuǎn)移視線，忽略房地產(chǎn)急需解決的根本問題。

　　第七回 斷供潮 假作真時真亦假

　　2008年年中，深圳傳出斷供消息，竟演變成“斷供潮”。摩根大通適時下調(diào)6檔中國房產(chǎn)股評級，為“斷供”添薪澆油。上海、北京、深圳等地各家銀行也緊張起來，馬上做出反應(yīng)，紛紛嚴(yán)守相關(guān)房貸標(biāo)準(zhǔn)。連國務(wù)院也派出調(diào)研小組趕赴深圳，調(diào)查斷供對銀行業(yè)的影響；并收集銀行數(shù)據(jù)、聽取業(yè)內(nèi)專家的意見及建議，以降低違約潮爆發(fā)造成的危機(jī)。

　　不久后深圳市銀監(jiān)局很快否認(rèn)了違約潮，斷供潮真相水落石出：背后“元兇”原來是“假首付”、“假價格”、“假身份證”！

　　第八回 吁救市 三股勢力齊吶喊

　　2008年3月份，潘石屹率先提出“房地產(chǎn)百日巨變說”，認(rèn)為受國際資本市場“慘淡”和國內(nèi)宏觀調(diào)控銀根緊縮的雙重夾擊，很多房地產(chǎn)公司將在百天之內(nèi)進(jìn)入前所未有的融資艱難期。到了年中，潘石屹再次呼吁政府放松信貸管理，甚至出來救市。任志強(qiáng)則直截了當(dāng)要求政府《該出手時應(yīng)出手》。孟曉蘇更以香港為例，暗示房價只能漲不能跌。只有萬通董事長馮侖公開反對：“我個人不主張放松銀行信貸這種簡單的救市模式。”

　　7月初，深圳國土資源和房屋管理局發(fā)布《2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析報告》，正式提出減免交易環(huán)節(jié)稅收、適度放松貨幣政策的“救市”建議。

　　幾乎同時，行業(yè)代言人中房協(xié)也緊急召集業(yè)內(nèi)座談，并將各界意見匯總上呈中央，要求在稅收貸款政策上繼續(xù)支持自住型和改善型住房需求，支持群眾購買90平方米以下住房；適當(dāng)下放決策權(quán)給地方政府；金融部門“有保有壓”給予房企信貸支持。9月，房地產(chǎn)商會向國務(wù)院有關(guān)部門遞交了商會及企業(yè)房地產(chǎn)政策建言的書面報告，將政策調(diào)整的方向明確指向稅收。

　　第九回 消費者 合作或者不合作

　　房價居高不下時，以于凌罡為代表的一批人提出了“合作建房”的倡議，希望尋求體制外解決之道，但囿于制度性約束以及難以解決的民粹化困境，這一理想化的烏托邦從未落實到地面上，即使有溫州等地傳出“合作建房”破冰的報道，但實際不過是變相團(tuán)購而已。隨著房價開始松動，于凌罡本人也開始了另類合作，頻頻出席各種有開發(fā)商主導(dǎo)的活動，與開發(fā)商握手言和。

　　在深圳，有一個叫鄒濤的人，則以“不合作”姿態(tài)，代表消費者中的激進(jìn)派，接替于凌罡發(fā)起了一個“不購房運動”。與于凌罡相比，鄒濤的努力還是初見成效。但不久之后，鄒濤也跟于凌罡一樣開始轉(zhuǎn)身，搞起了“萬人住房團(tuán)購”。但實際成效如何，不得而知。

　　第十回 救樓市 中央默許地方策

　　就在開發(fā)商和行業(yè)協(xié)會等為救市奔走一無所獲之際，從地方傳來了好消息：早在2008年5月，沈陽市就已悄悄地調(diào)整普通商品房標(biāo)準(zhǔn)，此舉打開了地方政府主導(dǎo)的救市大門。此后，地方政府的救市政策大致沿著調(diào)整信貸政策、降低利率、財政補(bǔ)貼、減免契稅等路子飛速前進(jìn)。不過，中央政府很快默許了地方政府的救市政策，并先后兩次出臺了救市政策，其路向選擇與早先開發(fā)商和行業(yè)協(xié)會的要求幾無二致。不過與地方政府更多地挽救商品房市場政策明顯不同的是，中央政府更多地從改善民生拉動內(nèi)需角度出手救市。

　　第十一回 商品房 今年見底太樂觀

　　房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)的一個重要組成部分，中國經(jīng)濟(jì)是世界經(jīng)濟(jì)的一個重要組成部分，全球金融危機(jī)，中國不能獨善其身，中國經(jīng)濟(jì)前景不明，房地產(chǎn)市場也難獨善其身。況且像北京、上海等地的房價還未有實質(zhì)性下降，消費者誰不觀望誰傻，而眼巴巴等錢的開發(fā)商又眼巴巴看著地方政府把錢投向了保障性住房。試想，保障性住房不知還要拉走開發(fā)商多少客戶。因此，樓市今年能否見底尚在未定之?dāng)?shù)。(記者陳雪根）

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