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房?jī)r(jià)適度下調(diào),并不會(huì)威脅房地產(chǎn)市場(chǎng)化,只會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健康;建設(shè)保障性住房,只是彌補(bǔ)市場(chǎng)化所不能解決的缺陷,是補(bǔ)市場(chǎng)化的臺(tái),并不等于放棄市場(chǎng)化
關(guān)于商品房市場(chǎng),目前比較一致的看法是:過(guò)高的房?jī)r(jià)應(yīng)適度下調(diào),政府不應(yīng)該也不會(huì)高位托市;將來(lái)商品房市場(chǎng)應(yīng)該以合理消費(fèi)為主,以中小戶型、中低價(jià)位普通商品房為主,以二手房和租賃房為輔。
當(dāng)然,看法比較一致的人中并不包括開(kāi)發(fā)商,也不包括哪些公開(kāi)托市、甚至以“買房就是愛(ài)國(guó)”蠱惑人心的某些地方政府官員和部分學(xué)者。只有部分省市,比如上海、深圳、北京等幾個(gè)房?jī)r(jià)漲得離譜的地方政府官員,和絕大多數(shù)普通百姓達(dá)成了比較一致的看法。
從人數(shù)上、從權(quán)力大小上來(lái)看,看法一致的人似乎大大超過(guò)那些看法并不一致的人,如果這樣來(lái)預(yù)言誰(shuí)勝誰(shuí)負(fù),好像很容易就作出結(jié)論來(lái),但實(shí)際并不那么樂(lè)觀。因?yàn)橛挟愖h的人盡管看起來(lái)并不強(qiáng)大,但他們的影響力和“理論”實(shí)在不可小覷。
第一,房?jī)r(jià),只能漲,不能降,一降下來(lái),樓市就崩盤,經(jīng)濟(jì)就崩潰。較遠(yuǎn)的例子是香港,較近的例子就是美國(guó)。在目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下,這種說(shuō)法極具威懾力。要批駁這一觀點(diǎn),看上去很難,因?yàn)闃鞘泻徒?jīng)濟(jì)實(shí)際已是一個(gè)硬幣的兩面。但這種觀點(diǎn)其實(shí)大謬:首先,無(wú)論是經(jīng)濟(jì)還是樓市,從來(lái)沒(méi)有只漲不跌的,它們總是波浪式上升的,有高潮就會(huì)有低潮。退一步,假設(shè)房?jī)r(jià)一路上漲,而且沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn),但經(jīng)濟(jì)從繁榮進(jìn)入衰退,房?jī)r(jià)還能保持上漲嗎?其次,如果房地產(chǎn)更多地借助金融杠桿,房地產(chǎn)價(jià)格就可能虛高,金融安全就可能不保,一旦到達(dá)一個(gè)臨界點(diǎn),不是房?jī)r(jià)暴跌,就是金融危機(jī)。沒(méi)有暴漲,哪來(lái)暴跌,暴漲暴跌都有可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)崩潰。為了阻止暴漲,政府絞盡腦汁,才稍有成效;為了預(yù)防房?jī)r(jià)暴跌,政府相應(yīng)的救市政策,已給了房?jī)r(jià)軟著陸一個(gè)安全墊。這時(shí)侯房?jī)r(jià)適度回調(diào)不僅時(shí)機(jī)恰好而且風(fēng)險(xiǎn)不大。
第二,房地產(chǎn)市場(chǎng)化受到威脅。這一說(shuō)法對(duì)以市場(chǎng)化為己任的政府來(lái)說(shuō),極具挑戰(zhàn)性。但我不這么看,因?yàn)榉績(jī)r(jià)適度下調(diào),并不會(huì)威脅房地產(chǎn)市場(chǎng)化,只會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健康;建設(shè)保障性住房,只是彌補(bǔ)市場(chǎng)化所不能解決的缺陷,是補(bǔ)市場(chǎng)化的臺(tái),并不等于放棄市場(chǎng)化;保障性住房不可能完全市場(chǎng)化,開(kāi)發(fā)商也不可能去履行這樣的政府責(zé)任,只有政府來(lái)做;政府既有保護(hù)市場(chǎng)的責(zé)任,也有保護(hù)弱勢(shì)群體的責(zé)任。
第三,房?jī)r(jià)下跌,很多人會(huì)破產(chǎn),甚至成為“負(fù)翁”。這一說(shuō)法,對(duì)那些已經(jīng)買房的人來(lái)說(shuō),很有煽動(dòng)性。什么人會(huì)成為“負(fù)翁”?首先,對(duì)買房自住的人來(lái)說(shuō),房?jī)r(jià)漲跌、“資產(chǎn)正負(fù)”實(shí)際跟他們無(wú)關(guān)。其次,如果經(jīng)濟(jì)形勢(shì)大好,房?jī)r(jià)單邊下降,也許收入增長(zhǎng)可以彌補(bǔ)房?jī)r(jià)損失。再次,對(duì)那些用自己的錢買了很多房的人來(lái)說(shuō),如果房?jī)r(jià)經(jīng)濟(jì)雙雙下降,變成“負(fù)翁”的概率是50%。因?yàn)槿绻L(zhǎng)期持有,按照開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法,房?jī)r(jià)只漲不落,肯定會(huì)報(bào)復(fù)性反彈,那時(shí)只會(huì)掙得更多!最有可能變成負(fù)翁的人是那些從銀行貸款買房用于投資的人,如果他貸了不只一套房,恰巧在房?jī)r(jià)暴跌前沒(méi)出手,也沒(méi)有租金可維持月供,那么就只好去做負(fù)翁了。但他并不孤獨(dú),至少銀行是他的難友,開(kāi)發(fā)商是僅次于銀行的第二大負(fù)翁。這一說(shuō)法,恰好提醒我們不要過(guò)多地依賴金融杠桿。
第四,商品房是賣給富人的,房?jī)r(jià)自然高,不是人人都買得起的。這一辯解,聽(tīng)起來(lái)很好,但與事實(shí)不符。住房制度改革時(shí),確實(shí)也是這么設(shè)計(jì)的。如果十來(lái)年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展真按這一路子走下來(lái),恐怕,我們至今也不必?fù)?dān)心房?jī)r(jià)過(guò)高了。因?yàn),富人畢竟只是少?shù),讓富人們?nèi)ゲ傩姆績(jī)r(jià)高低吧。但現(xiàn)在的問(wèn)題是,不僅富人要買高價(jià)房,窮人也只能買高價(jià)房,開(kāi)發(fā)商們既要把高價(jià)房賣給窮人,又說(shuō)窮人不應(yīng)該買房住,只能租房子。政府要給不是富人的中低收入者和窮人提供不同的住房保障,他們又說(shuō),政府管的面太寬了,影響他們賣房了。說(shuō)白了,他們和政府實(shí)際都在爭(zhēng)奪中低收入者,說(shuō)是賣給富人的,眼睛還是盯著中低收入者。
第五,媒體唱衰樓市,唱衰經(jīng)濟(jì)。這說(shuō)法殺傷力并不大。他們太抬舉中國(guó)的媒體力量了,其實(shí),他們不過(guò)是要找一個(gè)“替罪羊”。
在這些人的嘴里,政府做得總是不對(duì)(做對(duì)的時(shí)候,他們集體沉默),媒體不是誤導(dǎo)政府就是跟著政府,只有房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,買房人才睡得安穩(wěn),老百姓既不應(yīng)該買商品房,也不應(yīng)該住城里,更不應(yīng)該由政府提供保障。果真如此嗎?! (陳雪根)
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