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　　任志強(qiáng)：

　　房產(chǎn)銷售無(wú)法樂(lè)觀

　　趁節(jié)日之機(jī)，陪女兒去了趟美國(guó)，順便了解一下金融危機(jī)之后的美國(guó)。

　　美國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)32個(gè)月出現(xiàn)下跌，于是中國(guó)組成了多個(gè)赴美國(guó)的購(gòu)房團(tuán)，希望到美國(guó)買到好房子，或許可以發(fā)個(gè)大財(cái)，或者辦個(gè)投資移民，圓子女上學(xué)夢(mèng)，但美國(guó)下跌后的房?jī)r(jià)真比中國(guó)的便宜了嗎？

　　美國(guó)許多城市房?jī)r(jià)下跌了，這是事實(shí)，許多都降了30%或者更多，有的甚至超過(guò)了60%。但是，也許令購(gòu)房團(tuán)失望的，卻是那些只要一個(gè)美元就能購(gòu)買的房子，白給都沒(méi)人要。

　　大多數(shù)房?jī)r(jià)下跌較大的地區(qū)，并非好的社區(qū)，如有好的學(xué)區(qū)、好的環(huán)境 (不是指自然環(huán)境而是人文環(huán)境)，而相對(duì)較好的社區(qū)則針對(duì)于高價(jià)時(shí)房?jī)r(jià)下降了，但相對(duì)于幾年前則仍是一個(gè)高位。

　　拉斯維加斯的房子也曾是一度高漲，如今跌得約只有50%了。如果是高位時(shí)購(gòu)買的房子現(xiàn)在的租金已經(jīng)低到了無(wú)法償還分期貸款。但1240尺的獨(dú)立式小房子，大約每平方米仍在11000美元左右，這還是已有10年以上樓齡的住房。

　　長(zhǎng)期生活在中國(guó)的人們也許并不知道樓齡的重要性，鋼筋混凝土的建筑10年并沒(méi)有多少影響。但美國(guó)加州、內(nèi)華達(dá)州的房子大多是木質(zhì)結(jié)構(gòu)的組裝體，10年就要修一修，也許車庫(kù)的房頂漏了水，也許生了白蟻要?dú)⑾x(chóng)，也許要換換管線或者門(mén)窗。

　　商店里的商品對(duì)遠(yuǎn)道而來(lái)的游客，尤其是中國(guó)游客來(lái)說(shuō)則是喜出望外。那些名牌的產(chǎn)品，如西服價(jià)格低得只有三四百美元，同類的西服在國(guó)貿(mào)(北京)、金融街或許要上萬(wàn)人民幣一套，而在美國(guó)只有兩三千元人民幣一套，多買幾套就連機(jī)票錢都省出來(lái)了。那些名牌的化妝品則有些都買一送一了。許多中國(guó)人承擔(dān)起了拯救美國(guó)經(jīng)濟(jì)的重任，大包小包的瘋狂采購(gòu)，真是一片歡樂(lè)的景象。

　　我不認(rèn)為美國(guó)會(huì)因此而倒下，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)仍然無(wú)比的強(qiáng)大。我也不認(rèn)為中國(guó)已經(jīng)很強(qiáng)大，強(qiáng)大到了可以在美國(guó)的領(lǐng)土上自由的消費(fèi)。我所擔(dān)心的則是美國(guó)經(jīng)濟(jì)的下滑，最終會(huì)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)包括中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)更大的影響。

　　回到國(guó)內(nèi)，聽(tīng)到的一條新聞是春節(jié)黃金周，中國(guó)消費(fèi)2900億元，比去年同期增長(zhǎng)了13.8%。這對(duì)從去年10月之后開(kāi)始下滑的中國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)也許是一件喜事，但如果用去年同期黃金周增長(zhǎng)16%相比，則增幅下降了兩個(gè)多百分點(diǎn)，何況還有比去年同期更高的CPI因素呢？如果再與曾經(jīng)有過(guò)的消費(fèi)22%以上的增長(zhǎng)對(duì)比看，則不免讓人有些擔(dān)憂。

　　廣州、深圳、上海、北京黃金周中房地產(chǎn)的銷售則更令人無(wú)法樂(lè)觀。雖然春節(jié)從來(lái)都不是購(gòu)房的旺季，但同比下降的幅度則說(shuō)明中國(guó)的樓市并沒(méi)有因?yàn)榕Ｄ�、因�(yàn)楣?jié)日的喜慶、因?yàn)樵�出臺(tái)了部分救市的措施而有所轉(zhuǎn)變。

　　也許美國(guó)的情況應(yīng)給我們一些警示，千萬(wàn)不要讓中國(guó)的經(jīng)濟(jì)從一個(gè)高位的增長(zhǎng)中一路下滑。

　　牛刀：

　　房?jī)r(jià)還沒(méi)有降到位

　　對(duì)目前的中國(guó)房?jī)r(jià)來(lái)講，唯有下降到位才有可能重新看見(jiàn)一個(gè)健康繁榮的樓市，躲躲閃閃或明或暗互捉迷藏式的降價(jià)已經(jīng)沒(méi)有什么意義了。從春節(jié)一線城市的無(wú)量成交，我們可以看出，房?jī)r(jià)下跌太慢，讓市場(chǎng)備感無(wú)奈。

　　2005年春節(jié)曾是許多城市的買房高潮，親友們一大家熱熱鬧鬧去買樓，成交也特別火爆。可是今年春節(jié)，偌大個(gè)上海，初三初四兩天才成交24套，深圳才成交2套，北京、廣州等城市，市場(chǎng)狀況同樣慘不忍睹。

　　與此相反的是，整個(gè)春節(jié)社會(huì)其他消費(fèi)市場(chǎng)非常興旺。僅北京一地，春節(jié)社會(huì)商品零售比去年多掙1.5億，哈爾濱、海南、云南等地也是一派繁榮。中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)的龐大需求，在春節(jié)黃金周一覽無(wú)余。商務(wù)部日前發(fā)布的監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，大年三十至正月初六，全國(guó)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額2900億元，同比增長(zhǎng)13.8%。

　　一冷一熱，表達(dá)了兩種完全不同的市場(chǎng)訴求。分析起來(lái)，一個(gè)主要原因就是中國(guó)住宅的消費(fèi)市場(chǎng)還沒(méi)有形成。目前的主要購(gòu)買還是投資性購(gòu)買，即使買來(lái)自住也指望能夠保值升值，由于住宅的投資價(jià)值不被市場(chǎng)認(rèn)可，中國(guó)房?jī)r(jià)大跌的態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成，再加上住宅的消費(fèi)觀念沒(méi)有改變，前期政策利好基本釋放完畢，所以，成交量無(wú)法放大。

　　春節(jié)市場(chǎng)往往是一年市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，今年春節(jié)樓市如此冷清，表達(dá)了市場(chǎng)對(duì)一年的預(yù)期十分不樂(lè)觀。分析起來(lái)，只有一個(gè)原因——房?jī)r(jià)還沒(méi)有降到位�，F(xiàn)在的市場(chǎng)上有兩個(gè)問(wèn)題：一個(gè)是拼命鼓噪見(jiàn)底、回暖、沒(méi)有下跌空間；另外一個(gè)就是長(zhǎng)沙、大連等地的財(cái)政補(bǔ)貼購(gòu)房。這兩個(gè)問(wèn)題對(duì)2009年中國(guó)樓市的破壞力是空前的。

　　沒(méi)有下跌空間的說(shuō)法是不客觀的，完全是利益方的訴求，對(duì)成交量能的放大有百害而無(wú)一益。明明還有那么多房子賣不動(dòng)，普通商品房已經(jīng)供過(guò)于求，如果不有效地進(jìn)行價(jià)值重估，老老實(shí)實(shí)地把價(jià)格降下來(lái)，最后吃虧的是開(kāi)發(fā)商。

　　而地方政府的財(cái)政補(bǔ)貼，這在客觀上是加大了房?jī)r(jià)大跌的預(yù)期，加大了買家的抗拒心理，加劇了市場(chǎng)的觀望狀態(tài)。在這種經(jīng)濟(jì)調(diào)整時(shí)期，一些地方政府對(duì)區(qū)域性極強(qiáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該無(wú)為而治，一方面積極落實(shí)中央政府的政策，一方面加大推廣社會(huì)保障性住宅，放手讓市場(chǎng)的內(nèi)在機(jī)制自行調(diào)節(jié)。一句話，老百姓有錢了，樓市才會(huì)自動(dòng)回暖，現(xiàn)在說(shuō)回暖見(jiàn)底是沒(méi)有用的。

　　市場(chǎng)應(yīng)該促成房?jī)r(jià)的快速下跌，房?jī)r(jià)下跌越快，調(diào)整期就越短，不僅有利于樓市，也有利于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)。下跌過(guò)慢，或者采取行政措施阻撓下跌，只會(huì)延長(zhǎng)樓市的內(nèi)在調(diào)整，影響量能的充分釋放。因?yàn)闃鞘鞋F(xiàn)在的調(diào)整，不僅僅是房?jī)r(jià)的調(diào)整，還有供應(yīng)方式的調(diào)整，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，開(kāi)發(fā)模式的調(diào)整，這是需要時(shí)間和空間的，而房?jī)r(jià)的快速下跌將為這種調(diào)整打開(kāi)空間，節(jié)省時(shí)間。