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　　隨著四大新城計(jì)劃的正式實(shí)施，成都的舊城改造也進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性進(jìn)程，然而近日本網(wǎng)卻在成都市某區(qū)的舊城改造中心，獲得了一個(gè)令人難以置信的消息：由于舊城改造“誰(shuí)改誰(shuí)虧本”，目前成都市部分舊城改造項(xiàng)目開(kāi)始陷入僵局，令相關(guān)職能部門(mén)倍感為難。

　　拆遷補(bǔ)償價(jià)格一路走高

　　一位知情人士對(duì)本網(wǎng)表示：“舊城改造其實(shí)是政府不賺錢(qián)、開(kāi)發(fā)商也虧本的事情，據(jù)我所知，金牛區(qū)目前推出的54個(gè)舊城改造零星項(xiàng)目，至今有40多個(gè)都未找到婆家。”

　　這位知情人士表示，在舊城改造項(xiàng)目上，成都昂貴的拆遷費(fèi)用正在日益成為政府和企業(yè)的負(fù)擔(dān)。“我們考察過(guò)南京、廣州、佛山等全國(guó)各個(gè)城市，發(fā)現(xiàn)其中任何一個(gè)城市，其舊房賠償價(jià)格都不足以買(mǎi)到相同面積的新房。但在成都，舊房賠償款甚至還能令原住戶(hù)在相同位置買(mǎi)到1.5倍原面積的新房。

　　該人士表示，之所以在成都發(fā)生如此現(xiàn)象，原因在于在以往的舊城改造過(guò)程中，政府會(huì)對(duì)一些難以拆遷的項(xiàng)目進(jìn)行拆遷費(fèi)用上的補(bǔ)貼，結(jié)果導(dǎo)致不少企業(yè)為了盡快將舊城拆遷出來(lái)，開(kāi)始對(duì)“釘子戶(hù)們”不斷提高補(bǔ)償條件，最后導(dǎo)致舊房補(bǔ)償價(jià)格一路走高現(xiàn)象，形成所謂的“釘子戶(hù)”游戲規(guī)則。

　　這位人士表示，一旦補(bǔ)償價(jià)格上去了，就很難再降下來(lái)，“結(jié)果就導(dǎo)致政府在拆遷費(fèi)用方面的負(fù)擔(dān)越來(lái)越重，常常會(huì)超過(guò)該地塊的土地出讓成本。不過(guò)這也是沒(méi)有辦法的事情，一來(lái)確實(shí)有改造的必要性，二來(lái)如果開(kāi)發(fā)商對(duì)此地塊打造成功后，也會(huì)帶來(lái)更多的其他相關(guān)利益，如周邊土地的增值，商業(yè)、服務(wù)業(yè)等的拉動(dòng)，整個(gè)區(qū)域的煥然一新等�！�

　　舊城項(xiàng)目誰(shuí)做誰(shuí)虧本

　　政府虧本，開(kāi)發(fā)商其實(shí)也并沒(méi)有多少賺頭，“舊城改造，誰(shuí)改誰(shuí)虧本�！闭�在成為不少開(kāi)發(fā)商們的共識(shí)。

　　據(jù)了解，以前的舊城改造項(xiàng)目，一般是由政府成立投資公司來(lái)進(jìn)行運(yùn)作，不過(guò)隨著舊城改造力度的加大，各級(jí)政府開(kāi)始希望能有更加專(zhuān)業(yè)的社會(huì)力量參與進(jìn)來(lái)，以實(shí)現(xiàn)真正意義上的“改舊翻新”，不過(guò)正是由于上述原因，導(dǎo)致政府部門(mén)很難達(dá)其所愿。一位開(kāi)發(fā)商表示，由于政府在拆遷費(fèi)用上的成本負(fù)擔(dān)過(guò)重，加上規(guī)劃方面的因素，因此目前成都市各職能部門(mén)對(duì)舊城改造項(xiàng)目，都會(huì)有嚴(yán)格的各項(xiàng)指標(biāo)限制，加之建安成本、拿地成本不斷上漲，“要想盈利真的是很難�！�

　　以正處于“萌芽”階段的金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例，其實(shí)早在4年前，成都市相關(guān)招商人士就開(kāi)始前往香港、內(nèi)地等各城市，尋找大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行洽談，希望能引進(jìn)資金，將原荷花池商業(yè)片區(qū)，打造為一個(gè)發(fā)達(dá)商業(yè)區(qū)。“但找了很多企業(yè)都沒(méi)談攏，最后，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)4年的接觸，終于與大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)簽訂下了一份框架協(xié)議，由萬(wàn)達(dá)在此修建一個(gè)城北最大的城市綜合體。”不過(guò)該知情人士卻表示，雖然萬(wàn)達(dá)對(duì)于舊城改造之道頗為精通，但由于拆遷難度大，加上相關(guān)限制，恐怕也難逃虧本的命運(yùn)。

　　據(jù)該人士介紹，金牛萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)預(yù)計(jì)占地203畝，涉及拆遷戶(hù)3000多戶(hù)，以及16家企事業(yè)單位。在拆遷費(fèi)用方面，就是一個(gè)非常驚人的數(shù)目，而根據(jù)相關(guān)協(xié)議，萬(wàn)達(dá)在項(xiàng)目修建完成后，還要返還金牛區(qū)政府約20多萬(wàn)平方米面積的房屋，用于安置該片區(qū)原住居民，所以萬(wàn)達(dá)其實(shí)也很難通過(guò)地產(chǎn)項(xiàng)目獲得更多利益，反而還有虧本的可能。

　　零散地塊無(wú)人問(wèn)津　

　　既然企業(yè)參與舊城改造很難逃過(guò)虧本的命運(yùn)，那為何還有不少大型企業(yè)參與其中呢？

　　一位知情人士一語(yǔ)道破天機(jī)：“其實(shí)很簡(jiǎn)單，對(duì)于大開(kāi)發(fā)商、大項(xiàng)目，政府會(huì)出于長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮，對(duì)這些開(kāi)發(fā)商們進(jìn)行‘特殊’處理�！�

　　這些“特殊”處理可能就會(huì)包括：更優(yōu)惠的稅費(fèi)政策、更優(yōu)厚的拆遷費(fèi)用補(bǔ)貼、規(guī)劃指標(biāo)的相應(yīng)放寬等�！氨热绯潜蹦炒笮蜕虡I(yè)綜合體，由于該項(xiàng)目預(yù)計(jì)在建成后，平均每年能給當(dāng)?shù)貛��?lái)2～3個(gè)億的稅收收入，所以該項(xiàng)目獲得了3年稅收全額減免，土地出讓金基本上全部返還等優(yōu)惠條件的扶持。如此一來(lái)，開(kāi)發(fā)商豈有不干之理�！�

　　盡管大開(kāi)發(fā)商十分樂(lè)意參與舊城改造，但事實(shí)卻是：由于舊城改造工程十分復(fù)雜，大面積的地塊也十分有限，所以能夠吸引到大開(kāi)發(fā)商進(jìn)入的“誘餌”非常稀少，更多的還是那種零星地塊，“這種地塊大開(kāi)發(fā)商沒(méi)幾個(gè)會(huì)去拿的，但小開(kāi)發(fā)商也不愿意拿，因?yàn)榈靥�小，�?zhēng)取不到更多優(yōu)惠條件，加上小開(kāi)發(fā)商專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)、開(kāi)發(fā)實(shí)力都不夠，沒(méi)有辦法像大開(kāi)發(fā)商那樣能把利潤(rùn)率做到最高，一不小心就會(huì)‘虧本’，結(jié)果就出現(xiàn)了眾多零星地塊難覓婆家的現(xiàn)狀�！�