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據(jù)中國之聲《新聞縱橫》7時40分報道,開發(fā)商不配合,新小區(qū)業(yè)委會就一直無法成立,即使白費(fèi)周折、千辛萬苦的成立了業(yè)委會,新舊業(yè)委會在交接的時候也是難上加難。針對物業(yè)中的各項疑難雜癥,廣州市國土房管局日前出臺了《廣州市業(yè)主大會和業(yè)主委員會規(guī)定(征求意見稿)》,規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會成立可以撇開開發(fā)商,不再受開發(fā)商制約。
業(yè)主委員會不再受開發(fā)商制約
以往成立小區(qū)的業(yè)委會,大多需要由建設(shè)單位即房地產(chǎn)發(fā)展商和業(yè)主先成立籌備組,再到市房管局備案。在這個過程中,不少業(yè)委會因遭到開發(fā)商阻攔而無法成立。所以《規(guī)定》明確,業(yè)主代表連同建設(shè)單位或公有住房出售單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表七至十五人組成籌備組,其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于業(yè)委會籌備組人數(shù)的60%。
《規(guī)定》第十三條明確,建設(shè)單位或公有住房出售單位未委托代表參加籌備組的,不影響籌備組的成立。也就是說,業(yè)主委員會成立可以撇開開發(fā)商,不再受開發(fā)商制約。
業(yè)主委員會成立流程
10名以上業(yè)主可聯(lián)名書面申請成立業(yè)委會。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要會同物業(yè)所在地的屬地國土房管部門,依法指導(dǎo)、協(xié)助本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會的成立及業(yè)主委員會的選舉工作,指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日常活動,協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的糾紛。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在收到業(yè)主書面請求后30日內(nèi),將會同物業(yè)所在地屬地國土房管部門指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組。
此外,《規(guī)定》還提出,業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見、網(wǎng)絡(luò)投票、手機(jī)短信投票等形式。不過,采用網(wǎng)絡(luò)投票、手機(jī)短信投票等形式的,必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主委員會經(jīng)費(fèi)來源
目前,關(guān)于業(yè)委會經(jīng)費(fèi)來源還沒有明確的規(guī)范性指導(dǎo)文件。對此,《規(guī)定》指出,經(jīng)業(yè)主大會決定,業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費(fèi),以及設(shè)立業(yè)主委員會專職人員及報酬的,由全體業(yè)主承擔(dān)。經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。
業(yè)主委員會的財務(wù)賬目應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主定期公布,業(yè)主個人可以按照業(yè)主大會或管理規(guī)約的規(guī)定向業(yè)主委員會查詢。業(yè)主委員會不按時公布賬目,無故不接受業(yè)主正當(dāng)查詢要求的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會公布賬目、接受查詢。來源:中國廣播網(wǎng)責(zé)編:陳建新
秦兵:政府應(yīng)在業(yè)委會成立初進(jìn)行財政補(bǔ)貼
眾所周之,一個小區(qū)的廣大業(yè)主想組織起來并非易事。而且,業(yè)主與開發(fā)商及物業(yè)產(chǎn)生矛盾、沖突乃至流血,也已經(jīng)不是什么新聞,這些事件的結(jié)果,大多數(shù)是“一邊倒”——業(yè)主吃虧,權(quán)益還是得不到伸張。造成這種結(jié)果的原因很簡單,無論開發(fā)商還是物業(yè)公司,都是財力、人力、物力雄厚的組織,而業(yè)主往往是孤軍奮戰(zhàn),以個人對組織,實力上的懸殊決定了結(jié)果。
開發(fā)商和物業(yè)公司阻撓業(yè)委會的成立是利益使然,而政府職能部門在這場利益的角逐中如何做好自己的裁判工作呢?廣州市國土房管局出臺的《廣州市業(yè)主大會和業(yè)主委員會規(guī)定(征求意見稿)》又是否能解決其中的關(guān)鍵問題?記者采訪了著名的房地產(chǎn)律師秦兵:他認(rèn)為:對業(yè)主委員會來說,缺少經(jīng)費(fèi)和效率低下的投票方式是被開發(fā)商攻擊的軟肋,而此次廣州出臺的新規(guī)對此做了有益的嘗試。
秦兵說:“這個規(guī)定有兩點(diǎn)比較好,第一個它提出了付費(fèi),其實付費(fèi)本來應(yīng)當(dāng)就是這樣,但是它提出來了這一點(diǎn),正視經(jīng)濟(jì)規(guī)律。第二點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了電子投票,其實我們早就有規(guī)定,《電子簽名法》,但是在很多小區(qū)沒有關(guān)注這件事情,總是用紙質(zhì)的投票成本太高。但是要想電子投票能夠成為投票的依據(jù),必須在業(yè)主公約,業(yè)主意識規(guī)則里面把這事寫清楚。政府在推行示范版的業(yè)主公約和業(yè)主意識規(guī)則的時候,也應(yīng)當(dāng)把短信投票、網(wǎng)絡(luò)投票、傳真投票全部寫進(jìn)去!
雖然廣州市國土房管局出臺的這一《規(guī)定》指出,經(jīng)業(yè)主大會決定,業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費(fèi),以及設(shè)立業(yè)主委員會專職人員及報酬的,由全體業(yè)主承擔(dān)。但是,業(yè)委會成立之前,各項籌備工作的啟動經(jīng)費(fèi)還是空白,依然無法保障業(yè)主大會的正常運(yùn)行。所以,秦兵認(rèn)為,應(yīng)補(bǔ)上業(yè)委會成立和運(yùn)行的資金短缺,嚴(yán)格按市場規(guī)律辦事:
秦兵:“對于業(yè)主委員會來說,政府應(yīng)該首先進(jìn)行財政補(bǔ)貼,因為這個樓在建設(shè)的時候,政府又收了稅,稅應(yīng)該是取之于民,用之于民。當(dāng)一個小區(qū)業(yè)主委員會應(yīng)該有所補(bǔ)貼,比如收了業(yè)主委員會籌備組的成員一個人一個月補(bǔ)貼,每個小區(qū)限9名業(yè)主委員會委員,補(bǔ)貼三個月或五個月或六個月,有一個限額。大家因為有了補(bǔ)貼,在參加業(yè)主委員會的工作的時候,相對來說比較積極,一旦有人積極了,這件事就能操作下去,不要做違背經(jīng)濟(jì)法則的事情,應(yīng)該嚴(yán)格按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事!(記者何偉奇)
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