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　　編者按：　　

　　一年一度的全國兩會即將拉開帷幕，“十一五”收官之年的兩會將有哪些熱點？

　　“掙錢的速度趕不上房價上漲的速度”，高房價所引發(fā)的社會矛盾，從2009年至今都顯得尤為突出。從近日各地方兩會的召開情況看，“房地產(chǎn)調(diào)控”又將成為今年兩會的熱點話題；國務(wù)院總理溫家寶也知道所謂“蝸居”滋味的話語，更讓在“樓市蜃樓”中掙扎的民眾，多了一絲期盼。

　　2010兩會樓市關(guān)鍵詞猜想

　　保障性住房

　　保障性住房是與商品性住房(簡稱商品房)相對應(yīng)的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。

　　事實上，作為今年兩會的民生話題，最值得各方關(guān)注的并非房價調(diào)控政策，而是保障性住房政策。但遺憾的是，隨著我國商品房市場的發(fā)力，保障性住房市場卻并沒有及時跟上，最終造成了保障性住房供應(yīng)嚴重不足，房價日益高漲的局面。

　　早在1978年鄧小平提出住房改革思路時，就曾明確表示：“不但新房子可以出售，老房子也可以出售；等將來房租提高了，對低工資的職工要給予補貼，這些政策要聯(lián)系起來考慮�！�

　　這番話多次被專家學者們解讀為：要建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)具有保障性的住房供給新體制。

　　自2007年開始，保障性住房話題開始被反復提起。2009年年末，國家發(fā)改委更是首次公開表態(tài)，將在2010年拿出全國土地出讓金凈收益的10%建保障性住房。

　　物業(yè)稅

　　物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。

　　有房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展“穩(wěn)定器”之稱的物業(yè)稅，被普遍認為有助遏制兇猛上漲的房價，但卻一直“呼之難來”。

　　物業(yè)稅自2003年被首次提出以來，一直被寄予厚望。在發(fā)達國家，物業(yè)稅是地方稅收的支柱，有些地方政府擁有物業(yè)稅的決定權(quán)，廣義的物業(yè)稅與財產(chǎn)稅等同，多數(shù)發(fā)達國家財產(chǎn)稅收入占國民收入的比重為5%左右，占一國全部稅收的比重多在10%以上。

　　但在我國，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收絕大部分集中在開發(fā)和交易環(huán)節(jié)，持有環(huán)節(jié)的稅種只有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。這就導致持有環(huán)節(jié)稅負極低，造成部分熱點城市新建住房空置率偏高，形成巨大的資源浪費。

　　不過，物業(yè)稅開征還有幾個現(xiàn)實問題等待解決。物業(yè)稅開征之后，需要協(xié)調(diào)分配給國家和地方的比例，以及哪些相關(guān)稅收將被替代；其次，由于我國房地產(chǎn)評估業(yè)在跨體系評估方面的經(jīng)驗不足，政府每年對所在區(qū)域的物業(yè)進行評估十分困難；最后，物業(yè)稅的出臺還需要經(jīng)過一個立法的過程。

　　土地招拍掛

　　《土地法》及國土資源部相關(guān)的部門規(guī)章規(guī)定，對于經(jīng)營性用地必須通過招標、拍賣或掛牌等方式向社會公開出讓國有土地。其含義是指經(jīng)營性用地必須通過上述方式出讓土地。統(tǒng)稱為招拍掛制度。

　　自2004年3月國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》至今，國有土地出讓招拍掛制度已實施三年。必須承認，國有土地出讓招拍掛制度在一定程度上體現(xiàn)了公開、公平、透明的原則，但當價格成為國有土地出讓的惟一衡量標尺時，“價高者得”，選出的下家不僅不能保證是最合適的買家，甚至造成一些可怕的后續(xù)效應(yīng)。幾乎貫穿2009年的“地王”之爭，就是這一負面效應(yīng)的具體顯現(xiàn)。

　　一頭是壟斷，一頭是高度市場化，招拍掛作為這兩頭的制度制衡，是否真的可以使壟斷的土地體現(xiàn)市場化的理性價格？

　　這實在是個難以回答的問題。

　　事實上，“地王”的巨額出讓金及其帶動周邊地價的上漲，充實了地方的“錢袋子”。在“土地財政”之下，一些地方政府和開發(fā)商其實是利益共享者。只有讓地方擺脫對“土地財政”的依賴，才能讓“面粉”不再貴過“面包”。

　　我也知道“蝸居”的滋味

　　“群眾的心情我非常理解，我也知道所謂‘蝸居’的滋味�！眹鴦�(wù)院總理溫家寶做客中國政府網(wǎng)和新華網(wǎng)時坦言，“從供需平衡的角度，從市場來滿足群眾多樣化的角度，從運用法律和經(jīng)濟的手段管理市場的角度，都需要花費一定的精力和一定的時間。但是我有決心，本屆政府任期內(nèi)能把這件事情管好，使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，使房價能夠保持在一個合理的價位�！�

　　溫家寶表示，對遏制一部分城市房價上漲過快，中央曾兩度采取了4條和11條措施，概括起來是四個方面：

　　第一，增加保障性用房，包括加快建設(shè)廉租房和普通租賃房及對棚戶區(qū)進行改造。

　　第二，要鼓勵和支持人們購買自住房和改善性用房�！拔覀儼阎攸c應(yīng)該放在低價位和小套型。當然這主要靠市場，但政府的責任主要是在土地以及金融和財稅上給予支持�！�

　　第三，要抑制投機性和投資性的住房，主要是采取經(jīng)濟和法律手段。

　　第四，要管好市場，依法對那些圈地不用、捂盤惜售、哄抬房價的違法違規(guī)行為進行懲處。

　　房貸收緊

　　自從“國十一條”要求“二套房貸貸款利率嚴格按照風險定價”之后，關(guān)于收緊二套房貸的各種市場傳聞此起彼伏。2010年剛開始，各家銀行的房貸口子就已經(jīng)箍得很“緊”。銀行的房貸審批延續(xù)了去年底的緊縮，有些銀行的緊縮政策已經(jīng)延伸至首套房。

　　在上海，有消息稱，中、工、農(nóng)、建四家銀行上海市分行首套房要申請到七折優(yōu)惠利率已經(jīng)很難。建行上海市分行首套房首付高達四成，而招行上海分行首套房的利率則要嚴格執(zhí)行基準利率。此外，在二套房市場上，各銀行都表示，目前在嚴格執(zhí)行首付至少四成、嚴格按照風險定價的原則。

　　目前，政策層面雖沒有明確要求收緊房貸，各家銀行也沒有說要取消利率優(yōu)惠，但個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的收縮是一個不爭的事實。

　　不過，也有不少業(yè)內(nèi)人士認為，房貸收緊對樓市無傷大雅。全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳保存日前就表示，利率優(yōu)惠收緊甚至取消對樓市的影響不會太大。利率優(yōu)惠本來是特定時期的特殊政策，現(xiàn)在逐步恢復也屬正常。個別銀行取消利率優(yōu)惠一定程度增加了按揭貸款購房者的購房成本，但對于樓市投機者而言，這點增加成本根本不值一提。