“宏觀調(diào)控對(duì)國(guó)外游資打擊很大，但對(duì)于基金仍未傷筋動(dòng)骨。事實(shí)上，外資更加看好宏觀調(diào)控期間擠掉泡沫的中國(guó)樓市。”記者在廣東、廣西、香港、上海等地采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，不少金融機(jī)構(gòu)和外資投資機(jī)構(gòu)表露出這樣的心態(tài)。
限制外資等政策出臺(tái)后，外資并未放緩進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的步伐。專家認(rèn)為，中國(guó)樓市仍是投資者感興趣的地區(qū)，如果資金充裕的外資基金頻繁買賣物業(yè)，可能對(duì)房?jī)r(jià)推波助瀾，亟待有關(guān)部門重點(diǎn)關(guān)注并加強(qiáng)監(jiān)管。
京滬市場(chǎng)相對(duì)趨緩 華南市場(chǎng)備受關(guān)注
2006年11月，RREEF，德意志銀行之房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施管理業(yè)務(wù)分支機(jī)構(gòu)，宣布該公司通過(guò)投資在廣東省珠海市一個(gè)大型民用住宅項(xiàng)目，開始進(jìn)軍中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
同年12月，香港南豐集團(tuán)旗下資金在廣州土地拍賣市場(chǎng)掀起風(fēng)云。位于廣州琶洲會(huì)展中心南側(cè)的地塊，被拍出了7.4億元的高價(jià)，折合樓面地價(jià)每平方米10037元，刷新了土地拍賣的歷史記錄，而廣州此前最“熱”的珠江新城的樓面地價(jià)為每平方米4000多元。
業(yè)內(nèi)人士曾紀(jì)崇認(rèn)為，京滬兩地房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)相當(dāng)高，增值空間有限，但華南地區(qū)相對(duì)而言潛力巨大。記者從仲量聯(lián)行獲悉，2006年廣州大宗土地(單宗交易額超過(guò)5000萬(wàn)元)成交總額達(dá)170億元，比2005年增加372%，其中約6%來(lái)自包括香港的境外投資者。現(xiàn)存物業(yè)(非住宅)成交額達(dá)31億元，外國(guó)投資者占20%。
進(jìn)入2007年，外資進(jìn)入華南房市的步伐仍在加快。根據(jù)廣東省房協(xié)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，一季度，廣東房地產(chǎn)開發(fā)到位資金739.44億元，同比增長(zhǎng)22.25%，增幅同比基本持平。其中，外資為25.9億元，同比增長(zhǎng)373.91%，與上年同期-52.82%的增長(zhǎng)形成強(qiáng)烈對(duì)比。
仲量聯(lián)行國(guó)際董事及廣州策略主管劉振江說(shuō)，廣州房地產(chǎn)投資市場(chǎng)非�；钴S，有趨勢(shì)顯示投資者及開發(fā)商將繼續(xù)通過(guò)資本市場(chǎng)增加在廣州的房地產(chǎn)投資。
單一轉(zhuǎn)為“多元” 外資涉足開發(fā)領(lǐng)域
在宏觀調(diào)控的政策壓力下，外資進(jìn)入中國(guó)樓市的模式正在從簡(jiǎn)單的“爆炒”一個(gè)或幾個(gè)熱點(diǎn)城市的樓盤，改為炒作區(qū)域性樓盤；從過(guò)去直接購(gòu)買已建好的物業(yè)、單打獨(dú)斗為主，轉(zhuǎn)向更早介入開發(fā)、與內(nèi)地開發(fā)商合作等模式。
業(yè)內(nèi)人士曾紀(jì)崇認(rèn)為，外資確實(shí)對(duì)有關(guān)限制政策心存疑慮，但在觀望后發(fā)現(xiàn)影響不大，于是迅速啟動(dòng)。2006年上半年，加拿大、日本的大宗資金首次進(jìn)入廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)，外資對(duì)華南市場(chǎng)的關(guān)注度開始升溫。外資基金都預(yù)期有回報(bào)，強(qiáng)大的資金壓力下他們把目光集中到中國(guó)樓市。
曾于2005年大批出售澳洲房地產(chǎn)的日本投資者，在2006年投資中國(guó)的寫字樓物業(yè)。2006年，日本投資者以1.7億元購(gòu)入羊城大廈，開始盤活這幢自1998年以來(lái)處于停工狀態(tài)的“爛尾樓”。
仲量聯(lián)行廣州董事總經(jīng)理陳永輝說(shuō)，在人民幣繼續(xù)升值的預(yù)期下，外資在加快進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。2006年，在華南地區(qū)動(dòng)作不多的摩根士丹利和漢國(guó)置業(yè)合作開發(fā)了廣州的北京南路商住項(xiàng)目。
與以往購(gòu)買物業(yè)管理出租的方式不同，外資開始進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)較高、收益較高的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。2006年7月，美國(guó)環(huán)球房地產(chǎn)管理公司保德信亞洲注資10億元，與深圳市怡景投資中心城達(dá)成協(xié)議，共同發(fā)展中心城，這種中外合資發(fā)展模式在深圳屬首創(chuàng)。
同時(shí)，跨國(guó)公司及本土企業(yè)的不斷擴(kuò)充，也激發(fā)了廣州寫字樓市場(chǎng)的“熱情”。2006年，廣州甲級(jí)寫字樓租金上升3.1%，資本值增長(zhǎng)11.3%。
陳永輝表示，短期來(lái)看，宏觀調(diào)控政策為房地產(chǎn)市場(chǎng)增加了不明朗因素，但從長(zhǎng)期來(lái)看，擠掉泡沫后的中國(guó)樓市前景更為看好。在預(yù)期人民幣升值等因素的綜合考慮下，外資投資者對(duì)中國(guó)樓市的興趣及交易額均會(huì)大幅提高。
外資基金“點(diǎn)火” 專家建議重點(diǎn)關(guān)注
多位專家指出，目前《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》中的門檻——如“外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過(guò)1000萬(wàn)美元的，注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50%�！睂�(duì)財(cái)力雄厚的基金影響不大，純粹購(gòu)買現(xiàn)有物業(yè)、對(duì)樓價(jià)推波助瀾的“點(diǎn)火”基金，應(yīng)成為關(guān)注的重要對(duì)象。
長(zhǎng)期關(guān)注廣西、云南等地樓市的專家曾在旺認(rèn)為，從投資分散風(fēng)險(xiǎn)的角度看，進(jìn)入中國(guó)的外資在向中西部二三線城市轉(zhuǎn)移，其主要方式是尋找炒作題材。如廣西南寧的中國(guó)-東盟博覽會(huì)、云南的大湄公河次區(qū)域開發(fā)等，都是可以炒作的概念。
曾紀(jì)崇估計(jì)，總體房地產(chǎn)開發(fā)投資中，外資約占5%，但以物業(yè)買賣交易額計(jì)，外資則占10%至15%。雖然外資占整體內(nèi)地房產(chǎn)市場(chǎng)比例不高，但在重點(diǎn)城市，所占比例可達(dá)20%。
上海房地產(chǎn)專家蔡為民認(rèn)為，外資進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)行業(yè)帶來(lái)不少正面作用，但一些房地產(chǎn)投資基金則純粹購(gòu)買現(xiàn)有物業(yè)，對(duì)行業(yè)發(fā)展并無(wú)太大促進(jìn)作用，反而對(duì)樓價(jià)推波助瀾。外資的風(fēng)向標(biāo)作用很強(qiáng)，1元的外資投入，可能帶來(lái)10元的內(nèi)資跟進(jìn)，從而推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。
根據(jù)日本及臺(tái)灣地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，本土貨幣升值過(guò)程中，房產(chǎn)和股票均會(huì)價(jià)格上漲，并吸引大量外資到房產(chǎn)及股票市場(chǎng)，從而進(jìn)一步強(qiáng)化貨幣的升值需求。目前人民幣匯率改革已經(jīng)啟動(dòng)，如果房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲則意味國(guó)際資金將可通過(guò)投資內(nèi)地房地產(chǎn)及炒賣匯率來(lái)賺取雙重利潤(rùn)。
曾紀(jì)崇、陳永輝等專家建議，重點(diǎn)關(guān)注外資基金在房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資動(dòng)向，通過(guò)稅收、外匯管制、投資規(guī)模等手段，引導(dǎo)和限制基金進(jìn)入內(nèi)地炒作。同時(shí)，房地產(chǎn)政策的制定，要考慮人民幣匯率改革的進(jìn)程，關(guān)注其他經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題的連鎖反應(yīng)。(黃玫 何豐倫）
