[策劃人語]
地王,又見地王。
7月底,湖南長沙,1個(gè)小時(shí)的激烈競價(jià),北辰實(shí)業(yè)和北京城開組成的競買聯(lián)合體爭勝北京金融街建設(shè)及長沙世紀(jì)金源,以92億元的天價(jià)爭得國內(nèi)最大金額單宗土地新河三角洲地塊。市場嘩然。
房價(jià)在漲,地價(jià)更在漲。從一線城市到二線城市,今年以來,“地王”層出不窮,刺痛了我們對(duì)地價(jià)攀升已覺麻木的神經(jīng)——地價(jià)與房價(jià)互相推高的惡性循環(huán)似乎正在上演,令人痛心疾首。
一場“地王夢(mèng)”,遍地傷心人。
“一線城市的地一直比較金貴,開發(fā)商對(duì)其中優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的趨之若鶩也對(duì)推升了地價(jià),F(xiàn)在開發(fā)商肯砸近百億在二線城市買地,令我有些吃驚!币晃簧虾5姆康禺a(chǎn)分析師坦言。在這些業(yè)內(nèi)人士看來,土地競買活動(dòng)的愈演愈烈、地價(jià)記錄的一次次被刷新,促成了房價(jià)的居高不下。
而地價(jià)與房價(jià)之間的確存在相互作用力,以上海為例,當(dāng)今年5月浙江綠城以高達(dá)12509元/平方米、超出周邊樓盤售價(jià)的樓板價(jià)拿下楊浦新江灣城D1地塊后,周邊幾個(gè)在售樓盤價(jià)格隨即上漲10%-30%。
據(jù)悉,按成交價(jià)計(jì)算,新河三角洲地塊未來的樓板價(jià)約3500元/平方米,而長沙市國土資源局有關(guān)人士稱,以長沙當(dāng)前的房價(jià)水平,此價(jià)格屬于合理范圍內(nèi)。但市場人士不這么認(rèn)為,有人指新河三角洲地塊的樓板價(jià)已達(dá)到了目前長沙商品房的均價(jià),以后項(xiàng)目定價(jià)更會(huì)在5500元/平方米以上,房價(jià)如何踩得住剎車?
“高價(jià)拿地給市場帶來的未來房價(jià)也跌不了的預(yù)期一時(shí)間很難改變!鄙虾R拙臃康禺a(chǎn)研究院高級(jí)評(píng)論員楊紅旭稱!啊赝酢纬蓞^(qū)域性標(biāo)桿,使房價(jià)形成由低而高的周期!笔腊钗豪硎说姆治鰩熞脖硎。
的確,上漲的土地成本必然由開發(fā)商反映在商品房價(jià)格中并轉(zhuǎn)嫁給購房者,并且由于地價(jià)在房價(jià)中占有不小的比例,所以房價(jià)也就順理成章維持在一個(gè)較高的水平,地價(jià)上揚(yáng)帶動(dòng)房價(jià)上漲還成了部分利益集團(tuán)維持高房價(jià)的主要理由之一。同時(shí),房價(jià)上漲也提高了開發(fā)商和地方政府的價(jià)格預(yù)期,從而帶動(dòng)了即將出讓的土地的價(jià)格上揚(yáng),以至于市場陷入了“高土地出讓價(jià)格→高房價(jià)”到“高房價(jià)→高土地出讓價(jià)格”的惡性循環(huán)。難怪有人驚呼:“地王”誕生對(duì)百姓置業(yè)來說簡直是噩耗!
同樣叫人唏噓的是,開發(fā)商的不惜成本、不計(jì)后果促生了一個(gè)個(gè)“地王”,而在地價(jià)不斷攀高的局面下,開發(fā)商依然熱情高漲。“市場化的土地出讓使地價(jià)的增長成為客觀而又必然的趨勢,實(shí)力開發(fā)商對(duì)其中優(yōu)質(zhì)地塊的搶食也符合行業(yè)的整合發(fā)展趨勢!睏罴t旭認(rèn)為。
但業(yè)內(nèi)人士同時(shí)指出,土地高價(jià)成交的事實(shí)也足以向市場發(fā)出未來數(shù)年房價(jià)仍然會(huì)上漲的信號(hào),“通過開發(fā)商、尤其是在市場有影響力的品牌開發(fā)商的態(tài)度,就可以窺見其對(duì)未來樓市走向的判斷。而面對(duì)此景,老百姓又會(huì)產(chǎn)生怎樣的房價(jià)預(yù)期?難道這不意味著高房價(jià)么?”
如果說開發(fā)商是為了謀求自身發(fā)展、甘愿承擔(dān)樓市泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)、自告奮勇地去制造“地王”的話,我們也無法忽略“地王”的加工生產(chǎn)方———地方政府。
“地方政府是在刻意制造‘地王’。”有長沙的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在新河三角洲地塊開拍之前就忿然表示。自該地塊在今年6月初被長沙市國土資源局公開推出后,“新河三角洲,中國地王即將誕生”的廣告語便掛在了長沙市中心,因?yàn),僅憑46.38億元的掛牌起始價(jià),該地塊已經(jīng)刷新國內(nèi)單宗最貴土地的記錄,是“中國地王”了。
于是,業(yè)內(nèi)人士提出質(zhì)疑,新河三角洲地塊總價(jià)高的原因是規(guī)模大,出讓的土地面積逾78.5萬平方米,但為什么地方政府要把這么大面積的土地整體出讓?有專家提出,地方政府只想到增加地方財(cái)政收入,并沒有考慮合理開發(fā)利用土地。如此大片出讓的結(jié)果反而是有助于分期開發(fā)的開發(fā)商變相囤地,繼而壟斷該區(qū)域的地價(jià)和房價(jià),對(duì)市場而言弊大于利。而這恐怕也是地方政府在處理土地問題上的“思維定式”之一。
另悉,有長沙地方官員的解釋是“航空母艦”級(jí)地塊的推出可以提高長沙的城市知名度,引起投資者關(guān)注!澳囊粋(gè)地方的土地推介不是這個(gè)目的?先‘作秀’后賺錢唄!庇腥诵闹笨诳、如此評(píng)價(jià)。甚至有人指責(zé),高地價(jià)、高房價(jià)都是地方政府和開發(fā)商“勾結(jié)”的產(chǎn)物。如新河三角洲地塊就被傳地方官員曾南下找和記黃埔、北上約北京巨頭,所以限制多、已“內(nèi)定”;再如之前廣東省新“地王”東莞塘廈大坪村地塊槌落萬科,卻引來金地對(duì)拍賣公正性的抗議,似又成了一出地方導(dǎo)演的鬧劇。
于是乎,高地價(jià)與高房價(jià)的怪圈還在繼續(xù)循環(huán)。再回過頭來看看這“地王”之爭,福兮?禍兮?
不一樣的關(guān)鍵詞
開發(fā)商鏖戰(zhàn)土地戰(zhàn)場
按照原本的調(diào)控思路,作為房地產(chǎn)業(yè)鏈的源頭,嚴(yán)格的土地政策將成為規(guī)范市場的重要舉措。但現(xiàn)實(shí)的問題是,土地政策猶如一把“雙刃劍”:一方面,公開透明的土地招拍掛出讓雖然終止了暗箱操作,但“價(jià)高者得”的游戲規(guī)則卻無意之中助推了地價(jià)的上升,并反過來拉動(dòng)了房價(jià)的攀升;另一方面,正是由于土地的得之不易,雖然有利于入市的房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)的提高,但對(duì)于土地資源緊張的預(yù)期,使得越來越多的地產(chǎn)商不斷高價(jià)拿地。
上市開發(fā)商:勇
先是連下上海市寶山區(qū)“三城”、繼而在杭州奪得當(dāng)?shù)匦隆暗赝酢,從前一直表現(xiàn)低調(diào)的保利地產(chǎn)(600048)在今年頻頻高調(diào)拿地。“寶山的3塊地光樓板價(jià)就在5000-6000元/平方米,幾年后再推盤,單價(jià)估計(jì)都會(huì)超10000元/平方米。”一位曾在現(xiàn)場“觀戰(zhàn)”的業(yè)內(nèi)人士分析。有知情人士透露,此次推出的三幅土地中,萬科A(000002)原本對(duì)其中一幅用地志在必得,但在糾纏多個(gè)回合之后,終于抱憾放棄。
香港房地產(chǎn)上市公司信和置業(yè)(0083.HK)同樣表現(xiàn)“搶眼”,繼41.38億元奪得成都“地王”之后,又以41.8億元將重慶“地王”納入囊中!41億的資金量對(duì)我們來說不是問題!毙藕椭脴I(yè)董事會(huì)主席黃志祥坦言!皩(duì)于這些上市企業(yè)來說,資本市場成為了有力的后備力量!币晃恢行¢_發(fā)商無奈地說。
中型開發(fā)商:蓄
與之前紛紛宣稱將前往二、三線城市發(fā)展的情形不同,如今“倒流”回一線城市似乎又成風(fēng)潮!岸、三線城市是謀利,一線城市是做品牌。凡是在當(dāng)?shù)厥袌霭l(fā)展得還可以的中等規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)商,都會(huì)有在一線城市拿地的‘夢(mèng)想’!币晃粯I(yè)內(nèi)人士指出。
“雖然上海拿地越來越困難,但來上海做項(xiàng)目就是為出名!币晃徽憬康禺a(chǎn)商直言不諱。他甚至宣稱,企業(yè)已經(jīng)準(zhǔn)備了近10個(gè)億的資金,就是為了在上海拿地做項(xiàng)目。而在他之前,已有不少中型開發(fā)商表示過這個(gè)念頭。但是,或由于資金不足或由于開發(fā)難度加大,只能悄然退出!叭绻湍切┥鲜泄尽⒋笃髽I(yè)等‘硬碰硬’,勝算很小!庇虚_發(fā)商表示。
外資開發(fā)商:變
對(duì)于外資開發(fā)商而言,出于對(duì)在中國市場的成本運(yùn)作、利潤最大化等問題的考慮,紛紛表示愿意在二級(jí)土地市場拿地。“我們相信許多小開發(fā)商手里囤積有不少土地并未出讓,雖然此類土地權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜、解決時(shí)間長,但與通過一級(jí)土地市場直接拿地比起來,成本相應(yīng)會(huì)減少許多!币晃煌赓Y房企的投資部負(fù)責(zé)人表示。
還有一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,一部分資金雄厚的外資企業(yè),進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場時(shí)間較長,對(duì)于各環(huán)節(jié)的操作模式已經(jīng)深諳,因此完全可以通過股權(quán)收購、合作發(fā)展等方法擴(kuò)張陣容。“由于中國政策變動(dòng)頻繁,這些外資開發(fā)商也希望能夠通過與中國開發(fā)商的合作來降低風(fēng)險(xiǎn)。單槍匹馬在一級(jí)土地市場激烈馳騁,看起來并不適合他們!保ǹ蛮i 何契 唐文祺)
多聲道
上市公司更關(guān)心土地儲(chǔ)備量
中國指數(shù)研究院華東分院副院長 陳晟
那么多上市房地產(chǎn)公司活躍在土地市場,事實(shí)上,對(duì)某些上市公司來說,在某地的“存在”甚至比拿地的價(jià)格高低更有意義。因?yàn)閷?duì)它們來說,投資者所觀察的最重要指標(biāo)就是土地儲(chǔ)備量。加上目前上市公司很容易從公開市場上募集資金,資金充沛也支持了其公開拿地的行為。
另從模式上看,我國內(nèi)地的土地集約供應(yīng)難改,而保障類土地供應(yīng)缺位。眼下開發(fā)商之所以積極拿地,主要是基于對(duì)未來土地供應(yīng)的不可預(yù)測。而政府既要對(duì)土地進(jìn)行合理規(guī)劃和利用,又要避免土地供應(yīng)的下降導(dǎo)致房屋供應(yīng)的下降,就需要清晰供地計(jì)劃,對(duì)一級(jí)土地加快整理,同時(shí)存量土地的利用開發(fā)很重要。
樓市資本游戲可能推高房價(jià)
湘江偉業(yè)(北京)投資有限公司董事長 方明理
在一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)不甚發(fā)達(dá),房價(jià)一度全國排名靠后的農(nóng)業(yè)大省,如何就會(huì)一鳴驚人,一日之內(nèi)成就“中國地王”?一線城市房價(jià)高企、土地稀缺,許多開發(fā)商不得不開始南征北戰(zhàn),二、三線城市的大宗用地自然成為巨頭們關(guān)注的熱點(diǎn)和無奈的選擇等都是原因。
另悉,長沙世紀(jì)金源在73億元報(bào)價(jià)后就不再舉牌,為何北京金融街建設(shè)與北京城開、北辰實(shí)業(yè)會(huì)“兄弟”相殘,一路把地價(jià)推高到92億元呢?一個(gè)不可忽視的原因是:它們都將以上市公司作后盾,正是“成本無所謂,地價(jià)不怕高,股海作后盾,老大樂陶陶!
但令人困惑的是,如果中國房地產(chǎn)業(yè)在需求旺盛、供需失衡的狀態(tài)下,完全淪為資本大鱷們的游戲,樓市將如何發(fā)展?房價(jià)如何踩得住剎車?或許,二、三線城市房價(jià)狂漲的高潮即將到來?!