9月17日，SOHO中國(guó)在香港舉行了投資者推介會(huì)，計(jì)劃募集金額高達(dá)15億美元
一旦實(shí)現(xiàn)，這個(gè)數(shù)字將刷新碧桂園(2007.HK)上市所創(chuàng)下的內(nèi)地房產(chǎn)公司在港募集金額的最高紀(jì)錄。消息人士透露，截至目前為止，國(guó)際配售部分已經(jīng)超額認(rèn)購(gòu)逾10倍
然而在這矚目的數(shù)字背后,SOHO中國(guó)究竟在用什么支撐？
兩周后，也許香港股市會(huì)再度為一只內(nèi)地房產(chǎn)股而尖叫。
9月17日，SOHO中國(guó)在香港舉行了投資者推介會(huì)，計(jì)劃募集金額高達(dá)15億美元。
一旦實(shí)現(xiàn)，這個(gè)數(shù)字將刷新碧桂園(2007.HK)上市所創(chuàng)下的內(nèi)地房產(chǎn)公司在港募集金額的最高紀(jì)錄。消息人士透露，截至目前，國(guó)際配售部分已經(jīng)超額認(rèn)購(gòu)逾10倍。
然而在這矚目的數(shù)字背后,SOHO中國(guó)究竟在用什么支撐？
稀少土儲(chǔ)能否成就巨額募資？
如果SOHO中國(guó)的預(yù)計(jì)成立，其上市募集金額將超出碧桂園近3億美元。根據(jù)初步招股文件，SOHO中國(guó)每股招股價(jià)為6.3至8.3港元。即使是下限價(jià)格，仍高過(guò)碧桂園當(dāng)時(shí)的上限價(jià)格5.38港元/股。這無(wú)疑又將是一個(gè)新的紀(jì)錄。
然而，對(duì)比這兩家企業(yè)的上市資產(chǎn)情況，卻令人不禁對(duì)SOHO中國(guó)的巨額募集資金計(jì)劃產(chǎn)生疑問。
彼時(shí)，在港創(chuàng)出融資“神話”的碧桂園，其當(dāng)時(shí)的招股說(shuō)明書明確顯示，碧桂園上市前的土地儲(chǔ)備達(dá)到了1870萬(wàn)平方米，且97%都已取得了土地許可證，足夠5年以上開發(fā)所需。實(shí)際上，自籌備上市的2005年下半年至上市前，碧桂園增加土地儲(chǔ)備達(dá)到998萬(wàn)平方米。這表明在一年多的時(shí)間里碧桂園實(shí)現(xiàn)了土地儲(chǔ)備的倍增，而大量的土地儲(chǔ)備無(wú)疑可以使碧桂園在國(guó)際投資者的心目中加分。
反觀SOHO中國(guó)，初步招股文件表明其土地儲(chǔ)備僅為120多萬(wàn)平方米。根據(jù)港媒報(bào)道，集團(tuán)希望上市后，即到2009年年底，增加87.84萬(wàn)平方米可建樓面面積，令整體可建樓面面積增至208.7萬(wàn)平方米。
另有消息稱，今年3月，SOHO中國(guó)出資35億元，獲得三里屯一塊面積為47萬(wàn)平方米的土地開發(fā)權(quán)。7月，SOHO中國(guó)再次獲得前門舊城改造項(xiàng)目中約38幅土地。二者雖然在短期內(nèi)使SOHO中國(guó)的土地儲(chǔ)備面積激增，但前門項(xiàng)目至今尚未獲得SOHO中國(guó)的正面確認(rèn)，且在其招股說(shuō)明書中也沒有明確提示，該項(xiàng)目的土地使用權(quán)證已為SOHO中國(guó)取得。即便加入上述兩項(xiàng)土地儲(chǔ)備，其現(xiàn)有規(guī)模與碧桂園上市前的土地儲(chǔ)備仍相去10倍不止。
事實(shí)上，因土地儲(chǔ)備而令上市進(jìn)程受阻的企業(yè)并不鮮見。早在2003年，上海復(fù)地(2337.HK)首次赴港上市失敗的最大原因，就是其在招股書中提到“只有維持足夠相對(duì)較短時(shí)期的兩至三年發(fā)展所需的土地儲(chǔ)備，并且無(wú)法確定是否可以獲得土地使用權(quán)證”，因而投資者無(wú)法確定復(fù)地的未來(lái)經(jīng)營(yíng)是否穩(wěn)健。而轉(zhuǎn)年復(fù)地再次上市獲得成功的關(guān)鍵之一，也在于不到一年時(shí)間內(nèi)，其土地儲(chǔ)備增加了1.34倍。
然而，并非所有的業(yè)內(nèi)人士都不看好SOHO中國(guó)的巨額融資計(jì)劃。來(lái)自廣發(fā)證券的資深分析師徐子慶就認(rèn)為這一計(jì)劃存在可行性。因?yàn)槟技痤~多少關(guān)鍵要看這個(gè)公司上市后投資項(xiàng)目所需要的資金多少以及該公司的固定資產(chǎn)，“土地儲(chǔ)備并非唯一標(biāo)準(zhǔn)”。
而據(jù)其招股文件，SOHO中國(guó)上市募集的金額主要做如下用途：為收購(gòu)天安門南(前門)項(xiàng)目權(quán)益及發(fā)展33塊地塊提供資金；為發(fā)展未來(lái)項(xiàng)目及為可能收購(gòu)預(yù)期于2007年下半年進(jìn)行公開招標(biāo)的天安門南(前門)的11塊地塊提供資金；為發(fā)展長(zhǎng)城腳下的公社項(xiàng)目提供資金；償還有關(guān)光華路SOHO項(xiàng)目的債項(xiàng)等。
據(jù)推測(cè)，僅前二項(xiàng)所需資金就分別為21.63億港元和44.76億港元。
SOHO能否不蹈前車之鑒？
此前，香港盡管成為內(nèi)地房企的上市“福地”，但是，IPO之后，其股價(jià)走勢(shì)卻未必盡如人意。據(jù)港股分析機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至2007年7月10日，碧桂園就跑輸香港紅籌指數(shù)近30%。
內(nèi)地房產(chǎn)股似乎一不小心就會(huì)踏入這樣的局面中，在碧桂園之前兩個(gè)月上市的中國(guó)地產(chǎn)(1838.HK)，通過(guò)香港首次公開募股籌資16.2億港元(合2.07億美元)，甚至不及SOHO中國(guó)的一個(gè)融資零頭，公開發(fā)售獲得9倍超額認(rèn)購(gòu)，發(fā)行價(jià)為3.6港元，接近指導(dǎo)價(jià)格區(qū)間3.50港元至4.70港元的低端。
然而掛牌當(dāng)天，市場(chǎng)反應(yīng)相當(dāng)冷淡。內(nèi)地地產(chǎn)股票以每股3.63港元開盤，到中午收盤時(shí)跌至每股3.52港元，比招股價(jià)3.6港元跌去2.22%，全天以3.49港元收盤，比招股價(jià)下跌3.06%。在掛牌當(dāng)日甚至跌破了發(fā)行價(jià)。
公開資料顯示，內(nèi)地地產(chǎn)上市前土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)242萬(wàn)平方米，其中包括上海的兩個(gè)處于不同開發(fā)階段的地產(chǎn)項(xiàng)目上�？党且约皡f(xié)和城。
另一家與SOHO中國(guó)土地儲(chǔ)備相當(dāng)?shù)牡禺a(chǎn)公司——盛高置地(0337.HK)于去年10月10日在港掛牌。同樣是120萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，盛高置地募集金額也僅為11.95億港元。依據(jù)該公司的中期報(bào)告，截至2007年6月30日, 集團(tuán)錄得中期業(yè)績(jī)盈利約為人民幣8444萬(wàn)元,相對(duì)上期減少63.48%。
盛高置地的主要陣地在上海，涉足住宅和酒店業(yè)。上市后的一個(gè)月內(nèi)，集團(tuán)收購(gòu)一塊位于昆明著名的住宅區(qū)域內(nèi)的黃金地塊，總建筑面積約為377000平方米。今年3月，集團(tuán)再次成功在昆明收購(gòu)另一塊與先前所收購(gòu)的地塊鄰近的土地，總建筑面積增加約221000平方米。目前，該集團(tuán)的土地儲(chǔ)備可供發(fā)展的建筑面積已達(dá)約2000000平方米，高出首次公開招股前的土地儲(chǔ)備約71%。
縱觀上述兩個(gè)公司上市前后的土地儲(chǔ)備、業(yè)務(wù)內(nèi)容及分布，似乎與SOHO中國(guó)不相上下。然而公開資料顯示，在與投資者會(huì)面時(shí)，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹推介公司股票時(shí)，反復(fù)強(qiáng)調(diào)的是公司營(yíng)運(yùn)項(xiàng)目具有很高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及利潤(rùn)水平。或許，這才是SOHO中國(guó)敢于提出內(nèi)地房企在港融資第一“巨單”的底氣。
但是，這一底氣最終能否獲得投資者的垂青，人們只能拭目以待。(許慧穎)
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