萬科昨日公告，前10月公司累計銷售面積達(dá)496.3萬平方米，銷售金額合計419.6億元。這一數(shù)字預(yù)示著萬科提前實現(xiàn)年度銷售預(yù)期。與去年相比，持續(xù)攀高的房價對其利潤貢獻(xiàn)突出，前10月萬科每平方米售價8454元，比去年上漲1878元，提升近30%。
400億成就行業(yè)規(guī)模之王
根據(jù)昨日的公告，2007年10月，萬科實現(xiàn)銷售金額51.6億元，加上三季度財報公布的367.9億元，超過400億元。以中國會計準(zhǔn)則計算，萬科2007年將實現(xiàn)凈利潤43億-53億元。萬科2006年年報曾預(yù)期，2007年全年凈利潤較去年增長100%-150%，目前看來已輕松完成任務(wù)。
“我們從不‘捂盤’�！比f科總經(jīng)理郁亮昨天接受記者采訪時表示，萬科在銷售方面表現(xiàn)穩(wěn)健，400億是在萬科一貫的經(jīng)營策略之下實現(xiàn)的。萬科董事長王石也曾撰文表示，預(yù)計今年達(dá)到400億沒什么懸念，2010年就能達(dá)到1000億。
這一數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其他A股地產(chǎn)公司，根據(jù)地產(chǎn)公司三季度財報，有望超過200億的公司可能僅有中海地產(chǎn)，其今年利潤預(yù)期在25億-30億元之間。合生創(chuàng)展、富力、保利地產(chǎn)等幾家公司的銷售規(guī)�？赡茉�150億元左右，而這些公司的凈利潤將在15億-25億元之間。而百億以下則集中了房地產(chǎn)上市公司絕大部分。
高房價促地產(chǎn)公司業(yè)績增長
10月25日，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，三季度70個大中城市房屋銷售價格上漲8.2%，達(dá)到了近年來的最高點。而北京市發(fā)改委數(shù)據(jù)則顯示，北京連續(xù)6個月房價漲幅為兩位數(shù)�！皟H憑自然漲價就可多收數(shù)億元，”西四環(huán)一低密度住宅項目開發(fā)商坦言，公司刻意拖慢銷售速度，以期漲價。
萬科同樣受益于高房價。根據(jù)公告，萬科實現(xiàn)每平方米售價約8454元。而2006年，萬科全年實現(xiàn)銷售面積322.8萬平方米，銷售額212.3億元，每平方米售價6576元。今年前三季每平方米售價較去年全年提高1878元，提升幅度約29%。
對此，郁亮解釋，這是因為萬科銷售精裝修房的面積大幅增加，房屋成本增加，今年銷售精裝修房占50%，明年將達(dá)到80%。稅費也有大幅增加，這些都要算在成本內(nèi)。
根據(jù)三季報，地產(chǎn)公司也普遍出現(xiàn)了凈利潤、銷售額雙雙超50%增長幅度的現(xiàn)象。以泛海建設(shè)為例，公司前三季凈利潤將比去年同期增長1000%至1050%。其北京泛海國際居住區(qū)項目售價為28600/平方米，今年以來漲幅超過萬元。
業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績增長的原因為：一是今年房價持續(xù)上漲，拉高了銷售額與利潤空間；二是各房地產(chǎn)公司今年的竣工與銷售面積普遍增長，為業(yè)績提升提供了現(xiàn)實保證。
融資瓶頸致行業(yè)兩極分化
從萬科公告不難看出，大型房地產(chǎn)企業(yè)項目擴張迅猛。昨日公告顯示，公司新獲得位于長沙的1個開發(fā)項目，總建筑面積為5.1萬平方米。據(jù)統(tǒng)計，萬科今年拿地已超過1000萬平方米。股市的繁榮又為萬科的股權(quán)融資帶來了便利，今年以來，萬科獲得建行200億授信。上半年，7家上市房企在3個月內(nèi)投入300億“圈地”。新近在港上市融資超百億的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，半月內(nèi)收購青島頤中、布局杭州。
另一方面，缺少融資渠道的中小房地產(chǎn)公司陷入無錢開發(fā)的尷尬境地，不得不選擇合作方式生存，使大型房地產(chǎn)企業(yè)得以持續(xù)開展借力的方式擴張規(guī)模。郁亮表示，2007年堅持以合作方式獲得項目資源。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明則稱，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)45%以上的土地是通過收購而來。
未來房地產(chǎn)行業(yè)會否形成壟斷？李明認(rèn)為：“如果市場發(fā)生作用就不會，中國房地產(chǎn)行業(yè)離壟斷還很遠(yuǎn)。”但他預(yù)測，5年內(nèi)內(nèi)地大型房地產(chǎn)公司將不超過20家。(記者 張曉玲 張學(xué)冬)
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