編者按：
中心城市樓價(jià)回落，土地頻傳流拍“噩耗”，連若干以抗跌著稱的龍頭地產(chǎn)股也紛紛掉頭向下，跌得小股民們心里發(fā)毛。曾經(jīng)以為十分遙遠(yuǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的冬天，好像真的不期而至了。
但以往多年的經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)反復(fù)證明，每一輪地產(chǎn)調(diào)控的暴風(fēng)雪，都讓一些人吃到苦頭，而讓另一些人看到機(jī)會(huì)，重要的是你站在什么位置上，手里捏著哪些牌，能不能堅(jiān)持到春暖花開的那一天。
來(lái)得早不如來(lái)得巧。12月17日上午10點(diǎn)，當(dāng)香港新鴻基地產(chǎn)(0016.HK)兵不血刃地拿下成都第一高樓地塊時(shí)，親臨督戰(zhàn)的董事局主席郭炳湘，可能是現(xiàn)場(chǎng)最開心的一個(gè)人了。
這是該公司潛伏成都三年以來(lái)首次從公開出讓市場(chǎng)拿地，由于沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手出價(jià)，郭氏只需支付人民幣31.1億元，便可輕松地以初始掛牌價(jià)每畝1200萬(wàn)元，將這幅260畝的成都未來(lái)金融商業(yè)中心標(biāo)志性地塊收入囊中。
2007年不止一次催生“天價(jià)地王”的成都土地市場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)，難道真的要冷清收?qǐng)鰡幔?/p>
新鴻基地產(chǎn)成都“撿便宜”
郭炳湘如此幸運(yùn)拿到的寶地，是成都東二環(huán)附近“東方正紅”片區(qū)的首期出讓土地。2個(gè)月前，當(dāng)?shù)貥I(yè)界就盛傳有意在西部大展拳腳的新鴻基地產(chǎn)已將其鎖定，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)人士甚至大膽估計(jì)地價(jià)可能高達(dá)90億元，折合每畝單價(jià)3000余萬(wàn)元。
今年7月20日，與“東方正紅”一路之隔的沙河366畝地塊公開出讓，香港信和置業(yè)(0083.HK)斥資超過(guò)41億元拿下，每畝單價(jià)1130萬(wàn)元。9月14日，成都本土開發(fā)商藍(lán)光地產(chǎn)拍得東三環(huán)外一幅133畝地塊時(shí)，單價(jià)已升至每畝1270萬(wàn)元。
9月20日，香港九龍倉(cāng)集團(tuán)(0004.HK)以每畝8800萬(wàn)元的驚人天價(jià)奪得春熙路商圈成百家電地塊，將成都土地市場(chǎng)的熾熱推至頂點(diǎn)。
成百家電與“東方正紅”兩地塊同在成都有名的東大街沿線，相距3公里左右，前者地處成熟商業(yè)路段，后者是規(guī)劃中的金融商業(yè)新城，可謂各有千秋。業(yè)界預(yù)期“新地王”有望出世，并非毫無(wú)根據(jù)。但世事難料，不到三個(gè)月后，新鴻基地產(chǎn)的出價(jià)不到九龍倉(cāng)“地王”的七分之一，落差之大，令人愕然。
此前，有未經(jīng)證實(shí)的市場(chǎng)消息稱，當(dāng)?shù)卣块T已與九龍倉(cāng)方面達(dá)成默契，成百家電地塊實(shí)收地價(jià)每畝4400萬(wàn)元，據(jù)說(shuō)目的之一是政企聯(lián)手抬高周邊地價(jià)。但即使真有其事，兩相比較，新鴻基地產(chǎn)此番出手還是得了不少便宜。
業(yè)內(nèi)人士判斷，出現(xiàn)這種微妙局面，除了成都市政府決意引進(jìn)最具實(shí)力的投資者打造未來(lái)城市地標(biāo)外，還與近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的劇烈波動(dòng)不無(wú)關(guān)系。
有一個(gè)耐人尋味的細(xì)節(jié)是，地塊出讓結(jié)果公布當(dāng)天，政府原本準(zhǔn)備了與新鴻基地產(chǎn)的簽約儀式，但未等各路媒體到場(chǎng)，儀式便匆匆結(jié)束。難得現(xiàn)身內(nèi)地的郭炳湘也未接受公開采訪，只是通過(guò)新聞通稿表示，要以該項(xiàng)目的建設(shè)，支持“成都成為西部的金融中心”。
流標(biāo)頻出 開發(fā)商信心受挫
無(wú)獨(dú)有偶，就在新鴻基地產(chǎn)“低價(jià)”拿地的第二天，成都轄下都江堰市推出的7幅地塊中，有6幅流標(biāo)。而12月7日，成都西郊郫縣總面積約258畝的三幅地塊，以每畝200余萬(wàn)元的價(jià)格起拍，卻因開發(fā)商反應(yīng)冷淡而全部流拍。本來(lái)，業(yè)界對(duì)該區(qū)域發(fā)展前景甚為看好，今年6月底，華潤(rùn)置地(1109.HK)在附近購(gòu)地200畝，每畝單價(jià)達(dá)422萬(wàn)元。
土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止成都一地。12月6日，廣州12塊土地出讓僅吸引了7家公司參與競(jìng)買，其中5幅直接以底價(jià)成交，2幅因無(wú)人報(bào)價(jià)而流拍。
12月8日，南京市地鐵1號(hào)線沿線、距有名的新街口商圈僅5分鐘車程的一幅黃金地塊，同樣遭遇無(wú)人應(yīng)價(jià)而流拍的命運(yùn)。
12月14日，北京郊區(qū)一幅建筑面積達(dá)66萬(wàn)平方米的“準(zhǔn)住宅地王”，因僅有兩家開發(fā)商參與投標(biāo)，未達(dá)到規(guī)定的“最低三家競(jìng)投”的要求而被迫流標(biāo)。
值得注意的是，雖然也有一些市場(chǎng)看好的“寶地”意外失寵，但此次各地“流拍潮”中，更多的是規(guī)模較小、位置稍偏的地塊首當(dāng)其沖備受冷落，很大程度上與它們?cè)瓉?lái)的主要買家——土生土長(zhǎng)的中小房企紛紛轉(zhuǎn)入觀望密切相關(guān)。
“在心里沒(méi)底的情況下，大家信心難免有所影響。”成都一位不愿具名的開發(fā)商表示。他指出，這一輪國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的前景尚不明朗，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，地價(jià)支付期限進(jìn)一步收緊，房企融資難度增加，實(shí)力有限的開發(fā)商，只好作壁上觀。
資本大鱷逢低吸地
盡管受到調(diào)控政策影響，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市火熱的樓市迅速轉(zhuǎn)冷，進(jìn)而波及到土地拍賣，產(chǎn)生“聯(lián)動(dòng)效應(yīng)”，但商場(chǎng)上歷來(lái)是有人歡喜有人愁。
就在成都拿地的前一周，新鴻基地產(chǎn)在香港宣布入股廣州珠江新城一個(gè)總投資達(dá)100億元的大型綜合商業(yè)體，與廣州兩家開發(fā)商富力地產(chǎn)(2777.HK)和合景泰富(1813.HK)各占項(xiàng)目三分之一股權(quán)。此前，市場(chǎng)傳聞這家香港最大的地產(chǎn)財(cái)團(tuán)將收購(gòu)建設(shè)中的廣州新地標(biāo)珠江新城西塔(樓高400多米)部分股權(quán)，并有意參與規(guī)模相近的珠江新城東塔項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)。
新鴻基地產(chǎn)代理執(zhí)行董事蘇仲?gòu)?qiáng)更表示，集團(tuán)繼續(xù)看好國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，未來(lái)3~5年內(nèi)內(nèi)地投資比例也將由現(xiàn)在占集團(tuán)總資產(chǎn)總值的17%增加到30%，珠三角、長(zhǎng)三角、京津以及重慶、成都等地，將成為其重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，特別是一線大城市周邊的二三線城市“商機(jī)多的是”。
今年11月香港上市，成功融資超過(guò)30億港元的浙江眾安房產(chǎn)(0672.HK)主席施中安近日也宣稱，對(duì)于資金充裕的企業(yè)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)氣氛低迷，反而是以平價(jià)吸地，增加儲(chǔ)備的好時(shí)機(jī)。
12月6日，招商地產(chǎn)(000024)和九龍倉(cāng)聯(lián)手經(jīng)過(guò)多輪舉牌后，以24.1億元(高出起拍價(jià)9億元)搶下南京仙林可建面積約33萬(wàn)平方米一幅地塊，可謂近期土地拍賣市場(chǎng)上為數(shù)不多的“瘋狂”了。
12月8日，華潤(rùn)置地(1109.HK)與貴州唯一一家上市房企世紀(jì)中天(000540)達(dá)成協(xié)議，雙方合資對(duì)貴陽(yáng)城區(qū)一處近10平方公里的土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，華潤(rùn)方面將為此投入人民幣10億元，取得該項(xiàng)目超過(guò)83%的控股權(quán)。幾乎與此同時(shí)，華潤(rùn)方面宣布以45.3億港元代價(jià)收購(gòu)分別位于無(wú)錫、杭州和大連，總可建面積達(dá)289萬(wàn)平方米的3幅土地。
“從中長(zhǎng)期看，國(guó)內(nèi)樓市巨大的發(fā)展空間仍然值得預(yù)期，但房地產(chǎn)業(yè)又是資金密集型產(chǎn)業(yè)，面對(duì)政府的強(qiáng)力調(diào)控，就看誰(shuí)有能力堅(jiān)持下去，并借勢(shì)攻城略地，等待下一波高潮了。”成都蔚藍(lán)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理劉 說(shuō)。(張明)
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