美國的住房市場比較成熟和完善，主要依據(jù)市場規(guī)律運(yùn)行。房屋的建設(shè)、銷售和價(jià)格均由市場供求這只“無形之手”操縱，政府并不直接干預(yù)。不過，政府也有自己調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段，主要是利率和稅收。
利率是指美國聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)負(fù)責(zé)設(shè)定的基準(zhǔn)利率，即商業(yè)銀行間隔夜拆借利率。它直接影響銀行向個(gè)人或企業(yè)的放貸利率，從而影響消費(fèi)和投資以及整體經(jīng)濟(jì)形勢。通過調(diào)節(jié)基準(zhǔn)利率，政府可以引導(dǎo)住房抵押貸款利率升降，實(shí)現(xiàn)為住房市場降溫或刺激住房市場發(fā)展的目的。
從美國住房市場過去幾年的發(fā)展情況中可以看出，利率變化對(duì)于住房市場的影響非常顯著。在經(jīng)濟(jì)遭受周期性衰退和“9·１1”恐怖襲擊事件打擊后，美聯(lián)儲(chǔ)從2001年初開始13次降息，并一度將利率維持在1%這一自1958年以來的最低點(diǎn)長達(dá)一年之久。在美聯(lián)儲(chǔ)多次降息后，美國住房抵押貸款利率也降到30多年來的最低水平。罕見的低利率極大地刺激了人們的購房熱情，截至2005年底，美國住房銷售量連續(xù)五年創(chuàng)下歷史新高，價(jià)格也不斷上漲。
為了控制通貨膨脹和防止住房市場泡沫化，美聯(lián)儲(chǔ)在截至去年6月的兩年里連續(xù)17次提息，導(dǎo)致住房市場從2005年底開始出現(xiàn)調(diào)整。利率上升增加了新購房者的貸款成本，加重了已購房者的還貸壓力，并擠壓了房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間。受美聯(lián)儲(chǔ)提息影響，去年第二季度以來，美國住房銷售量下降，價(jià)格回落，新房開工減少，建筑開支收縮，住房市場明顯降溫。
在稅收方面，對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)和投資影響比較明顯的是房地產(chǎn)稅。據(jù)介紹，美國50個(gè)州都已開征房地產(chǎn)稅，稅率一般為1%至3%。州政府相關(guān)部門每年定期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以此作為征收房地產(chǎn)稅的依據(jù)。因此，住房價(jià)格上漲既意味著個(gè)人房屋資產(chǎn)價(jià)值增加，同時(shí)也意味著個(gè)人必須繳納的稅款增加。
針對(duì)房屋購買和出售時(shí)的差價(jià)，美國一些州政府還專門征收房地產(chǎn)增值稅，并規(guī)定自住房住滿兩年以上出售時(shí)可以享受較大幅度增值稅減免優(yōu)惠，而出售投資性房屋則不能享受相應(yīng)的優(yōu)惠。同時(shí)，政府實(shí)行退稅政策，鼓勵(lì)開發(fā)商建設(shè)廉價(jià)房，為低收入者提供住房。
美國政府還規(guī)定，個(gè)人購房時(shí)必須說明購房是為了自住還是用于出租，出租房屋貸款利率要高于自住房屋貸款利率。出租房屋所得租金還必須按規(guī)定納稅。
政府還出臺(tái)了一些有利于普通消費(fèi)者購房的規(guī)定。比如，在有70套以上的住宅項(xiàng)目中，開發(fā)商必須將至少10%的住房出售給為當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)服務(wù)的人，像教師、消防隊(duì)員、警察和圖書館工作人員等。這些住房面積可以比較小，但售價(jià)必須比整個(gè)項(xiàng)目住房平均市價(jià)低25%。
此外，還有一些規(guī)定旨在限制投資性房屋的數(shù)量。比如，一個(gè)住宅項(xiàng)目中，只有部分房屋可以出售給準(zhǔn)備將所購房屋作為投資用的客戶，這個(gè)比例最大不能超過總量的10%，通常為5%至7%；一個(gè)人在同一個(gè)小區(qū)里只能購買一套住房；自住房如果居住不滿兩年就出售，屋主必須繳納高額罰金。
政府的這些調(diào)控手段和規(guī)定之所以能夠發(fā)揮作用，得益于美國比較健全的稅收制度和房地產(chǎn)評(píng)估體系、多元化的房地產(chǎn)金融服務(wù)體系、嚴(yán)格的商業(yè)法治氛圍以及完善的個(gè)人信用評(píng)估制度。對(duì)于開發(fā)商和個(gè)人而言，任何違規(guī)行為都可能損害自身信譽(yù)，甚至招致法律懲罰，后果十分嚴(yán)重。(胡芳)
