8月24日，備受海內(nèi)外地產(chǎn)巨頭青睞的上海在經(jīng)過半個多小時“關(guān)門”拍賣后，以44.04億元的創(chuàng)記錄天價，被意外殺出的黑馬南京蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收入囊中，該成交價超出起拍價156%。
黃浦區(qū)163地塊位于南京路步行街東端，因地段極佳，一經(jīng)掛牌出讓，便引起海內(nèi)外眾多知名地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注，共有46家企業(yè)領(lǐng)取《掛牌出讓文件》。最后，有10家企業(yè)在規(guī)定時間內(nèi)提交了競買申請及競買保證金，其中內(nèi)資1家、外資9家。經(jīng)審查合格后，出讓人于8月8日向10家競買企業(yè)核發(fā)了《競買人資格證》。
參加競拍的10家地產(chǎn)商，來自中國香港的占多半，包括九龍倉、新鴻基地產(chǎn)、和記黃埔、恒隆、香港建設(shè)、信和集團(tuán)等，幾乎匯集了香港所有一線房地產(chǎn)開發(fā)商。對該地塊一直有意的兩家美國公司——洛克菲勒集團(tuán)和鐵獅門也到場參加了競拍，但誰也沒有想到，最后的爭奪會發(fā)生在九龍倉和蘇寧之間，而且會是蘇寧勝出。
黃浦區(qū)政府對此次拍賣現(xiàn)場采取了很少見的封閉式處理，將所有記者悉數(shù)擋在了門外。
“面粉比面包貴三成”
樓板價是前一記錄3倍
當(dāng)獲悉新“地王”最終以44.04億元的天價落槌時，仲量聯(lián)行亞太區(qū)寫字樓部董事陳立民連連感慨，“面粉比面包還貴三成。”
163地塊土地面積1.3709萬平方米，規(guī)劃容積率4.8以下，可建面積6.58032萬平方米，以蘇寧拿地的價格計(jì)算，樓板價已高達(dá)6.69萬元/平方米。與此前新鴻基地產(chǎn)以2.0178萬元/平方米樓板價競得浦東新區(qū)濰坊街道地塊相比，163地塊將樓板價最高記錄提高了兩倍多。
在拍賣前，陳立民曾經(jīng)以地產(chǎn)市場“面包”的價格給“面粉”做過估值：按目前甲級辦公樓的租金10-12元/平方米/天，以租金回報(bào)率10%推算，辦公樓成品價格應(yīng)為3.65萬-4.38萬元/平方米，扣除開發(fā)成本人民幣1萬元/平方米，則土地成本應(yīng)該在人民幣2.65萬-3.38萬元/平方米。由此推算出163地塊成交價在3.38萬元/平方米，或總價22.24億元。其他一些開發(fā)商或業(yè)內(nèi)人士也基本認(rèn)同這一價格，預(yù)計(jì)163地塊成交總價會在23億元左右。顯然，成交價格表明，163地塊的潛在價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些。
蘇寧拿地用意何在
影響上海樓市幾何
163地塊被眾人賦予的更多想象是，沿江區(qū)域的價值被重新發(fā)現(xiàn)后，能不能就此創(chuàng)造一個新的CBD？是否能引領(lǐng)黃浦區(qū)，乃至整個上海樓市的漲勢。
對此，敏感的投資客早就對“163效應(yīng)”趨之若鶩。相關(guān)人士曾向記者透露一個細(xì)節(jié)，就在該地塊開標(biāo)前的兩個星期，近20名基金經(jīng)理集體到訪位于同一區(qū)域內(nèi)的華潤置地上海灘花園，并表現(xiàn)出極大的購買欲，而這個項(xiàng)目則剛剛推出了一個沿江多層項(xiàng)目，已經(jīng)創(chuàng)造黃浦區(qū)歷史最高價格。
蘇寧的主業(yè)是連鎖家電，要如此奢侈的“地王”又有何用？163地塊的規(guī)劃土地用途為商業(yè)、辦公，蘇寧拿地后準(zhǔn)備如何開發(fā)？天價拿地的直接結(jié)果是利潤率下降，蘇寧又準(zhǔn)備怎樣規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？這些已經(jīng)成為土地拍賣后最令業(yè)界關(guān)心的問題。
公開資料顯示，蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在南京開發(fā)過相當(dāng)數(shù)量的住宅以及寫字樓項(xiàng)目，一位南京的業(yè)內(nèi)人士也對記者表示，蘇寧在南京的房地產(chǎn)行業(yè)中具有相當(dāng)?shù)匚�，尤其在一般開發(fā)商并不擅長的寫字樓建造上。
黃浦區(qū)政府表示，該地塊的成功推出，將進(jìn)一步提升南京路的商業(yè)、商務(wù)能級，為發(fā)展黃浦現(xiàn)代服務(wù)業(yè)創(chuàng)建新的平臺。
但也有業(yè)內(nèi)人士對這一前景表示了擔(dān)憂。一家投資基金的分析師認(rèn)為，九龍倉是香港非常有經(jīng)驗(yàn)的寫字樓開發(fā)商，他們有一個很好的完整的團(tuán)隊(duì)，如果由他們拿到163地塊，或許更有利于這個地塊的開發(fā)�！爱吘�，做寫字樓不完全是資金的問題，如何做規(guī)劃和管理都很重要”。
“地王”英雄輩出
地產(chǎn)業(yè)泡沫堆積
“目前房地產(chǎn)市場比較明顯的一個跡象就是，房價隨著地價上漲而上漲，往往是一塊高價土地拍賣后，周邊房價隨之上漲，主要原因是土地經(jīng)過招拍掛后價格較高，樓面地價基本與周邊房價持平。從開發(fā)商盈利的角度來看，未來房價必將提高，從而引發(fā)地塊周邊房價的上漲。而房價上漲帶來的結(jié)果是半年或一年以后地價好像已經(jīng)不貴了，證明當(dāng)初高價買地的投資是對的，這就是比較典型的地價房價泡沫制造游戲。”中金公司研究部認(rèn)為。
“高價拿地是行業(yè)集中度提升的前奏。高價拿地和高價增發(fā)一樣，目前正處于泡沫堆積之中。我們在警惕行業(yè)和公司風(fēng)險(xiǎn)的同時，也需要認(rèn)識到，這個過程是行業(yè)整合的一種必然，最后勝出者將是執(zhí)行能力強(qiáng)和融資能力強(qiáng)的公司”。
但也有業(yè)內(nèi)人士表示，高價不見得風(fēng)險(xiǎn)高，因?yàn)楹梅孔尤允窍∪逼贰?/p>
“這次拍賣的結(jié)果也反映出中國擁有的豐富的流動性資金仍在推動資產(chǎn)價格的上漲。雖然很多人認(rèn)為這次的高價地塊可能會把資產(chǎn)泡沫再次吹高，但是我們認(rèn)為目前經(jīng)濟(jì)的基本因素還可以支持這個價格。同時也表明開發(fā)商對上海的經(jīng)濟(jì)預(yù)期相當(dāng)樂觀。”高力國際研究部表示。
有分析人士認(rèn)為，目前市場把注意力更多地放在位置與單價上，但未來的發(fā)展趨勢是即使同一區(qū)域價格差距也會很明顯，在滿足居住要求后，居住舒適的要求使得市場可以給品質(zhì)高的住宅以更高的價格，所以當(dāng)市場競爭加劇的時候，提高附加值將成為公司的競爭優(yōu)勢，如果有品質(zhì)作保證，像蘇寧這樣高價拿地風(fēng)險(xiǎn)并不會很高。（鄧旭）
