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西湖邊的一套房子賣出了12.2萬元/平方米的高價(jià)，這是一套什么樣的房子？它為什么能賣這么貴？這是不是普遍現(xiàn)象？本報(bào)昨日刊出《這套房子每平方米12.2萬元》的報(bào)道之后，引起了很大反響。
記者了解到，西湖8號(hào)公館這套價(jià)格不菲的房子，其實(shí)只是個(gè)例，并不是杭州樓市的普遍現(xiàn)象。而業(yè)內(nèi)人士也紛紛認(rèn)為，擁有稀缺資源的房子，其價(jià)格并沒有多少參考性，購房者更多地是看中其背后的文化價(jià)值。此外，它也并不應(yīng)該成為其他樓盤定價(jià)的參考物。
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看不到西湖也要賣如此高價(jià)
“每平方米12.2萬元的單價(jià)，在西湖8號(hào)公館也就只有一套。其他房源的價(jià)格其實(shí)都沒有這么貴，基本上在每平方米五六萬元�！痹谖骱�8號(hào)公館的售樓處，一位銷售人員這樣告訴記者。
記者隨后從杭州市透明售房網(wǎng)上了解到，總共只有52套房源的西湖8號(hào)公館，是9月21日開盤的，開盤均價(jià)5.5萬元/平方米，目前已經(jīng)銷售了29套，銷售均價(jià)則為58170元/平方米，這跟開盤均價(jià)基本吻合。據(jù)介紹，由于該樓盤的設(shè)計(jì)比較特殊，所以基本執(zhí)行“一房一價(jià)”的價(jià)格體系。
那么，為何這套12.2萬元/平方米的房子，能夠高出成交均價(jià)一大截？西湖8號(hào)公館有關(guān)工作人員告訴記者，因?yàn)檫@套房子是公寓頂層的東邊套，躍層，在整個(gè)小區(qū)是位置最好的。它的建筑面積有222平方米，除了要計(jì)入總價(jià)的部分外，還有40平方米的露臺(tái)贈(zèng)送。而獨(dú)享的180度智能景觀電梯、私家入戶花園、中空客廳、景觀陽臺(tái)等戶型設(shè)計(jì)，也為它增加了很多亮點(diǎn)。此外，雖然因?yàn)槲骱厡痈呦拗疲床坏轿骱�，但坐在家里，就能看到吳山和吳山上的城隍閣，風(fēng)景自然一流。
“西湖8號(hào)公館只有兩幢樓，但我們做了整整兩年，在產(chǎn)品上花了很多心思，比如說戶戶都有私家入戶花園、全景觀凸窗設(shè)計(jì)、多角度、多方位的陽臺(tái)和露臺(tái)設(shè)計(jì)，全寬扁柱設(shè)計(jì)等，真正是把它當(dāng)作西湖邊的傳世之作來打造。平心而論，我們覺得西湖邊5.8萬元/平方米的成交均價(jià)，還是比較合理的�！蔽骱�8號(hào)公館有關(guān)負(fù)責(zé)人如是說。
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是否值得引發(fā)一片爭(zhēng)議
對(duì)于12.2萬元/平方米的成交單價(jià)，業(yè)內(nèi)人士也多有議論。
“買房子不是買衣服，怎么會(huì)有人花這么多錢買這個(gè)房子，它到底好在哪里呢？”大多數(shù)讀者發(fā)出這樣的疑問。
在調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，多數(shù)開發(fā)商對(duì)于每平方米5萬—6萬元的價(jià)格是比較認(rèn)可的，他們認(rèn)為，從該樓盤最大的賣點(diǎn)——小區(qū)大環(huán)境來說，“周圍的二手房其實(shí)都差不多，有些二手房的位置甚至比8號(hào)公館的位置更好”。而從小區(qū)的小環(huán)境來說，它的近鄰中大吳莊的小區(qū)規(guī)模更大，綠化和景觀都更勝一籌。
也有業(yè)內(nèi)人士懷疑，這是其開發(fā)商趁行情火爆，而采用的一種變相的銷控手段，以制造虛假的“火爆”、“搶購”、“漏夜排隊(duì)”等現(xiàn)象，從而拉高消費(fèi)者的心理預(yù)期。據(jù)他們透露，一些公寓樓盤，甚至一些高端住宅也會(huì)用這樣的手段來進(jìn)行輿論營銷。而采用這種營銷手段的樓盤，都有一個(gè)共通的特性——樓盤規(guī)模不大。
對(duì)于這個(gè)樓盤高價(jià)的質(zhì)疑聲還來自于裝修情況。該樓盤的負(fù)責(zé)人表示，因?yàn)楦叨丝蛻舻南埠酶鞑幌嗤�，所以還是賣毛坯容易被更多的客戶接受。而很多業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，這樣高的價(jià)格，還不包含裝修成本，顯然有點(diǎn)偏高了。而浙江臨安中都置業(yè)有限公司副總經(jīng)理劉強(qiáng)則認(rèn)為40多平方米的贈(zèng)送面積，是變相抬高了該樓盤的價(jià)格。
當(dāng)然，更多的業(yè)內(nèi)人士還是認(rèn)同這個(gè)房?jī)r(jià)。這套房子總價(jià)2700萬元，相對(duì)于目前杭州比比皆是的千萬豪宅來說，并不十分離譜。杭州一家有名的房產(chǎn)商認(rèn)為，在吳山廣場(chǎng)地段，也并不是沒有高價(jià)樓盤的先例。該樓盤邊上的中大吳莊，現(xiàn)在在二手房市場(chǎng)上能賣到每平方米6萬—7萬元，這個(gè)價(jià)格并不讓人吃驚。問題是這個(gè)樓盤的品質(zhì)怎么樣，最后到底值不值這個(gè)價(jià)格。
浙江錦繡錢塘總經(jīng)理王一兵則認(rèn)為，有市場(chǎng)就有合理性。很多人認(rèn)為，只有西湖才是杭州最美的地方。他表示，這套房子單價(jià)賣到12萬元以上，有其合理性，畢竟西湖邊這樣的房子很少了。并且，2000多萬元的總價(jià)，在杭州樓市并不算最貴，錢塘江的很多江景樓盤總價(jià)都比這個(gè)要高。
一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士也表示，如果這套房子真正是有人接手的，那么，這是一種市場(chǎng)選擇的行為。
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西湖情結(jié)最終促成下單
事實(shí)上，西湖邊上的房?jī)r(jià)特別貴，在杭州樓市已經(jīng)不是新聞。早在2004年，位于北山路上的一套老別墅“潤(rùn)廬”，就曾經(jīng)掛出過2500萬元的天價(jià)，后來雖因種種原因撤單，但還是給業(yè)內(nèi)留下了深刻的印象；
2005年，位于西湖邊的樓盤名玨公寓兩套最好的湖景房，以拍賣的方式找到了下家，身價(jià)分別高達(dá)1026萬元和526萬元，最終成交價(jià)分別為5.7萬元/平方米和5萬元/平方米。就在同一年，一套位于北山路99號(hào)、1979年建造的老房改房，拍出了2.999萬元/平方米的單價(jià)。
就在最近，西子公寓一套頂樓的全湖景公寓，以448平方米的建筑面積叫價(jià)5000萬元，折合單價(jià)為每平方米11.16萬元，被戲稱為杭州樓市“史上最牛二手房”。
對(duì)于西湖8號(hào)公館賣出的這套高價(jià)房子，攻略營銷機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事祝軍華認(rèn)為，12萬元的單價(jià)對(duì)于西湖邊的資源來說，還是蠻正常的。因?yàn)檠睾?0年產(chǎn)權(quán)的住宅用地，已經(jīng)基本上沒有了。
而業(yè)內(nèi)人士也紛紛認(rèn)為，對(duì)于很多有西湖情結(jié)的人來說，買西湖邊的房子，其實(shí)更多地是買西湖文化。西湖邊的很多老房子之所以彌足珍貴，是因?yàn)樗鼈円娮C了湖山的變遷，目睹了歷史的沉浮，承載了文化的積淀。它們的歷史價(jià)值、文化價(jià)值、經(jīng)濟(jì)價(jià)值肯定意義深遠(yuǎn)，無可估量。在西湖周邊，房產(chǎn)的價(jià)值，已經(jīng)無法簡(jiǎn)單地用成本去估算，稀缺的資源，足以令眾多有實(shí)力的購房者心動(dòng)不已。
而西湖8號(hào)公館的有關(guān)工作人員也告訴記者，這套房子的下單客戶當(dāng)時(shí)正在杭州度假，聽說西湖邊有這樣的房子，馬上過來看房。過了沒幾天就下單了。他也正是看中了它的稀缺性和可收藏性。
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其他樓盤不可盲目跟風(fēng)定價(jià)
“距離西湖約200米，東可臨望吳山天風(fēng)，北望則是繁華而頗有古韻的河坊街，步行可至曾經(jīng)的帝王花園柳浪聞鶯、今日的極品高地湖濱世界名品街，又可徜徉在藝術(shù)的長(zhǎng)廊南山路，毗鄰著名學(xué)府中國美術(shù)學(xué)院�！�
這是西湖8號(hào)公館樓書上的一段描述文字。
在杭州，擁有這樣位置的樓盤，顯然并不多見。
而業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這也是西湖8號(hào)公館的這套房子，最終能夠賣出高價(jià)的最重要的理由。
王一兵認(rèn)為，西湖8號(hào)公館這樣的單價(jià)，對(duì)于整個(gè)杭州樓市的房?jī)r(jià)沒有參考意義，應(yīng)該把它看成僅僅是一個(gè)特例。
浙江天都實(shí)業(yè)副總經(jīng)理王旭飛同樣認(rèn)為，西湖8號(hào)公館屬于小眾型物業(yè)，沒有市場(chǎng)參照性，也并不構(gòu)成市場(chǎng)的主基調(diào)。它就是賣到每平方米1000萬元的價(jià)格，也不能帶動(dòng)整個(gè)樓市的價(jià)格上漲，因?yàn)檫@是屬于奢侈品的消費(fèi)，就像一個(gè)LV的包，賣到兩三萬元，也不可能拉動(dòng)CPI的增長(zhǎng)。
一直關(guān)注這個(gè)樓盤的天陽置業(yè)營銷總監(jiān)石焱表示，這套房子只能說是稀缺的地段造就的稀缺價(jià)值，純屬個(gè)案，不能代表整個(gè)杭州樓市。而且現(xiàn)在的消費(fèi)者也都比較理性，他們會(huì)對(duì)房子的價(jià)格有自己的判斷，不會(huì)盲目下單。如果說因?yàn)檫@一幢房子的單價(jià)，就說整個(gè)樓市狂熱失去理性，就有點(diǎn)牽強(qiáng)。
一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到現(xiàn)在，應(yīng)該允許房產(chǎn)品有價(jià)格上的差距。地段優(yōu)越、配套完善、房產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)秀的房源，應(yīng)該賣得比其他房源要貴，而各方面條件都不是很好的房源，就應(yīng)該有自己合適的價(jià)格。如果其他樓盤也跟著漲價(jià)，非理性的心態(tài)最終導(dǎo)致的只能是有價(jià)無市的結(jié)局。(記者 葛慧 吳彩萍)
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