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　　我們往往將兩頭沉、中間輕的市場狀態(tài)稱為“啞鈴現(xiàn)象”。而目前北京以及其他一些大型城市的房地產(chǎn)市場正在形成這樣的狀態(tài)。一方面，別墅、TOWNHOUSE并沒有受到太多大勢影響，銷售狀況一如既往；而一些新推出的普通商品房，由于在開盤之初就走上了“低價格、高性價比”的路線，因此，能在相對低迷的市場上形成熱銷的局面。與這兩者形成鮮明對比的是，大多數(shù)價格不菲的高檔公寓卻提前步入了銷售“嚴(yán)冬”，由于諸多不利政策影響導(dǎo)致大量客戶的流失，使得處于“啞鈴把柄”的高檔公寓不得不醞釀10月份的“救市”之舉。

　　到底是什么原因造成“啞鈴”狀態(tài)的產(chǎn)生？北京樓市將如何重拾購房者信心，從觀望的情緒中走出？這些問題，無疑是擺在當(dāng)前樓市迷局中人面前不可逾越的難題。

　　買貴的——低密度產(chǎn)品熱銷

　　8月，正當(dāng)北京奧運會如火如荼進(jìn)行之時，由于人們關(guān)注的目光都盯向了賽場，再加上單雙號區(qū)分的交通限制，房地產(chǎn)第一次不再是人們掛在口頭的“必需品”了，北京大多數(shù)樓盤處在了半放假狀態(tài)，“大多數(shù)房地產(chǎn)項目銷售率為零”也就是這一時期樓市的真實寫照。但在中央別墅區(qū)等低密度項目區(qū)域中卻是另外一番景象。

　　龍湖滟瀾山、長江實業(yè)之譽天下、富力地產(chǎn)之富力灣都不同程度地?zé)徜N。究其原因,龍湖滟瀾山項目負(fù)責(zé)人蔡翊誠表示,由于別墅、TOWNHOUSE產(chǎn)品是升級換代產(chǎn)品,是居住的終極產(chǎn)品，因此買家一般用于自住，不受市場大環(huán)境的左右。例如龍湖滟瀾山，它的價格在36000元/平方米左右，而且TOWNHOUSE占了大多數(shù)，這樣的價格甚至比周邊一些別墅項目都要貴，但根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)顯示，龍湖產(chǎn)品在8月房地產(chǎn)市場排名第一。

　　無獨有偶，此前一直在積累客戶、觀望市場的長江實業(yè)大盤譽天下在8月推出部分產(chǎn)品面市，也收到了良好的效果，數(shù)十套價值不菲的聯(lián)排產(chǎn)品被預(yù)訂。

　　此外，另一個低密度熱點區(qū)域西山地區(qū)，由億城股份開發(fā)的低密度大盤西山華府亦受到追捧。

　　買對的——性價比合理樓盤成亮點

　　與別墅、TOWNHOUSE等“奢侈品”熱銷交相輝映的是一些“平民化”樓盤的銷售旺季。自從去年年底東四環(huán)項目美利山掀起打折促銷開始，北京大多數(shù)項目競相跟風(fēng)，帶動了北京樓盤的銷售，難怪有開發(fā)商感慨：“只要一促銷降價，銷售率馬上能上去，看來消費者并不是在觀望，而是在等我們的態(tài)度。”

　　與老盤降價不同，一些新項目不存在老業(yè)主不滿的情況，直接將價格定到合理的程度，甫一出手便能收到良好的效果。比如剛剛開盤的中海城、陽光波爾多等樓盤，都是看到了市場的現(xiàn)狀，用低于周邊樓盤均價的方式入市，尤其是位于大興的陽光波爾多，不到5000元/平方米的價格，在當(dāng)?shù)鼐哂袠O大的競爭力，熱銷也就不足為奇了。

　　而被譽為2008年性價比最高的兩個樓盤——位于奧運村的北辰媒體村和通州金隅7090，前者已經(jīng)銷售到第四期，而且始終價格鎖定在12500元/平方米均價，持續(xù)熱銷，而這個價格足足比周邊最普通的樓盤均價都要低1000元/平方米以上。該項目卻是奧運會世界各地媒體記者駐扎之地，其質(zhì)量、配套、功能性等綜合因素毋庸置疑，因此，高性價比成為制勝法寶。而后者更是從開盤起就以“平民化”示人，7500元/平方米創(chuàng)造了目前通州區(qū)的價格新低。

　　有人不禁要問，難道7500元/平方米就是通州區(qū)樓盤價格的底線？會不會還有很大的暴利空間？有專家表示，目前，北京各個區(qū)域的兩限房的價格都在追近商品房價格，尤其是定福莊、常營這些熱點地區(qū)，如北辰、保利等地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)的兩限房價格都將成為當(dāng)?shù)貥潜P價格的風(fēng)向標(biāo)。

　　客戶流失 高檔住宅該反思什么

　　北京中原顧問總經(jīng)理李文杰在接受記者采訪時說，北京樓市的投資客比例一直就沒有超過12%，尤其是當(dāng)前的市場狀態(tài)下，要么將房產(chǎn)降價拋售，要么直接做房東。而剩下的買房人，基本都是自住投資，對政策、金融等方面的調(diào)控受影響程度不大，正是這些人群，保證了北京房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)崩盤的局面。而李文杰所說的12%的人群，正是當(dāng)初北京高檔房市場的“不忠實擁躉”。遇到市場變化，投資客是逃得最快的。

　　有人不解，目前北京市內(nèi)的高檔樓盤的大戶型，總價和別墅價格相近，為什么別墅受寵而高檔住宅難銷呢？龍湖滟瀾山負(fù)責(zé)人蔡翊誠表示，高檔樓盤中，一大部分是搭上了行業(yè)的順風(fēng)車，市場好了，隨行就市水漲船高，因此對產(chǎn)品研發(fā)、客戶需求不去重視，當(dāng)支撐這些高檔住宅的職業(yè)型炒家退出舞臺，品質(zhì)至上的購買心理占據(jù)上風(fēng)時，這些所謂的高檔住宅一定是最難銷售的產(chǎn)品。

　　而目前活躍在市場上的高端產(chǎn)品買家，是一大批經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化后成長起來的年輕團(tuán)體，比如金融、證券、房地產(chǎn)等行業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人。這類人群最大的特點就是不盲從，有自己獨特的判斷，思維并不會受大勢的左右，他們只會認(rèn)為值不值，而不會在乎貴不貴。

　　開發(fā)商面臨支付季節(jié) 降價成唯一救命稻草

　　那么，始終不肯放下姿態(tài)，仍然鼓吹房價堅挺論的開發(fā)商將會怎樣？一位開發(fā)商告訴記者，像他們這樣一家全國性的大型房地產(chǎn)企業(yè)，沒有資金回籠，公司能維持多久是個問題。不說別的，從內(nèi)部講，僅僅一個月的管理費用，就需要將近一個億的支出，再說外部環(huán)境，目前開發(fā)貸款基本停辦，買房人個貸審批嚴(yán)格，外來基金投鼠忌器，開發(fā)商已經(jīng)沒有多少資金可用，再不降價，只能坐以待斃。直至今日，仍有不少開發(fā)商以建材、原材料漲價為由，要求政府“救市”。事實果真如此嗎？據(jù)記者了解，除了少數(shù)新盤外，絕大多數(shù)的開發(fā)商早就與建材商、原料商簽訂了合同，土建都基本完成了，原材料漲價是發(fā)生不久的事，拿材料漲價說事儼然顯得“不合時宜”。

　　據(jù)專家介紹,每年的12月份是支付季節(jié),開發(fā)商應(yīng)該支付各種拖欠的費用,最重要的就是工程款、傭金、廣告費以及各個職能部門的費用,比如稅務(wù)等，如果拖到下一年度將是很麻煩的事情，因此，金九銀十的傳統(tǒng)銷售旺季，將是開發(fā)商最后的籌碼。從目前的情形來看，9月份目前只有幾個新盤亮相，各大樓盤銷售仍然沒有復(fù)蘇的跡象，但據(jù)記者了解，很多開發(fā)商已經(jīng)未雨綢繆，準(zhǔn)備了許多“自救”措施。比如取消精裝修，把價格拉下來，有的將暗中折扣提高以促進(jìn)銷售。

　　據(jù)一位消息人士透露，開發(fā)商根本不會因為降價而受到損失，一個小小的故事足以說明這一點：亦莊某知名樓盤，總部給出的任務(wù)是只要賣到6000元/平方米就是勝利，但一年來，該項目最高時售價達(dá)到了8000元/平方米以上，目前已經(jīng)降到了7500元左右。(記者　張艦)