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　　11月1日，國(guó)家住房新政策正式實(shí)行，個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%；同時(shí)，銀行按揭首付和利率也作了相應(yīng)調(diào)整。截至11月15日，我市11月新房成交量大幅上升，日均成交198套，創(chuàng)今年新高。專(zhuān)家稱(chēng)，現(xiàn)在市場(chǎng)回暖條件已具備。

　　數(shù)據(jù)(11月上半月)

　　新房日均成交198套

　　11月1日，我市新房成交量大幅回升。根據(jù)市國(guó)土房產(chǎn)局每日公布的數(shù)據(jù)，記者計(jì)算出：1至15日，我市一手房共成交2977套，與此前一個(gè)月的成交總量相當(dāng)；日均成交量198套，創(chuàng)今年以來(lái)新高。其中，有4天的成交套數(shù)超過(guò)200套。15天內(nèi)全市新房成交面積達(dá)279，976平方米，成交金額37.3億元，成交均價(jià)13337元／平方米。

　　最低成交均價(jià)9987元／m2

　　以單日計(jì)，11月15日成交套數(shù)最多，為467套，創(chuàng)一年來(lái)最高；而均價(jià)則為本月最低，僅9987元／平方米。當(dāng)日，排在成交量前4位的樓盤(pán)成交套數(shù)超過(guò)全市的一半，分別是南光城市花園的82套、深業(yè)東城上邸的73套、興達(dá)華府的72套和金地梅隴鎮(zhèn)的41套。

　　特區(qū)外成交量占總量69%

　　從新房成交的區(qū)域來(lái)看，特區(qū)外成交量遠(yuǎn)高于特區(qū)內(nèi)。寶安、龍崗兩區(qū)15天內(nèi)共成交新房2043套，約占全市總成交量的69%；成交金額21.7億元，面積200，750平方米，成交均價(jià)為10794元／平方米。其中，寶安區(qū)成交量達(dá)1308套，超過(guò)全市總量的40%，成交面積128，292平方米，均價(jià)12195元／平方米。龍崗區(qū)成交新房735套，面積6809平方米，均價(jià)為8313元／平方米，為六區(qū)最低。

　　特區(qū)外成交量遠(yuǎn)高于特區(qū)內(nèi)，一方面是由于新盤(pán)較多；另一方面則在于其均價(jià)較低。11月3日龍崗區(qū)新房成交均價(jià)僅為7230元／平方米。

　　市場(chǎng)

　　看房市民比上月增多

　　11月1日以來(lái)，記者連續(xù)明察暗訪(fǎng)了近20個(gè)正在銷(xiāo)售的樓盤(pán)。從現(xiàn)場(chǎng)了解的情況看，那些地段好、價(jià)格適中的樓盤(pán)，到訪(fǎng)量和成交量均比10月份有了明顯增加。鹽田東部山海家園的銷(xiāo)售人員說(shuō)，這半個(gè)月的到訪(fǎng)量和銷(xiāo)售量均較前期有明顯上升。

　　而寶安大多數(shù)樓盤(pán)價(jià)格比高峰時(shí)降了30%左右，目前成交量明顯增加。如位于寶安新城關(guān)口的金泓凱旋城，由于其與南山區(qū)僅一路之隔，價(jià)格又相對(duì)便宜，近半月的到訪(fǎng)量較之前增加一倍左右，銷(xiāo)售量則增加近20%。

　　龍華的金地梅隴鎮(zhèn)四期，本月初開(kāi)盤(pán)時(shí)價(jià)格在每平方米8600元左右，較三期降了1000多元，吸引了很多首次置業(yè)者，取得了“開(kāi)門(mén)紅”。

　　小戶(hù)型受益熱銷(xiāo)

　　由于新政主要針對(duì)首次置業(yè)的群體，直接受惠的小戶(hù)型因此出現(xiàn)了難得的熱銷(xiāo)場(chǎng)面。11月8日，寶安西鄉(xiāng)老城區(qū)的某樓盤(pán)開(kāi)售二批單位，共200多套，主力戶(hù)型為45平方米的一房和75平方米的兩房，均價(jià)6500元／平方米，當(dāng)天就售出近100套。11月9日，位于航城大道北的航空新城1號(hào)開(kāi)盤(pán)，以18～84平方米的一房、兩房為主，均價(jià)5300元／平方米，最終統(tǒng)計(jì)開(kāi)盤(pán)日成交250多套，銷(xiāo)售率超九成。這些小戶(hù)型新盤(pán)都以低價(jià)入市，一些新盤(pán)均價(jià)創(chuàng)下片區(qū)新低，吸引大批首次置業(yè)者。

　　南山的小戶(hù)型同樣成為搶手貨。11月10日開(kāi)盤(pán)的南光城市花園推出596套，銷(xiāo)售近七成，其中單價(jià)最低的一房戶(hù)型最為熱銷(xiāo)，帶裝修均價(jià)為10500元／平方米左右。現(xiàn)場(chǎng)一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，盡管不是周末開(kāi)盤(pán)，但現(xiàn)場(chǎng)人數(shù)眾多，出現(xiàn)久違的“搶房”現(xiàn)象，讓他很詫異。該樓盤(pán)負(fù)責(zé)人表示，小戶(hù)型賣(mài)得特別好，購(gòu)房者以年輕人居多，特別是一房。她說(shuō)，賣(mài)得好的原因，一是樓盤(pán)所處的位置屬成熟區(qū)域配套好，適合首次置業(yè)者；還有就是價(jià)格實(shí)惠，再加上新政對(duì)首次置業(yè)者的幫助效應(yīng)。

　　銀行房貸悄然松動(dòng)

　　記者在各樓盤(pán)的銷(xiāo)售處了解到，雖然央行及各商業(yè)銀行房貸細(xì)則還沒(méi)出臺(tái)，但已有多家銀行在房貸上出現(xiàn)松動(dòng)，有近70%的銀行表示二次置業(yè)仍可申請(qǐng)享受首次置業(yè)相關(guān)優(yōu)惠。

　　在南山區(qū)的某新樓盤(pán)，一位銀行職員告訴記者，已還清貸款再購(gòu)房可以算是首次置業(yè)，首次置業(yè)判斷標(biāo)準(zhǔn)以個(gè)人為單位，信用記錄良好的最低可以做到兩成首付和享受基準(zhǔn)利率七折的優(yōu)惠。存量客戶(hù)目前還不能享受貸款利率下浮30%的優(yōu)惠，存量客戶(hù)和新增客戶(hù)的區(qū)分以放款時(shí)間為標(biāo)準(zhǔn)。而改善型住房方面，即使有按揭在做，如果家庭人均住房面積低于深圳人均住房面積標(biāo)準(zhǔn)，再次置業(yè)就能算是購(gòu)買(mǎi)改善型住房，可獲得首付和利率優(yōu)惠；在計(jì)算人均住房面積時(shí)可包括夫妻、子女及與子女同住的父母。

　　另一個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員說(shuō)，只要是首次貸款購(gòu)房，基準(zhǔn)利率可以打七折，和面積大小無(wú)關(guān)；而改善型住房主要指“以小換大”的情況，只要首套不超過(guò)90平方米都可以申請(qǐng)。

　　聲音

　　專(zhuān)家：市場(chǎng)回暖條件具備

　　市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒博士認(rèn)為，這半個(gè)月深圳新房成交活躍，說(shuō)明新政策出臺(tái)后市場(chǎng)信心增強(qiáng)，購(gòu)房者真正享受到了包括稅收、按揭利率等在內(nèi)的優(yōu)惠；同時(shí)也說(shuō)明樓市的剛性需求還是很大，市民的購(gòu)買(mǎi)潛力很強(qiáng)，房?jī)r(jià)的降低對(duì)老百姓還是有較大吸引力。一句話(huà)，只要有合適的價(jià)位，市場(chǎng)還是能接受的。

　　從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，新政釋放出來(lái)的積極信號(hào)無(wú)疑給剛性需求注入了一針“興奮劑”，并循序漸進(jìn)地影響著深圳樓市的走向。王鋒指出，近期中央出臺(tái)了一系列刺激內(nèi)需的政策、措施，對(duì)于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)和居民就業(yè)、收入是利好消息，市民對(duì)國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有了較強(qiáng)的信心。大家此前不買(mǎi)房，是因?yàn)閷?duì)市場(chǎng)、對(duì)未來(lái)信心不足；現(xiàn)在信心增強(qiáng)了，市場(chǎng)成交就轉(zhuǎn)旺了。

　　王鋒認(rèn)為，市場(chǎng)已經(jīng)具備了回暖的條件，深圳樓市的回暖期即將到來(lái)。明年，隨著國(guó)家新政策的不斷出臺(tái)，未來(lái)強(qiáng)勁的擴(kuò)大內(nèi)需投資計(jì)劃一方面可刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一方面可提振市民的入市信心。再加上深圳樓市調(diào)整已近一年，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)完全有望率先走出低谷。

　　開(kāi)發(fā)商：期待深圳救市措施出臺(tái)

　　近段時(shí)間，上海、南京、杭州等地相繼出臺(tái)買(mǎi)房入戶(hù)、放寬改善型住房限制、促進(jìn)二手房交易等刺激地產(chǎn)消費(fèi)的細(xì)則。深圳不少開(kāi)發(fā)商希望，深圳也能盡快出臺(tái)擴(kuò)大地產(chǎn)內(nèi)需、刺激地產(chǎn)消費(fèi)的舉措。

　　京基銷(xiāo)售中心總經(jīng)理巴根認(rèn)為，這半個(gè)月來(lái)很多樓盤(pán)的到訪(fǎng)量和銷(xiāo)售量明顯上升，但市場(chǎng)是否完全回暖，等待觀望氛圍是否已經(jīng)消除，還不是非常明顯。這就需要政府在房地產(chǎn)政策上進(jìn)一步放寬，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行扶持，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

　　金泓-投資(集團(tuán))公司副總經(jīng)理林福生認(rèn)為，政策松動(dòng)才半月，雖然深圳樓市發(fā)生了一些變化，但回暖跡象不是很明顯，政府需要“添柴加薪”，使之升溫。建議廢除一些不合理規(guī)定，建立健全使市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的制度。比如說(shuō)，現(xiàn)行認(rèn)購(gòu)書(shū)中一些不合理的東西，應(yīng)根據(jù)目前的實(shí)際進(jìn)行修正，使買(mǎi)賣(mài)雙方都能滿(mǎn)意。

　　一位業(yè)內(nèi)人士指出，市場(chǎng)不會(huì)因?yàn)樾抡�出臺(tái)就出現(xiàn)全面回暖。房貸新政中“改善型普通自住房”的定義尚未明確，二成首付、0.7倍利率的執(zhí)行范圍只限于首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下的普通住宅。因此，目前只有中小套型、中低價(jià)位的普通住房和首次置業(yè)者能夠得到新政扶持。但首次置業(yè)者的購(gòu)買(mǎi)實(shí)力遠(yuǎn)不如二次以上置業(yè)者，依靠首次置業(yè)者很難使市場(chǎng)得到全面恢復(fù)。要刺激樓市需求，恢復(fù)市場(chǎng)信心，還需政府進(jìn)一步出臺(tái)積極干預(yù)措施。(記者 丁蕩新）