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　　昨日，市出租屋綜管辦發(fā)布了2008年四季度深圳市出租屋抽樣調(diào)查情況，經(jīng)濟大環(huán)境影響已經(jīng)完全在我市出租屋租金和空置率上體現(xiàn)出來，我市出租屋呈現(xiàn)了租金整體下跌，空置率明顯上升的態(tài)勢。從租金上看，我市出租屋整體下跌幅度達10%以上，其中寫字樓降幅最大，達到了16.5%；廠房次之，降幅為15.8%；住宅降幅為9.4%；商鋪降幅為7.6%；倉庫類租金略有下降，但基本保持穩(wěn)定。從空置率上看，廠房最大，住宅次之，然后是寫字樓與商鋪。

　　　　住宅租金均價為33元／平方米

　　據(jù)了解，第四季度我市住宅平均租賃價格為33元／平方米，全市平均降幅為9.4%。以區(qū)域來看，福田區(qū)住宅租金仍為全市最高，均價為43元／平方米，一、二、三居室月租分別為2150元、2890元和3480元。根據(jù)調(diào)查所得，中心區(qū)租金相對堅挺，如八卦嶺的單身公寓部分住宅都出現(xiàn)了小幅的逆市上漲。

　　由于一些企業(yè)的金領(lǐng)和高管現(xiàn)在也部分調(diào)低了租房的心理價位，使得一些高檔住宅連續(xù)數(shù)月出現(xiàn)租金疲軟現(xiàn)象。如科技園周邊的中高檔小區(qū)住宅，其租客群體通常都是各公司的中高級白領(lǐng)，但現(xiàn)階段由于經(jīng)濟不景氣，收入有所下降，加上一部分選擇去租價相對便宜些的關(guān)外租房，像這樣租賃群體相對單一的區(qū)域，租金下調(diào)明顯，空置率上升。

　　而受影響最大的為鹽田區(qū)，該區(qū)面積小，支柱產(chǎn)業(yè)為港口物流，受企業(yè)外貿(mào)進出口的影響，產(chǎn)業(yè)工人收入大幅減少，承租能力下降，全區(qū)住宅租金全線下跌，其中大梅沙下跌尤為突出，沙頭角和鹽田片區(qū)也有2元／平方米的下跌，且后市尚有進一步調(diào)整的可能。

　　農(nóng)民房由于其本身租價不高，在這次降價中相對于小區(qū)房而言，還算比較穩(wěn)定，但地段差異明顯，關(guān)內(nèi)城中村和關(guān)外的農(nóng)民房價差較大。農(nóng)民房主要集中在龍崗和寶安，這些區(qū)域受人口分布、商業(yè)和工業(yè)的影響，租金差別也較大，離市區(qū)較近靠近梅林、南頭、布吉關(guān)口的農(nóng)民房租金依然堅挺。如新安片區(qū)作為寶安新中心區(qū)，其民房各戶型均價普遍高出其他片區(qū)130元／月左右。加上現(xiàn)在許多農(nóng)民房逐漸實行物業(yè)管理，外部環(huán)境條件不斷改善，租金的下調(diào)空間將不會很大。

　　　　寫字樓租金下跌16.5%

　　在此次調(diào)查中，租金下跌幅度最大的就是寫字樓，全市寫字樓四季度市場月租均價為93元／平方米。業(yè)內(nèi)人士分析，由于經(jīng)濟不景氣，企業(yè)緊縮開支，減少寫字樓的辦公場地，有的從甲級寫字樓搬到乙級寫字樓，有的從關(guān)內(nèi)搬到關(guān)外，還有的利用關(guān)內(nèi)的一些廠房改作辦公室，加上去年以來深圳新增入市寫字樓增多，使得一方面市場需求減少，而另一方面社會供應(yīng)增加，這就直接導(dǎo)致了寫字樓租金大幅下跌，空置增多。

　　記者發(fā)現(xiàn)，我市寫字樓從今年下半年以來，已經(jīng)連續(xù)數(shù)月呈現(xiàn)下跌態(tài)勢，尤以四季度為甚，呈加速下跌趨勢。目前甲級寫字樓空置率嚴(yán)重。加上今年大量新入市的寫字樓進入租賃市場，打破了原來的市場供需平衡，而它們的入市正好又趕上金融危機，市場無法消受，直接推動了租金下調(diào)的幅度和速度。

　　福田中心區(qū)是金融、貿(mào)易公司集中地，受這次金融危機的影響最重，租金跌幅也是全市最大，從第二季度末開始，多個寫字樓租金明顯下降。一些甲級寫字樓租金從最高峰180元／平方米降至目前90多元／平方米，降幅接近一半；中心西區(qū)租金下跌也比較明顯，如一些工廠型寫字樓由去年高峰期的110多元／平方米，降至目前70多元／平方米；南山寫字樓的租金跌幅也比較大，如一些甲級寫字樓從高峰期120元／平方米，降至現(xiàn)在80元／平方米左右；乙級寫字樓則從高峰期100元／平方米降至60元／平方米，此外，還有部分租客轉(zhuǎn)租40元／平方米左右的廠房改作寫字樓使用。羅湖區(qū)域經(jīng)過幾個月下降，甲級寫字樓均價在85元／平方米左右，與高峰期相比累計降幅達20%，乙級寫字樓均價在60元／平方米左右，累計降幅在15%左右。

　　　　環(huán)境好的工業(yè)區(qū)租金穩(wěn)定

　　從9月份以來，深圳空置的廠房陸續(xù)多了起來，租價呈整體下降的趨勢。特別是傳統(tǒng)的勞動密集型、加工貿(mào)易型行業(yè)受金融海嘯的影響很大，一些大型企業(yè)也暫停了部分原有的投資計劃，導(dǎo)致廠房需求下降，租金下調(diào)，成交量降低。在我市廠房最為集中的寶安、龍崗兩區(qū)，四季度整體租金下跌了15%以上，個別地理位置較偏、交通不大方便、配套設(shè)施不齊全的老舊廠房下跌幅度超過25%，空置率達30%以上。以龍崗區(qū)龍崗街道為例，上半年距離主干道近的廠房月租均價為11元／平方米，現(xiàn)在8元／平方米左右就可租到；如若到了較偏遠的坪地、坪山，平均8～9元／平方米就可租到，甚至某些更偏僻的地段6～7元／平方米也可租到。

　　市出租屋綜管辦負責(zé)人表示，廠房空置率的問題也不是普遍性的，不同的工業(yè)園、科技園、村辦工業(yè)區(qū)命運各不相同。環(huán)境好、配套全、名企入駐多的工業(yè)區(qū)，里面的企業(yè)抗風(fēng)險能力強，租金相對穩(wěn)定；而一些外貿(mào)加工集中的工業(yè)區(qū)，企業(yè)外單受阻，抵不住“寒流”，自然受到很大影響。該負責(zé)人分析，在此次金融風(fēng)暴的影響下，深圳一些分散、零亂、破舊、不規(guī)范的廠房將會被市場淘汰，而靠近107國道、廣深高速、梅觀高速、龍大高速、深惠路等交通便利地段的廠房將保持穩(wěn)定，并隨著經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)而具有上升潛力。

　　　　春節(jié)后商鋪租金可能再跌

　　據(jù)統(tǒng)計，第四季度我市臨街及商業(yè)城商鋪均價為156元／平方米，平均跌幅為7.6%。單從數(shù)字上來看，要比住宅、寫字樓和廠房的跌幅都小，但業(yè)內(nèi)人士提醒大家，由于商鋪合同租期一般較長，因而在租金調(diào)整的具體反映上略顯滯后性，預(yù)計到春節(jié)后，商鋪租金還會有進一步下跌的可能。

　　就地域來看，像東門、華強北以及一些大型綜合性購物中心等成熟商圈租金穩(wěn)定，基本上沒有受到什么影響。而大部分區(qū)域特別是新建住宅區(qū)，由于入住率低，人氣不高，社區(qū)消費不足以支撐商業(yè)發(fā)展，空置現(xiàn)象嚴(yán)重，尤其是二樓商鋪，有的空置達一半以上。這種情形在關(guān)外尤為明顯。

　　不過，業(yè)內(nèi)人士分析，目前有些升級改造中的商業(yè)街可能具有一定的投資升值潛力，如寶安區(qū)政府為保持商貿(mào)業(yè)的穩(wěn)步增長，調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，正加緊對區(qū)內(nèi)10條特色商業(yè)街進行升級改造，如新安街道建安路的中高檔精品商業(yè)街，龍華人民北路的購物、酒吧、休閑中心商業(yè)街，民治錦繡江南的服裝、休閑、購物商業(yè)街等等，商業(yè)檔次的提升將為未來的租金上漲打下基礎(chǔ)。(記者 張 妍 通訊員 侯一兵)