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　　官方調(diào)查顯示，深圳的住房構(gòu)成中，包括農(nóng)民房、單位自建房、政策性住房等在內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房占全市住房總量的71%。

　　“金融危機，有危就有機！超低價兩房一廳10萬！”

　　“布吉關(guān)口，三室超低價，75平方米12.8萬！”

　　“宜商宜住，區(qū)域地標，3280元/平方米起，憑單再打折！”

　　走在深圳市內(nèi)的繁華商業(yè)中心，隨處可見上述內(nèi)容的宣傳單。傳單中所稱的“超低價房”在深圳本地被稱為“農(nóng)民房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。據(jù)記者調(diào)查，這些不合規(guī)的樓房以兩三千的超低價格，吸引了不少購房者。隨著規(guī)模和“品質(zhì)”的提升，小產(chǎn)權(quán)房大有向正規(guī)商品房“叫板”的勢頭。

　　“農(nóng)民房”蓋到了24層

　　記者發(fā)現(xiàn)，雖然深圳小產(chǎn)權(quán)房有著“農(nóng)民房”的稱呼，但目前深圳的小產(chǎn)權(quán)房品質(zhì)和規(guī)模日漸擴大，從外表和配套設(shè)施看，已向正規(guī)商品房看齊。

　　深圳向北，出梅林關(guān)，金地梅隴鎮(zhèn)、深物業(yè)新華城等一批知名樓盤集中坐落于此。然而，在這些大型花園社區(qū)不遠處，卻矗立著一些“農(nóng)民開發(fā)商”建設(shè)的“集資房”，即所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”。

　　梅龍苑是位于深圳龍華東環(huán)一路的小產(chǎn)權(quán)小區(qū)，其售樓處設(shè)立在樓盤附近一座酒店的大堂內(nèi)。幾位工作人員在酒店大堂一字排開、支開桌椅，算是臨時的辦公室。大堂內(nèi)人來人往，戶型沙盤前站滿了咨詢的人。

　　記者以看房者的身份受到了售樓處工作人員的熱情接待。工作人員對于小產(chǎn)權(quán)房的說法毫不避諱，“我們的項目是村里建的集資房，價格便宜，到時候沒有房產(chǎn)證，但會有一份和村里簽的合同，有村委會擔(dān)保。”據(jù)工作人員介紹，來看房的人不在少數(shù)，以自住為主，許多在市內(nèi)工作的也都會到這里來看房，其中還有少量的香港客。

　　售樓人員帶領(lǐng)記者來到了正在建設(shè)的樓盤現(xiàn)場，這棟所謂的農(nóng)民房共有兩幢，均已經(jīng)建到了24層，跟高層電梯商品房有一拼。

　　形成完整產(chǎn)業(yè)鏈

　　售樓人員介紹，該項目起價3200元/平方米，均價約為3700元/平方米，還不到該地區(qū)同類型商品住宅價格的一半。旁邊的商品房深物業(yè)新華城均價在8000元/平方米左右，金地梅隴鎮(zhèn)的裝修房均價約9000元/平方米，毛坯房8300元/平方米。

　　“我們一到四樓是大型商場，好又多馬上要進駐，門口公交車也即將開通”，工作人員介紹說，“梅龍苑賣得很好，已經(jīng)賣了差不多三分之一，今年‘五一’就可以入伙”。

　　站在高樓上，售樓人員指著遠處的一片廠房說，“這里不久將全部拆除，興建景觀大道，那時候這里的環(huán)境將會大大改善，配套我們可以跟那些高檔商品房共享�！庇浾唠S后在該樓盤所處道路路口看到了一塊政府規(guī)劃牌，規(guī)劃牌顯示，步行街項目確實正在規(guī)劃中。

　　按照工作人員的介紹，“高層樓盤帶電梯、景觀大道、小區(qū)化管理……”這一系列標準，全然超出了“小產(chǎn)權(quán)房”的概念和印象，堪比中檔電梯公寓。

　　據(jù)悉，在深圳，農(nóng)民開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房早已遍地開花，由于需求旺盛，小產(chǎn)權(quán)房競爭也日趨激烈，甚至形成了開發(fā)、銷售、中介等完整的產(chǎn)業(yè)鏈。小產(chǎn)權(quán)房也越建越高、越建越漂亮。

　　房價為同類商品房1/3

　　深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局曾于2007年進行了一項關(guān)于深圳市住宅狀況的調(diào)查。該調(diào)查結(jié)果顯示：在深圳的住房構(gòu)成中，包括農(nóng)民房、單位自建房、政策性住房等個人不能隨意進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的小產(chǎn)權(quán)房占全市住房總量的71%，比例遠超商品房。

　　這些數(shù)量龐大的小產(chǎn)權(quán)房，雖然周邊環(huán)境及房屋品質(zhì)與高端社區(qū)相比有所差距，但是價格優(yōu)勢十分明顯。隨著此前幾年深圳樓價的一路飆漲，小產(chǎn)權(quán)房因極低的價格成為一些購房者的優(yōu)先考慮對象。

　　記者走訪了小產(chǎn)權(quán)房源出售較集中的龍崗龍華片區(qū)。該片區(qū)出售的小產(chǎn)權(quán)房均價集中在3000元/平方米左右，最高的也不超過4000元/平方米。而與之相鄰的商品房均價在7000～8000元/平方米，甚至更高。

　　小產(chǎn)權(quán)房出售同樣比較集中的民樂花園，均價在2500元/平方米左右，相鄰的二手商品房價位在7500元/平方米左右。在深圳房價高峰時期，該片區(qū)商品房一度賣到1萬多元/平方米。

　　記者在位于深圳清水河街道片區(qū)的玉龍新村了解到，該片區(qū)小產(chǎn)權(quán)房均價約為3000多元/平方米，而同片區(qū)商品房單價普遍在萬元以上；布吉片區(qū)的三房75平方米，價格僅僅十幾萬，而同片區(qū)內(nèi)商品房均價達6000多元/平方米。

　　深圳商品房價領(lǐng)跑全國，而小產(chǎn)權(quán)房與商品房之間的價差也愈發(fā)加大。相比之下，小產(chǎn)權(quán)房僅相當于同類商品房價的三分之一。

　　調(diào)查

　　小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險大 購房者視而不見？

　　小產(chǎn)權(quán)房雖然價格低廉，但背后存在許多風(fēng)險。

　　2007年，建設(shè)部在《關(guān)于購買新建商品房的風(fēng)險提示》中明確表示“城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋”，因為“非集體經(jīng)濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護”。這就是說，購買小產(chǎn)權(quán)房，沒有繳納土地出讓金、沒有合法手續(xù)、不受法律保護。

　　此外，記者在走訪過程中還了解到，一些小產(chǎn)權(quán)房雖然建設(shè)規(guī)模越來越大，但內(nèi)在品質(zhì)較商品房依舊有較大差距。多數(shù)集資房都是由一些小型開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的，在建材、裝修等方面存在缺陷，還有購房者反映房屋面積也有不同程度的縮水。

　　盡管許多購房者對小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險都有了解，但一份來自焦點房地產(chǎn)網(wǎng)的調(diào)查報告顯示，仍有75%的受訪者表示“會考慮買小產(chǎn)權(quán)房”。對于 “在小產(chǎn)權(quán)房低價與風(fēng)險之間，您選擇？”這個問題，有55%的人表示“雖然有風(fēng)險，但價格低，還是會購買”，選擇“考慮到風(fēng)險，不會購買小產(chǎn)權(quán)房”的僅占7%。

　　記者發(fā)現(xiàn)，多數(shù)購買了小產(chǎn)權(quán)房的受訪者，都抱有一些僥幸心理。在被問及“已售的小產(chǎn)權(quán)房，您認為應(yīng)該如何處理”時，63%的受訪者希望 “補交地價款和稅費轉(zhuǎn)正”，30%希望“保持現(xiàn)狀”，表示“應(yīng)該收回”的僅占4%。

　　在受訪者中，認為小產(chǎn)權(quán)房“會逐漸得到承認，可變更為產(chǎn)權(quán)房”的占76%，表示“保持現(xiàn)狀”者占15%，只有9%表示小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該 “被嚴令禁止”。

　　討論

　　小產(chǎn)權(quán)房何去何從

　　小產(chǎn)權(quán)房在深圳的境況只是冰山一角，早在數(shù)年前，全國許多城市都曾掀起過關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的爭論。

　　對于小產(chǎn)權(quán)房，國家的政策十分明晰：“嚴格規(guī)范使用農(nóng)民集體所有土地進行建設(shè)，嚴禁非法占用農(nóng)民集體土地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)”；“單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)”。

　　有觀點認為，小產(chǎn)權(quán)房難以有效地維護和保障購房者的權(quán)益，擾亂了正常的房地產(chǎn)市場，更導(dǎo)致了耕地的嚴重流失。

　　也有人提出質(zhì)疑，“小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)，從開始打地基到最后銷售，一般都要經(jīng)歷幾個月甚至一年多的時間，這么長的時間里，如果地方政府及時制止的話，它們根本就不可能建起來。”

　　有業(yè)主則認為：“買了小產(chǎn)權(quán)房，如果要追究責(zé)任的話，首先應(yīng)該追究蓋房、賣房人的責(zé)任，明知道違規(guī)為什么還要賣呢？”

　　有專家建議，對那些嚴重違規(guī)，占用耕地的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該堅決拆除，確保耕地不受侵占，保證國家的糧食安全。對于目前處置小產(chǎn)權(quán)房過程中存在的法律缺陷，專家也認為必須加緊立法，明確責(zé)任，讓那些違規(guī)占用耕地、興建小產(chǎn)權(quán)房的各方責(zé)任人付出應(yīng)有的代價。

　　有購房者還認為，“開發(fā)商拿到土地后一味地提高房價，把中低收入市民逼上了買小產(chǎn)權(quán)房的道路；國家應(yīng)該從根本上降低房價，解決城鎮(zhèn)居民的住房保障，讓普通老百姓能夠真正買得起房，才能遏制土地的濫用和小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)行”。

　　盡管反對聲眾多，但也有不少人對小產(chǎn)權(quán)房表示支持，其中不乏一些房地產(chǎn)公司的高層人士。

　　中國房地產(chǎn)開發(fā)集團公司董事長孟曉蘇表示，小產(chǎn)權(quán)房有積極意義，房價便宜，適應(yīng)城市中低收入家庭的需要�，F(xiàn)在需要的是及時修改法律法規(guī)，以適應(yīng)目前形勢發(fā)展的需要。推動征地制度的改革，承認小產(chǎn)權(quán)房的合法性，不僅有利于產(chǎn)權(quán)制度的創(chuàng)新，而且可以降低房價的增幅，這對農(nóng)村對城市都是有利的。

　　孟曉蘇認為，小產(chǎn)權(quán)房從開發(fā)到進行銷售，一系列環(huán)節(jié)中缺的是政府的審批和規(guī)劃管理。如果納入政府的城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，小產(chǎn)權(quán)房目前的混亂局面就可以得到規(guī)范。