2004年大學畢業(yè)，張菁從沈陽來到北京工作。和無數(shù)來京城尋夢的年輕人一樣，夢想附麗于存在：偌大京城，需有蝸居容身。2007年3月，張菁成了通州太×園小區(qū)的房主。房子面積92平米，總價25.5萬元，一次付清。喜歡泡吧的張菁最近常常去后海的酒吧泡著：“7月就要搬到通州去住了，隔著幾十公里，以后再來后海泡吧可就沒現(xiàn)在這么容易了�！�
不僅僅是北京新移民，土生土長的“原住民”小冰也有關(guān)于房子的煩惱。小冰在玉淵潭旁的大院長大，大學畢業(yè)和來自四川的男友結(jié)婚時，“安家”被提上了議事日程。單身時還可以和妹妹同住一屋，結(jié)婚后小兩口回娘家就沒有房間可住。必須買房子。小冰在CBD上班，而小冰的先生在中關(guān)村工作，兩地的房價都不是甫一工作的小白領(lǐng)所能企及的。去年9月，小冰告別玉淵潭，落戶通州。
從CBD坐地鐵向東，終點站是四惠東。從四惠東轉(zhuǎn)乘城鐵八通線。不用計算究竟走了多少站，一路坐到終點。從城鐵站出來，和“黑摩的”商量好價錢，在塵土飛揚中“蹦蹦”一會兒，小冰終于疲憊地回到了太×園。做飯是小冰的任務，因為在中關(guān)村上班的先生至少比她晚一個小時才能到家。
最近太×園因盜竊案頻發(fā)聲名鵲起：多戶人家失竊，張狂的小偷不僅搬走了42寸液晶電視，還在墻上寫下“某某到此一游”。如此嚴重的治安問題源于小區(qū)的管理。小區(qū)沒有正規(guī)物業(yè)公司入駐，僅有的一個保安是開發(fā)商臨時派來的，看管小區(qū)兩個極易攀爬的大門�！皼]人能切實保障安全，想想就覺得害怕。”小冰表示要養(yǎng)狗看家，“好在我們這里屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，養(yǎng)藏獒都沒人管�！�
低房價源于產(chǎn)權(quán)問題
時間成本的增加，生活品質(zhì)的降低、安全隱患的存在，在與房價權(quán)衡后，最終還是被擱置一旁。在房價如火箭般躥升的大都市，絕大多數(shù)普通購房者考慮的“第一是房價，第二是房價，第三還是房價�！碧翀@的房價對囊中羞澀的購房者而言具有足夠的吸引力：只是周邊商品房小區(qū)的1/2甚至1/3。這就是張菁、小冰和她們的鄰居們選擇太×園的最重要甚至是唯一的因素。
相對低的房價源于房屋的產(chǎn)權(quán)問題。太×園是小產(chǎn)權(quán)房，是在農(nóng)民集體土地上建設的房屋。
建設部6月18日發(fā)布了購買新建商品房的風險提示，其中指出，目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)。不允許集體土地上建設的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售。非集體經(jīng)濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護。有些項目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護。建設部新聞發(fā)言人特別指出，當前房地產(chǎn)市場中，特別是購買新建商品房過程中，開發(fā)商利用虛假廣告、違規(guī)預售、簽訂存有缺陷的商品房買賣合同，或在集體土地上建設房屋違法銷售，損害消費者合法權(quán)益的行為時有發(fā)生。提醒廣大消費者在購買新建商品房過程中，要注意加強風險意識和維權(quán)意識。
風險確實存在。北京市房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)的青龍頭村2006年開建的別墅千湖庭院就屬于小產(chǎn)權(quán)房，非法占地。2007年3月，該項目被國土資源局拆除和沒收。
耐人尋味的是，在建設部等相關(guān)部委接連發(fā)布購買小產(chǎn)權(quán)房警示的同時，各大房展會上仍舊不乏小產(chǎn)權(quán)房的蹤影，絕大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房火爆銷售。據(jù)統(tǒng)計，北京市場在售樓盤有18%為小產(chǎn)權(quán)房。
雖然有疑慮，張菁和小冰還是選擇了太×園�！斑@么多小產(chǎn)權(quán)房，之所以最后選擇這個小區(qū)，就是看中了它面積大，樓盤多�！睆堓嫉幕卮鹨泊砹嗽S多鄰居的心聲�！扒Шピ菏莿e墅項目，別墅是個別有錢人才買的。我們這里一下子住了這么多普通老百姓，就是不合法，國家也不會拆。拆了國家還不得解決我們的住處？”
當如此眾多的小產(chǎn)權(quán)房不合法上市并已成為百姓安身立命之所時，“拆”還是“不拆”，是一個難題。
“小產(chǎn)權(quán)”即無產(chǎn)權(quán)
小產(chǎn)權(quán)房即鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)合作經(jīng)濟聯(lián)合社或村經(jīng)濟合作社的機構(gòu)制作頒發(fā)權(quán)屬證書。從法律上說，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不是商品房，是不能買賣的，這類房屋所謂的“產(chǎn)權(quán)證”是不具有商品房產(chǎn)權(quán)證的法律效力的。小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓，或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國家的土地使用證和預售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)。
一套房屋是你的還是我的？從表面上是看不出來的，比如你雖占有、使用這套房子，但實際上是從我手中租過去的。而最簡單的判斷房產(chǎn)歸屬的方法就是房產(chǎn)證了，證上寫著誰的名字房屋就是誰的，清晰明了，操作簡便，房屋交易的安全才有基本的保證。由此可見，這本房產(chǎn)證以及與之掛鉤的房地產(chǎn)管理部門在不動產(chǎn)登記簿上的記載就是國家對于房屋產(chǎn)權(quán)的最權(quán)威判定�！段餀�(quán)法》第九條說，不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記不發(fā)生效力；第十條又說，不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理，國家對不動產(chǎn)登記實行統(tǒng)一的登記制度。
這樣我們就很容易對所謂的“小產(chǎn)權(quán)”有個判斷：建設單位聯(lián)合農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，在本村集體土地上集中建設農(nóng)民住宅樓，用于安置本集體經(jīng)濟組織成員，但在安置過程中，擅自擴大銷售對象，違反《土地管理法》，以較低的價格向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售，按照現(xiàn)行法律，國家不可能對此進行房屋產(chǎn)權(quán)登記，也就不可能核發(fā)房產(chǎn)證，鄉(xiāng)鎮(zhèn)合作經(jīng)濟聯(lián)合社等機構(gòu)制作頒發(fā)“權(quán)屬證書”是沒有任何法律效力的。購房者(甚至不能稱之為業(yè)主)面臨的主要風險有三：第一，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府強行收回房屋，特別是在建設單位(一般是項目公司)已經(jīng)人去樓空，原來作為合作方的集體經(jīng)濟組織或政府換屆選舉完成以后；第二，國家為了公共利益需要征用該土地，對違章建筑不作任何補償；第三，這樣的房屋不能正常買賣(除非買者也愿意接受巨大風險)，也不能依法繼承，最好的狀態(tài)就是住著，每天提心吊膽但一直這么住著。
張菁的“如意算盤”
像張菁這樣的購房者當屬高知識人群，他們不會對風險一無所知，但他們心里也不會少了這么一把“算盤”：法不責眾——當相同遭遇的人越來越多的時候，政府、法院會“適時”地通融，讓他們保留僅有的棲息之所。對中國法律和中國時政有點研究的人甚至會搬出很多例子：前兩年，某無良開發(fā)商把已經(jīng)抵押給銀行的房產(chǎn)又賣給小業(yè)主，開發(fā)商無法清償債務，隨后銀行行使抵押權(quán)向法院申請拍賣房產(chǎn)(法律規(guī)定了抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán))，大量小業(yè)主面臨房財兩空的悲慘結(jié)果而四處上訪。最高人民法院“順應民意”，在《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中的查封、扣押、凍結(jié)的規(guī)定》中明確，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。由于“查封”只是在房產(chǎn)管理部門的不動產(chǎn)登記簿上標注，并不影響房屋的正常使用，小業(yè)主終于保住了房屋，社會保住了穩(wěn)定，只剩下面對一堆壞賬的無辜的銀行。
我們預測一下，如果在不遠的將來上述風險不斷發(fā)生，張菁們有沒有能力把這些風險演變?yōu)橛绊憽昂椭C社會構(gòu)建”的全國性社會問題？即使可能，張菁們也須知——上述保護小業(yè)主的司法解釋出臺的背景是當時各地政府房管部門沒有建立起完善的商品房抵押信息公開系統(tǒng)和購房合同鑒證流程，造成大量小業(yè)主受騙。而當下，政府已經(jīng)三令五申勸誡購房者不要冒險買無產(chǎn)權(quán)房。明確告知其巨大風險，事后是否還會網(wǎng)開一面，自打嘴巴？若果真如此，豈非對合法業(yè)主的事實不公平？
相關(guān)部門應當如何作為
“明知山有虎，偏向虎山行”，對于張菁、小冰，對于他們中的絕大多數(shù)人而言，不是勇氣和堅定，而是尷尬和無奈�！胺颗辈辉偈潜怀爸S而是被羨慕的對象，個中酸苦自知。如此境遇，我們的追問是——相關(guān)部門應當如何“作為”？
義正詞嚴的表態(tài)，苦口婆心的勸誡，都不是最需要做的事情，因為這樣的表態(tài)和勸誡只告訴了我們什么不能做，而沒有切實可行的解決辦法。換一個角度，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)為解決大城市畸高的房價問題提出了思路：讓部分城市周邊的農(nóng)村集體閑置土地進入土地一級市場，允許農(nóng)村集體經(jīng)濟組織在保證本集體內(nèi)成員使用的前提下，出售給本集體外的人，所獲得的收益用于本集體建設或進行分紅。
相關(guān)部門的擔心是什么？最大的擔心恐怕是大量農(nóng)村土地(包括耕地)被利用建房，影響農(nóng)業(yè)生產(chǎn)進而影響農(nóng)村穩(wěn)定；還有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織權(quán)力過大，目前尚不能對其出讓土地進行很好的控制；再有就是賣房所得價款的分配容易滋生腐敗等等。問題總是有的，但解決問題的辦法也總是有的，例如針對可能發(fā)生的大量農(nóng)用地被轉(zhuǎn)為建設用地，是否可以先劃定幾個特大城市進行試點；是否可以對相關(guān)申請建設的農(nóng)村集體的土地狀況進行深入調(diào)查和委托專家評估；是否可以規(guī)定允許建設占到農(nóng)村集體土地總面積或閑置土地面積的一定比例。
政府的“作為”完成了第一步，即告知了我們現(xiàn)階段不能做什么；政府“作為”的第二步，而且也是最實質(zhì)性的一步，是要認真評估這條思路究竟可行不可行，如果可行就要著手干了，除此之外，還有沒有其他更好的思路；即使做錯了，不是還有改正的第三步嗎？(沈海 陳亦佳)
