到2007年1月1日，貸款購(gòu)房的消費(fèi)者就將按照本年8月18日中國(guó)人民銀行再次上調(diào)的個(gè)人住房貸款利率基準(zhǔn)利率。于是，剛于今年7月份花58萬(wàn)元買(mǎi)了一套二手商品房的楊先生，也不愿意承擔(dān)這無(wú)端多出來(lái)的息錢(qián)，于是想把自己手上10萬(wàn)元余錢(qián)都提前還貸，早點(diǎn)還自己個(gè)“自由身”。
楊先生的房子位于中關(guān)村，評(píng)估價(jià)為50萬(wàn)元。首付23萬(wàn)元后，貸款額為35萬(wàn)元，按揭貸款期限為15年。眼下，按照等額本息還款算，楊先生合計(jì)應(yīng)付利息總額為175184.62元。至今他已貸款4個(gè)月，支出利息為6742.68元，故按揭貸款本金剩下345071.92元，應(yīng)付利息還剩下168441.94元。
專業(yè)人士分析
針對(duì)目前銀行的5大提前還貸方式，即一次性還清；月供不變，壓縮期限；減少月供，保持還款期限；月供、期限雙減；增加月供，擠壓期限，楊先生選擇哪種方式更加合適，利息更少呢？本刊請(qǐng)千萬(wàn)家市場(chǎng)研究中心專業(yè)人士給予指導(dǎo)：
第一種還貸方式：一次性還清
一次性還清的提前還貸方式顧名思義，是全部還清貸款，這意味著借款人需要將全部的本金和利息結(jié)算清楚。這種方式對(duì)于購(gòu)房者最為劃算，也是對(duì)還貸人的經(jīng)濟(jì)要求最高的。因?yàn)闂钕壬壳澳苤Ц兜囊淮涡赃�款金額僅為10萬(wàn)元，所以這種方式對(duì)于他而言，完全無(wú)法承擔(dān)。
第二種還貸方式：月供不變，壓縮期限
如果楊先生先還款10萬(wàn)元，選擇保持月供水平不變，即每月還2917.69元，而貸款期限就相應(yīng)縮短為9年，他今后應(yīng)付出的總利息將為70212.33元，其按揭貸款的利息總額為76955.01元，利息減少了98229.61元。
第三種還貸方式：減少月供，保持還款期限
如果楊先生先還款10萬(wàn)元，選擇15年貸款期限不變，則目前剩余14年8個(gè)月，由此每月還款金額為2072.16元，其月供水平相應(yīng)減少為845.53元，這樣他今后的總利息支出為119628.36元，其按揭貸款的利息總額為126371.04元，利息減少了48813.58元。
第四種還貸方式：月供、期限雙減
如果楊先生提前還款10萬(wàn)元，再將其余貸款的還款期限縮短為10年，提前5年還清剩余貸款，那么月供為2697.48元，相應(yīng)減少220.21元，這樣今后的利息支出為78625.25元，其按揭貸款的利息總額為85367.93元，利息減少了89816.69元。
第五種還貸方式：增加月供，擠壓期限
如果楊先生提前還款10萬(wàn)元，將其余貸款還款期限縮短為8年，提前7年還清剩余貸款，則月供會(huì)相應(yīng)增加到3197.97元，這樣今后的利息支出為61933.27元，其按揭貸款的利息總額為68675.95元，利息減少了106508.67元。
專家提醒
提前還款注意細(xì)則
業(yè)內(nèi)人士提醒，本次加息的情況較之以往有所不同，雖然利率表面上也是0.27%的小幅度上調(diào)，但銀行針對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的優(yōu)惠政策由貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍擴(kuò)大為0.85倍，意味著加息幅度僅為0.06%。以貸款五年期為例，每萬(wàn)元貸款額增加的金額為0.28元，并不是很大。因此，在提前還貸之前要根據(jù)自身?xiàng)l件考慮是否適合提前還貸、選擇哪種最經(jīng)濟(jì)省錢(qián)、還款還需要注意哪些事項(xiàng)，尤其是提前還款時(shí)的申請(qǐng)過(guò)程和諸多小細(xì)節(jié)要仔細(xì)把握，詳情如下：
辦理手續(xù)需預(yù)約
借款人提前還款，首先要和銀行簽署補(bǔ)充協(xié)議。協(xié)議主要是用來(lái)更改借款額或者借款期限。第二，要辦理提前還貸手續(xù)。大部分借款人都不太清楚辦理此項(xiàng)手續(xù)還要提前向貸款銀行提交申請(qǐng)，等到銀行回復(fù)后，才可前往銀行辦理提前還款手續(xù)。如工商銀行，就需借款人提前30個(gè)工作日提前預(yù)約，通常銀行會(huì)在一個(gè)月左右的時(shí)間給予回復(fù)。因此，消費(fèi)者如要提前還款就應(yīng)提前行動(dòng)，以免延誤時(shí)機(jī)。
撤銷(xiāo)抵押登記步驟不可或缺
借款人到銀行付清款項(xiàng)、支付當(dāng)月利息后，一般會(huì)分成兩種情況。第一種是銀行將房契送到合同指定的律師事務(wù)所，辦理取消按揭貸款的契約并到房產(chǎn)管理部門(mén)登記，律師辦好手續(xù)后，會(huì)通知業(yè)主領(lǐng)回所有的房產(chǎn)契約，包括產(chǎn)權(quán)證原件。第二種有部分銀行不通過(guò)律師，這時(shí)借款人要注意拿著銀行開(kāi)具的貸款結(jié)清證明，到房產(chǎn)管理部門(mén)的抵押科辦理撤銷(xiāo)抵押登記手續(xù)。
提前還貸勿忘退保
提前償還全部貸款后，原個(gè)人住房貸款的房屋保險(xiǎn)合同此時(shí)也提前終止。借款人可攜帶保險(xiǎn)單正本和提前還清貸款證明到保險(xiǎn)公司退還未到期的保險(xiǎn)費(fèi)。但應(yīng)注意的是，如果購(gòu)房人沒(méi)有一次性付清所有貸款，是不能要求退保的。
(文章來(lái)源：北京晨報(bào) 作者：王麗婭)
