中新網(wǎng)1月5日電 2007年，物業(yè)稅的出臺(tái)將作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重量級(jí)后備“武器”。對(duì)地產(chǎn)業(yè)人士和普通民眾而言，最關(guān)注的莫過(guò)于物業(yè)稅將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響。上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)評(píng)論員楊紅旭在《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》上撰文指出，物業(yè)稅將不會(huì)對(duì)供求關(guān)系產(chǎn)生明顯作用。在成本降低和政策取向兩個(gè)因素的作用下，整體房?jī)r(jià)將不可避免的有所下降，具體下降多少受很多因素牽制，但30%～40%的大幅下降將很難會(huì)出現(xiàn)。
文章認(rèn)為，就目前中國(guó)商品住宅價(jià)格而言，決定房?jī)r(jià)的因素大致有以下幾個(gè)：供求關(guān)系是第一因素，政策取向是第二因素，產(chǎn)品成本構(gòu)成是第三因素，產(chǎn)品質(zhì)量是第四因素，開(kāi)發(fā)商企業(yè)及項(xiàng)目品牌可歸為第五因素，其他還有通貨膨脹等因素不再一一列舉。文章說(shuō)，物業(yè)稅的出臺(tái)，將主要影響到產(chǎn)品成本，目前的房?jī)r(jià)包含了幾十種稅費(fèi)，如果加上土地出讓金，則形成了很大部分的房?jī)r(jià)構(gòu)成成本，而物業(yè)稅的實(shí)質(zhì)在于把這些稅費(fèi)均攤成70份(以住宅為例)，由開(kāi)發(fā)商的頭上轉(zhuǎn)移到小業(yè)主的頭上，按年收費(fèi)。這樣，則產(chǎn)品成本將大幅降低，從而使房?jī)r(jià)下降。
同時(shí)，現(xiàn)階段的政策取向也是抑制房?jī)r(jià)，但房?jī)r(jià)最終能否降下來(lái)最終還得看供求關(guān)系。文章指出，隨著開(kāi)發(fā)成本的降低，應(yīng)該說(shuō)是降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金門(mén)檻，有利于吸引開(kāi)發(fā)商擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)。而需求方面，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和政策引導(dǎo)條件下，隨著產(chǎn)品成本的明顯下降，房?jī)r(jià)也會(huì)有所下調(diào)，這會(huì)刺激部分中等收入者(尤其積蓄較少但收入并不低的年輕人)加入購(gòu)房行列，雖然物業(yè)持有成本上升，其性質(zhì)類似于按揭貸款對(duì)住宅消費(fèi)的推動(dòng)作用。另一方面，物業(yè)稅大大增加了保有成本，而且最終必然實(shí)行累進(jìn)稅，越是大戶型、越是豪宅其率稅越高，這樣無(wú)疑會(huì)打擊房地產(chǎn)投機(jī)、投資需求，也會(huì)在一定程度上抑制大戶型的自住性需求。
文章最后指出，物業(yè)稅有助于增加供應(yīng)，或者說(shuō)至少不會(huì)影響供應(yīng)，對(duì)于需求則是具有鼓勵(lì)和抑制的雙重作用。若按建設(shè)部劉志峰的說(shuō)法，開(kāi)始肯定是重點(diǎn)先對(duì)大戶型開(kāi)征物業(yè)稅，而對(duì)于自住性的中小戶型(極有可能以90平方米為分界線)或者暫時(shí)免征或者象征性的少征一點(diǎn)。如此一來(lái)，從需求上考量，物業(yè)稅開(kāi)征后的中短期內(nèi)，并不會(huì)對(duì)市場(chǎng)需求產(chǎn)生明顯的抑制。
