《經(jīng)濟半小時》1月30日播出的節(jié)目《房產(chǎn)》，為我們披露了目前北京、上海等地房貸違約案快速上升的情況。2004年，上海的中資銀行房貸的平均不良率只有千分之一左右，但到2006年9月末，上海中資銀行個人房貸的平均不良率已經(jīng)上升到了千分之八點六，也就是說，兩年多的時間，上海房貸的不良率上升了7倍多。另外一個數(shù)據(jù)同樣令人擔憂。2006年下半年，上海個人住房貸款質(zhì)量下滑趨勢明顯，連續(xù)三個月以上違約的房貸客戶已經(jīng)超過一萬多人，個人住房貸款違約金額接近2億元，房貸違約量一下子增加了五成。
房貸違約率上升，透露出來的一個最直接的信號是，居民已不堪承受高房價之重。需要強調(diào)的是，這種現(xiàn)象并非個別。中央人民銀行去年6月1日發(fā)布的報告顯示，全國十大城市2005年10月末的平均債務率為38%，其中滬、京、津三市接近55%的銀監(jiān)會警戒線。許多人據(jù)此認為，一些買房者由于不夠理性，盲目“放大”了自己的實際需求和承受力，最終成了“房奴”，導致違約率上升。
但是，這種說法只看到了問題的一面，而忽略了另外一面。由于這些年來我國房價處于上升通道中，房地產(chǎn)市場一片繁榮，使房貸成了一塊誘人的蛋糕，許多銀行通過各種方式分享房市中的利益，其中最常用的就是降低房貸門檻。比如，上海某銀行推出了分期首付售樓模式，即把首付款也分期，“一套150萬的房子只需第一次付10萬就可簽訂預售合同，其余首付款可在半年內(nèi)分期付清”。而農(nóng)行上海分行啟動的個人住房接力貸款業(yè)務，在校大學生也可參與貸款買房。
購房者和銀行的雙重不理性最終埋下了隱患。從世界范圍來看，與其它貸款種類相比，住房按揭貸款的風險被公認是比較低的。即使在失業(yè)率很高、房產(chǎn)價格大跌的情況下，按揭貸款的壞賬率和損失率也普遍較低。我國在房價持續(xù)快速上漲的過程中卻出現(xiàn)了貸款違約金成倍上升的情況，這種情況尤其值得警惕。從報道中來看，違約者大都是購房自住的人而非投機者，這說明一些人對房價過高帶來的按揭負擔已經(jīng)難以承受，倘若房價繼續(xù)大幅上漲，違約率無疑將繼續(xù)提高。
房貸違約率提高，首當其沖的受害者是銀行。目前，銀行發(fā)放的個人住房貸款中90%以上是抵押貸款。而根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》，“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”。這意味著，倘若違約者僅有一套住房且是“生活所必需的居住房屋”，銀行行使抵押權(quán)就變得非常麻煩。
因而，房貸違約案快速增加同時在兩個方面為我們敲響了警鐘。一是對于超出大多數(shù)人購買能力的高房價必須堅決進行調(diào)控，促使房價理性回歸，否則，所造成的將不僅僅是房貸違約率上升的問題，還容易危害社會和諧與穩(wěn)定。二是必須促使銀行認識到房貸的風險，加強對貸款人還款能力的認真核實，控制風險，防止違約率快速上升帶來不良后果。
(來源：上海證券報 作者：瓏銘)
