又到一年“3·15”,房產(chǎn)交易的各類陷阱再次成為人們關(guān)注的焦點。據(jù)了解,近年來樓市快速趨熱、房價不斷走高,投訴也隨之呈現(xiàn)增多趨勢,其中尤以二手房交易最為明顯,如房地產(chǎn)中介人員素質(zhì)參差不齊、合同五花八門、中介費混亂等,讓不少消費者一不小心便落入陷阱。
為此,時報記者結(jié)合去年惠州一些較有代表性的實際案例,從二手房買賣和租賃兩方面,請有關(guān)專家進(jìn)行具體剖析,希望能使消費者多一些經(jīng)驗,以免走進(jìn)消費誤區(qū)。
陷阱1 過戶費未算清買家白付冤枉錢
丁小姐去年8月看中了一套房,三個月后便與業(yè)主辦理完過戶手續(xù)。沒想到,當(dāng)丁小姐興沖沖地拿著新房產(chǎn)證準(zhǔn)備開始新生活時,物業(yè)公司送來的單據(jù)卻讓她傻了眼。原來,該房屋原來的業(yè)主拖欠了近兩年的供暖費和物業(yè)費,全部算下來將近7000元。丁小姐拒絕交費,并打電話與原先的業(yè)主聯(lián)系,可是業(yè)主拒不接電話;打電話找中介公司要求解決,中介公司卻稱房屋交易已經(jīng)完畢,交易過后所有的事情都與該公司無關(guān)。由于全部房款早已支付給原業(yè)主,無法從中扣除前業(yè)主所欠費用,而且房產(chǎn)現(xiàn)在也已變更為丁小姐名下的產(chǎn)業(yè),因此丁小姐只好自己承擔(dān)了全部的物業(yè)供暖費。
●破解招數(shù):購買房屋一定要有正規(guī)的物業(yè)交驗過程,并且最好不要一次性支付全款給業(yè)主?上戎Ц恫糠址靠睿陔p方完成物業(yè)交驗,保證物業(yè)交驗的費用結(jié)清及房屋的驗收工作后再支付剩余房款。物業(yè)交驗時,購房者和業(yè)主雙方最好一起到在房屋現(xiàn)場,并在交驗當(dāng)天一同填寫《物業(yè)交驗單》,確認(rèn)簽字無誤后,購房者才向業(yè)主支付購房尾款。
陷阱2 現(xiàn)金抵押房被不法中介利用
去年12月初,方先生的母親因病急需一筆錢來治療,與家人商議后決定在網(wǎng)上發(fā)布信息,將自家暫不居住的一套住房出售。兩天后,一個小伙子與方先生約定了見面時間,經(jīng)雙方進(jìn)一步協(xié)商后,最終以23萬元的價格成交,小伙子還主動提出要求作公證。
一周后,方先生與小伙子同去公證處辦理公證,由于買賣公證費用較高,方先生經(jīng)小伙子建議,與小伙子的朋友辦理了《全權(quán)委托公證》,商定由小伙子與其朋友辦理其它的相關(guān)事宜,并在收取了小伙子全額房款后,將房產(chǎn)證交到后者手中。
沒想到3個月后,方先生卻接到了銀行催款電話及公安機(jī)關(guān)的詢問電話。經(jīng)了解才得知,原來不法中介公司利用小伙子偽裝成個人騙取方先生的信任,以低價拿到房產(chǎn)證后本想高價轉(zhuǎn)手賣掉。但因無法如愿,便拿著方先生簽字的《全權(quán)委托公證》及房產(chǎn)證到銀行進(jìn)行抵押變現(xiàn),并且同時以極低的價格冒充房東的代理,出租給一些大學(xué)生。這家不法中介攜款逃跑后,收不到還貸月供的銀行只好來找方先生。
●破解招數(shù):1.對于不太急于用錢的業(yè)主,最好不要選擇“現(xiàn)金押房”或“現(xiàn)金收購”的賣房方式。不管是公司收購還是個人收購,都是利用不透明交易來吃差價牟取暴利;
2.交易時買賣雙方一定要見面,談好價格后簽訂正規(guī)的《房屋買賣合同》,并到房管局過完戶才能算交易完成,切記不要圖省事,只管給對方房產(chǎn)證然后拿錢了事,僅僅是做公證并不能算是法律意義上的房產(chǎn)買賣。
陷阱3 不透明“全包價”虛高房價
去年11月初,賈先生在報紙上看到一套40萬元的兩居室,打廣告的中介公司稱這40萬元的費用包含了所有需繳納的稅費及中介費等雜費。由于感覺不錯,賈先生很快便與中介公司簽訂合同并辦理了相關(guān)手續(xù)。沒想到,房屋過戶手續(xù)辦理完的那一天,賈先生卻了解到,他所買房子的原業(yè)主與中介公司簽訂過合同,出售價格其實只有36萬元。即使加上各種費用總共也不過37.3萬多元,而中介公司卻收取了他40萬元的費用。
當(dāng)賈先生拿著合同要對方退回多收的費用時,該中介卻指出該合同中講明用40萬元購買該套二手房,40萬元的價格里包括了所有的費用,并未多收取費用,不能退款。賈先生仔細(xì)查看合同后發(fā)現(xiàn),合同中并未列出費用的明細(xì)。
●破解招數(shù):1.將中介公司收取的費用及需要向相關(guān)部門繳納的費用了解清楚;
2.最好在合同后附上《費用清單》,詳細(xì)計算相關(guān)收費;
3.一定要同業(yè)主見面簽訂《房屋買賣合同》,明確買賣雙方購房價格與售房價格是否相同,避免中介公司從中漁利,產(chǎn)生不正當(dāng)差價。
精明提醒 買房前五項注意避免交易糾紛
近年來,房地產(chǎn)市場還不十分規(guī)范,一些問題較為突出,如廣告虛假、面積“短斤少兩”、中介市場混亂及物業(yè)管理不規(guī)范等問題時有發(fā)生;葜菔邢瘯仗嵝褟V大市民,房產(chǎn)交易糾紛可從五方面進(jìn)行維權(quán)。
1.核實廣告內(nèi)容。消費者在看廣告的同時,應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)的實地考察,多向有關(guān)管理部門咨詢,核實廣告真實性。如現(xiàn)在很多廣告打出“就讀某某學(xué)校”的承諾,在購房時應(yīng)向開發(fā)商索取與學(xué)校簽訂的協(xié)議,看是否有入學(xué)名額等方面的限制。
2.了解附加信息。消費者應(yīng)多了解樓盤、小區(qū)配套情況,包括學(xué)校、幼兒園、會所等綜合設(shè)施情況,并應(yīng)了解樓盤、小區(qū)建設(shè)密度(容積率),以判斷樓盤、小區(qū)環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)是否符合您的要求。
3.關(guān)注補充合同條款。第一次購房的人,最好與開發(fā)商約定一個退訂的有效期限,以免訂金被“吞”。此外,消費者應(yīng)提前拿到統(tǒng)一印發(fā)的預(yù)售合同示范文本(或復(fù)印件),仔細(xì)研究各項條款。在洽談合同時,房屋交付時間、面積誤差的處理、規(guī)劃設(shè)計變更的處理、房屋交付標(biāo)準(zhǔn)的約定及雙方違反合同約定的違約責(zé)任等,應(yīng)寫入合同文本。
4.約定房產(chǎn)證辦理時間。房產(chǎn)證是購房者證明自己對房屋具有所有權(quán)的憑證。購房者在簽訂商品房買賣合同時要注意合同中是否有開發(fā)商設(shè)置的陷阱,將辦證的條件和期限進(jìn)行額外的約定,將辦理條件提高、辦理期限延長等。
5.提前簽訂物業(yè)協(xié)議。消費者在購房之初,就對開發(fā)商提供的物業(yè)公司進(jìn)行了解,并問清收費及相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容,以及該公司的品牌及市場口碑,這一點對投資性消費者尤為重要。