據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，2007年2月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.3%，漲幅比上月低0.3個百分點；環(huán)比上漲0.6%，漲幅與上月持平。房價較快上漲，會刺激購房需求增長加速，刺激房價加快上漲，進而帶動房地產(chǎn)投資加快增長；對穩(wěn)定投資增長十分不利。因此，穩(wěn)定房價是穩(wěn)定投資增長的一個重要條件。
分析房價走勢，必須分析買房需求和住房供給兩方面的情況。2003年以來，我國城鎮(zhèn)買房需求迅速增長，而住房供給相對增長較慢。住宅銷售面積較上年增長，2003年-2005年依次為25%、13.6%、46.6%；而同期的住宅新開工面積較上年增長依次為26.3%、9.37%、15.1%。當(dāng)年住宅新開工面積大于住宅銷售面積的差額依次為14074萬平方米、14129.1萬平方米、5597.3萬平方米，總體呈縮小態(tài)勢。
從未來走勢看，買房需求預(yù)計仍將較快增長。首先，據(jù)有關(guān)調(diào)查，城鎮(zhèn)買房者中25-39歲的群體占60%左右。而2005年全國人口抽樣調(diào)查資料表明，我國處于這一年齡段的人口占總?cè)丝诘?8.8%，2005年我國城鎮(zhèn)人口為5.62億人，按此比例計算，處于25-39歲年齡段的人口為1.056億人，如果此年齡段中每年有10%的人具備買房能力，按照兩人買一套70平方米住房計算，買房需求為3.7億平方米。做出每年此年齡段中有10%人具備買房能力的根據(jù)是：2005年城鎮(zhèn)居民中等偏上收入戶人均年收入為13597元，按照2.79人計算，戶均年收入為37936元；高收入戶人均年收入為18688元，按照2.68人計算，戶均年收入為50083元；最高收入戶人均年收入為31238元，按照2.64人計算，戶均年收入為82468元；收入房價比，中等偏上戶為5.41,高收入戶為4.1,最高收入戶為2.49，按照一些專家提出的發(fā)展中國家房價收入比在4-6之間的觀點，這三類家庭都具備買房能力。這三類家庭占全部城鎮(zhèn)居民家庭的40%，根據(jù)統(tǒng)計分布規(guī)律，25-39歲年齡段人口中，處在這三類家庭中的也應(yīng)在40%。據(jù)此作出此年齡段人口每年有10%需要買房且具備能力的估計。
其次，美國的經(jīng)驗表明，50歲左右人口是另一個集中買房的群體，與這一年齡段人群財產(chǎn)積累達到其一生中較高水平相關(guān)。根據(jù)前述資料，我國城鎮(zhèn)處于45-55歲年齡段的人口為0.79億人，如果每年有10%的人具備買房能力，按照兩人買一套100平方米住房計算，買房需求為3.9億平方米。做出此判斷，主要考慮城鎮(zhèn)居民家庭高收入戶和最高收入戶，按照2005年平均房價，100平方米住房的總價款為293700元，房價收入比，高收入戶為5.86，最高收入戶為3.56，根據(jù)前面分析方法，具備買房能力。這兩類家庭占全部城鎮(zhèn)居民家庭的20%，與前面分析同理，判斷45-55年齡段人口中每年有10%需買房且具備能力。綜合起來，城鎮(zhèn)每年的買房需求為7.6億平方米。2005年當(dāng)年竣工的房屋面積為53417億平方米(包括辦公樓、商業(yè)用房等)，住宅銷售面積為49588億平方米，小于以上的買房需求。
對買房需求的另一種估計方法是：按照中等偏上戶、高收入戶和最高收入戶占城鎮(zhèn)居民家庭的比重計算，2005年這三類家庭總數(shù)為6600萬戶(按照戶均3.4人計算，2005年我國城鎮(zhèn)居民家庭大約1.65億戶，其中20%為中等偏上收入家庭，10%為高收入家庭，10%為最高收入家庭)，這些家庭均具備買房能力，如果其中25%產(chǎn)生買房需求，按戶均購買70平方米住房計算，則買房數(shù)量為11.55億平方米。遠遠大于住房的年度實際銷售量。
如果考慮到房價上漲對買房需求的刺激，考慮到城市化過程中外來人口的增加，考慮到投機、投資性的買房動機及購買能力，可以認(rèn)為，城鎮(zhèn)潛在的買房需求遠大于現(xiàn)實的買房需求。
從我國住房供給的增長看，則相對較慢。住房建設(shè)需要土地開發(fā)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的支持，由于我國人口多，人均耕地面積較少(僅相當(dāng)于世界人均水平的40%)，因此在城市建設(shè)供地方面限制比較嚴(yán)格；此外，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市發(fā)展也需要一定的時間。因此，住房供給從中長期看，將呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的態(tài)勢。2003-2005年，盡管城市化推進速度很快，但城鎮(zhèn)新建住房面積年均增長率僅為9.6%。
綜合需求和供給兩個方面的分析，可以認(rèn)為，住房供不應(yīng)求的狀況將持續(xù)較長時間。在此背景下，房價上漲壓力始終較大。
穩(wěn)定房價，需要從引導(dǎo)需求，增加供給兩個方面做好工作。從短期運行看，重點是引導(dǎo)好需求。在買房需求較大的情況下，要加快發(fā)展住房租賃，完善住房租賃市場，盡可能分流一部分買房需求；此外要加快廉租房制度建設(shè)，保障城鎮(zhèn)低收入群體的基本住房需求；還要努力增加二手房供給，這方面需要將抑制投機性買房需求的措施與增加二手房供給的措施合理結(jié)合起來；針對別墅、大戶型需求旺盛的情況，可考慮征收不動產(chǎn)稅，調(diào)節(jié)和引導(dǎo)這方面的需求。增加供給，主要應(yīng)在宏觀經(jīng)濟、土地及其他資源允許的范圍內(nèi)加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；借鑒國際經(jīng)驗，在市民廣泛參與下，做好城市住房發(fā)展規(guī)劃，引導(dǎo)城市住房布局、風(fēng)格、空間等符合我國國情。最后，要加強宣傳引導(dǎo)，大力提倡理性投資不動產(chǎn)，根據(jù)家庭的購買能力和實際需要來認(rèn)真考慮，不要在購買房屋上面追風(fēng)。
從未來走勢看，我國買房需求預(yù)計仍將較快增長。如果考慮到房價上漲對需求的刺激，考慮到城市外來人口的增加，考慮到投機、投資性的買房動機及購買能力，可以認(rèn)為，我國城鎮(zhèn)潛在的買房需求遠大于現(xiàn)實的買房需求。在此背景下，房價上漲壓力始終較大。
因此，穩(wěn)定房價，需要從引導(dǎo)需求、增加供給兩個方面做好工作。從短期運行看，重點是引導(dǎo)好需求，將抑制投機性買房與增加供給的措施相結(jié)合，此外，我國更要加強宣傳引導(dǎo)，大力提倡理性投資，根據(jù)家庭的購買能力和實際需要來認(rèn)真考慮，不要在買房上面追風(fēng)攀比。(張立群)
