一度被炒得沸沸揚揚的二手房價格倒掛現(xiàn)象(二手房比新房貴)，在5月20日結(jié)束的北京國貿(mào)二手房展會上格外惹眼——無論是城八區(qū)，還是通州、大興等郊區(qū)縣都出現(xiàn)一些高價二手房，這些房子的均價明顯高于同區(qū)位的新房。然而，事實果真如此嗎？中國經(jīng)濟時報記者為此展開了調(diào)查。
據(jù)記者觀察，表面看來，二手房價格比新房貴，似乎已呈現(xiàn)出蔓延之勢，早在今年2月，就有報道預(yù)言，到2007年年底，北京二手房價格倒掛可能高至八成。
“現(xiàn)在實在買不起房子，二手房的價格已經(jīng)和新房不相上下，那些好一點的舊房比新房還貴。”只能兩手空空離開展會的劉先生無奈地對記者說，與他持同樣觀點的買房人還有很多。
如果用百度搜索“京城二手房價格倒掛”，可以搜出8340個網(wǎng)頁。在這些相關(guān)文章中，馬家堡——作為二手房價格倒掛的典型地段，被媒體多次提及。
近日，中國經(jīng)濟時報記者去該地區(qū)進行了調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)二手房價格倒掛，僅僅體現(xiàn)在個別戶型、朝向都相對成熟的次新房(房齡低于五年的房子)，六成二手房價格倒掛并不具備普遍意義。
馬家堡位于北京南三環(huán)與四環(huán)之間，即將于2009年開通的地鐵四號線終點站即建于此。據(jù)報道，2007年2月，該地區(qū)的二手房價格8700元／平方米，新房8500元／平方米。時隔3個月，本報記者前往調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，馬家堡已經(jīng)找不到集中放量的新盤，開盤時間最近的星河城三期也要到今年9月，其均價將達到13000元／平方米。
記者隨即以買房人身份在北京市某家大型的經(jīng)紀公司登記購房需求，要求在馬家堡最靠近地鐵的位置購買一套總價在100萬元左右的二手房。銷售人員很快推薦了一套星河城一期的房子，面積108平米。據(jù)該經(jīng)紀公司報價，房款加上稅以及服務(wù)費，103萬元就能包含購買此房的全部費用，其均價僅9500元／平方米。
按照同樣的購房要求，記者在馬家堡地區(qū)的其他幾家大型經(jīng)紀公司登記了購房需求，結(jié)果顯示，該地區(qū)最貴的二手房集中在戀日家園小區(qū)，南北通透的小兩居均價已達11000元／平方米。而僅有尾盤在售的瑞麗江畔，底層的價格也已達到11000元／平方米。它們的均價都沒有超過新房。
在隨后的調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，在以前媒體報道中曾被提到的二手房價格倒掛的七個地區(qū)，只有通州、崇文區(qū)還有較多的新房可以出售，東直門有均價28000元／平方米的樓盤在賣，亦莊的一品亦莊均價6800元／平方米，清河的清河新城現(xiàn)在均價已達10000元／平方米，其他地區(qū)新房均已告罄，何談新老房價格倒掛？
“現(xiàn)階段北京二手房價格不會超過新房太多，如果有，也只是極少數(shù)樓層、朝向都非常好的次新房�！倍皇兰o不動產(chǎn)北京安信瑞德加盟店葉遠昌總監(jiān)對二手房價格倒掛提出自己的看法�！叭绻址績r格超過新房已是普遍現(xiàn)象，那么樓市的拐點馬上就會出現(xiàn)，顯然，北京還沒有到這個程度�！�
客觀、準確、權(quán)威的數(shù)據(jù)何處尋
關(guān)于新老房價格倒掛的爭論可以追溯到2007年2月中旬，一則京城六成二手房價格倒掛的消息成為京城媒體關(guān)注的焦點。北京市一些大型的經(jīng)紀公司不斷接到記者的電話，詢問二手房的價格倒掛程度。中國經(jīng)濟時報記者就此采訪了發(fā)布此數(shù)據(jù)的某經(jīng)紀公司市場部相關(guān)人員，該人員表示，公司向媒體提供的數(shù)據(jù)來源于該公司各個地區(qū)成交價的平均值。
而業(yè)內(nèi)某家大型經(jīng)紀公司的負責(zé)人在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時卻提出與之相反的觀點，認為二手房價格倒掛并不是普遍現(xiàn)象，僅僅集中在部分熱點區(qū)域中位置和朝向等客觀條件相當出色的次新房上。當記者追問二手房價格倒掛信息來源時，該公司負責(zé)人回答非常隱晦，“說二手房價格比新房貴，對經(jīng)紀公司并沒有好處，其他公司這么做的原因，我們并不了解，不排除吸引媒體注意的可能。”
另一家大型經(jīng)紀公司的企劃人員在面對記者的相關(guān)約稿要求時，干脆婉言拒絕，稱未能找到新房數(shù)據(jù)，無法對二手房與新房價格進行對比。
顯然，二手房價格倒掛現(xiàn)象在業(yè)內(nèi)并未達成共識，卻被媒體廣泛傳播。
2007年2月14日新華網(wǎng)房產(chǎn)頻道在醒目位置轉(zhuǎn)載某報文章《兩部門聯(lián)手保證資金安全 房產(chǎn)中介戴上緊箍咒？》。文中提到：“中大恒基的交易數(shù)據(jù)顯示，2006年公司二手房交易量為7.1萬套�！倍本┦薪ㄎ嫉臄�(shù)據(jù)中，2006年北京市二手房交易總量才7.8萬套。該公司網(wǎng)頁上的簡介顯示，公司成交量占北京市場的20%。作為一家在北京有400多家門店，上海、廣州市場門店數(shù)量沒到50家的房產(chǎn)中介公司，其二手房交易額卻幾乎與北京市場交易總量持平。
另一位不愿透露姓名的經(jīng)紀公司企劃人員坦言，在整個經(jīng)紀行業(yè)中，編造數(shù)據(jù)早已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)的潛規(guī)則，并不是個別現(xiàn)象。有些提供給記者的稿子，就是為了趕時效性，甚至頭天下午政府出臺房產(chǎn)營業(yè)稅政策，記者的郵箱中馬上就能收到兩天后市場反饋的數(shù)據(jù)。而且，不同經(jīng)紀公司依據(jù)自己數(shù)據(jù)提供出的分析結(jié)果存在較大的差異。
2006年8月1日，政府強制征收二手房出售個人所得稅，北京市兩家相對大型的經(jīng)紀公司鏈家與我愛我家提供出了結(jié)論完全相反的數(shù)據(jù)：鏈家依據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計的結(jié)果顯示交易量下挫，而我愛我家則堅持交易量并未受到特別明顯的影響。
“我們每周都會接到經(jīng)紀公司提供的新聞稿件，這些稿子中包含有豐富的數(shù)據(jù)。有些時候，為了搶到時效性，會采用一些經(jīng)紀公司提供的數(shù)據(jù)�！币晃粡氖露址繄蟮赖挠浾咄嘎冻鲆欢ǖ膿�(dān)憂，“現(xiàn)在我們并沒有其他途徑得到更加權(quán)威的交易數(shù)據(jù)�！�
據(jù)了解，北京市大型的經(jīng)紀公司不僅擁有陣容龐大的企劃隊伍，還與多家媒體建立了長期穩(wěn)定的聯(lián)系，定期向記者的郵箱發(fā)送新聞稿件。其中，既有對政策走勢的分析，還包含一些市場交易量、成交價格的統(tǒng)計。這些數(shù)據(jù)被新聞媒體廣泛引用。
信息規(guī)范亟待加強
業(yè)內(nèi)人士指出，購買一套房產(chǎn)可能會耗盡普通購房人一生的積蓄，能依據(jù)市場行情，做出慎之又慎的決定，對購房人而言尤為重要。然而，作為購房人判斷、決策基礎(chǔ)的市場數(shù)據(jù)卻大部分被經(jīng)紀公司壟斷。
“我不相信報紙上提供的二手房市場交易數(shù)據(jù)�！眳⒓诱箷睦钕壬嬖V中國經(jīng)濟時報記者，“隨便翻開一份北京市的都市報紙，只要是關(guān)于二手房的報道數(shù)據(jù)基本都來源于經(jīng)紀公司。要買房，我會自己到市場中去看。”
“由于沒有權(quán)威的數(shù)據(jù)來源，從經(jīng)紀公司發(fā)布的一些數(shù)據(jù)釋放出錯誤的市場信號，無論是購房人還是政府，都容易被誤導(dǎo)，不僅消費者不能作出正確的判斷，而且會誤導(dǎo)政府的決策�！敝袊鐣茖W(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時對此表示非常擔(dān)憂，原本應(yīng)當成為消費者購房決策依據(jù)的房市數(shù)據(jù)，由于受到歪曲甚至編造，現(xiàn)正成為影響消費者做出正確判斷的障礙。
牛鳳瑞認為信息真實在市場向著規(guī)范化方向發(fā)展過程中，作用不可忽視。他說：“統(tǒng)計數(shù)據(jù)需要有正確的基礎(chǔ)信息來源、規(guī)范化的統(tǒng)計手法。而由商業(yè)機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，很容易受利益影響，出現(xiàn)以偏概全的現(xiàn)象，一個典型并不能說明普遍真理�！�
“要解決二手房市場混亂的問題，關(guān)鍵在于加強對信息統(tǒng)計標準、來源的規(guī)范。政府應(yīng)當在其中發(fā)揮更大的作用�！迸ｘP瑞對此給出兩點建議。
首先應(yīng)當建立健全二手房市場信息的收集、整理、披露機制。全局性的信息不應(yīng)當由企業(yè)提供，企業(yè)并沒有為公眾謀利的沖動，只有政府才能提供利益共享。具體而言，政府必須要做好住房的統(tǒng)計普查工作。
其次，建立信息統(tǒng)計的法制，嚴格規(guī)范相關(guān)企業(yè)的行為。對提供虛假信息、擾亂市場秩序的行為予以嚴懲。
另一位學(xué)者則認為，保障數(shù)據(jù)來源的真實性，應(yīng)當建立獨立于企業(yè)的第三方機構(gòu)，由政府授權(quán)，進行信息的采集、分析、整理工作，并對社會公示。這種機構(gòu)類似于提供個人貸款信用查詢的機構(gòu)，由非營利機構(gòu)的第三方提供真實的市場調(diào)查數(shù)據(jù)。但他同時表示：“銀行信用體制的建立從提出設(shè)想到實現(xiàn)目標，經(jīng)歷了好幾年的時間，二手房市場要想建立起獨立的信息采集體系，依然需要一段較長的時間�！�(張一鳴)
