在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同中如何防范可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，是人們?cè)谫I(mǎi)房遇到糾紛后能否把握主動(dòng)權(quán)的關(guān)鍵。為此，我們整理了購(gòu)房者的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為您歸納出可能存在的六大購(gòu)房“風(fēng)險(xiǎn)”，并請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)家給出解決方法。提醒您在簽訂合同時(shí)多多注意，出現(xiàn)糾紛時(shí)妥善解決。
計(jì)價(jià)方式與價(jià)款
合同已經(jīng)明確了出賣(mài)人不再向買(mǎi)受人收取該商品房房?jī)r(jià)款以外的費(fèi)用，那么在合同中由開(kāi)發(fā)商填寫(xiě)的內(nèi)容上，凡是要求再另交水、電、氣、有線(xiàn)電視、寬帶等開(kāi)通費(fèi)、配套費(fèi)的，購(gòu)房者都可以理直氣壯地要求劃去。
付款方式及期限
按揭買(mǎi)房，一般都是由買(mǎi)受人提供相關(guān)資料，由開(kāi)發(fā)商具體辦理貸款手續(xù)。那么，購(gòu)房者應(yīng)該注意，要在合同中對(duì)按揭由誰(shuí)負(fù)責(zé)這項(xiàng)進(jìn)行明確約定，同時(shí)明確因按揭手續(xù)遲延辦理導(dǎo)致逾期付款的，買(mǎi)受人不承擔(dān)逾期付款責(zé)任。
出賣(mài)人應(yīng)將買(mǎi)受人已付的款項(xiàng)返還給買(mǎi)受人，并支付相應(yīng)利息，按雙方約定的百分比賠償給買(mǎi)受人。否則，即使是開(kāi)發(fā)商的原因?qū)е掳唇沂掷m(xù)不能按時(shí)辦理下來(lái)，因沒(méi)有約定按揭由誰(shuí)負(fù)責(zé)，必然會(huì)導(dǎo)致買(mǎi)受人最終承擔(dān)逾期付款的責(zé)任。即使開(kāi)發(fā)商有嚴(yán)重違約行為，購(gòu)房者也將因理虧而不好去維權(quán)。
面積差異咋處理
不良開(kāi)發(fā)商一般會(huì)在最終房屋面積核算中和測(cè)繪單位串通一氣，增加你的公攤面積，讓套內(nèi)建筑面積縮水，最終的總面積增加，但增加的幅度往往不突破3%，目的是讓購(gòu)房者多掏錢(qián)。
對(duì)此，購(gòu)房者可以拒絕3%以?xún)?nèi)的據(jù)實(shí)結(jié)算，并要求約定買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，無(wú)論是否在3%以?xún)?nèi)，超出部分的房?jī)r(jià)款均由出賣(mài)人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。
交房期限和條件
交房日期最好用數(shù)字的大寫(xiě)形式。另外，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)利用后面的空格約定“由于供水、供電等部門(mén)或政府因素導(dǎo)致的延期交房，出賣(mài)人不承擔(dān)違約責(zé)任”。購(gòu)房者簽訂合同時(shí)要提高警惕，堅(jiān)決要求劃去這樣的約定，否則，開(kāi)發(fā)商只要延期交房，就會(huì)以這樣的理由做借口。
逾期交房怎么辦
開(kāi)發(fā)商慣用手法就是約定低得驚人的違約金，讓其違約成本遠(yuǎn)低于其守約成本。解決的辦法就是增加其違約成本，將違約金比例提高到其不敢違約的地步。
律師建議，將逾期交房按日支付的違約金比例約定為不少于萬(wàn)分之十，將解除合同的違約金比例約定為不少于10%。為防止開(kāi)發(fā)商將質(zhì)量存在瑕疵的房屋進(jìn)行交付，如裂縫、滲水、漏水、墻面脫皮等，最好在簽訂合同之時(shí)就做補(bǔ)充約定：買(mǎi)受人有權(quán)拒絕房屋的質(zhì)量瑕疵交付，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)對(duì)質(zhì)量瑕疵整改完畢后，另行書(shū)面通知買(mǎi)受人交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣(mài)人承擔(dān)。 出現(xiàn)爭(zhēng)議要起訴
出現(xiàn)爭(zhēng)議后，律師建議購(gòu)房者向法院起訴。理由是：首先，法院的訴訟費(fèi)下降了許多，而仲裁收費(fèi)相對(duì)較高。其次，仲裁實(shí)行的是一裁終局，一旦“黑哨”出現(xiàn)，撤銷(xiāo)仲裁裁決的難度很大。(郭玲)
