2005年郭先生購得一處房產(chǎn)，住了一年后卻偶然發(fā)現(xiàn)，房屋實際面積竟然比房產(chǎn)證載明面積少了44平方米。事后查明，該面積被錯劃給了鄰居。2006年3月，郭先生將開發(fā)商告上法庭，要求償還雙倍差額款。開發(fā)商辯稱，是裝修公司出錯，并且業(yè)主在驗收中沒有發(fā)現(xiàn)誤差，也要承擔(dān)責(zé)任。一審法院判決，郭先生訴求不當(dāng)，予以駁回。郭先生不服一審判決，于2007年5月向深圳市中級人民法院提起上訴。目前此案在二審中。
發(fā)現(xiàn)房子少了44平方米
2005年7月18日，郭先生與開發(fā)商深圳市美×置業(yè)發(fā)展有限公司(下稱美×置業(yè))簽訂了《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》，購買位于福田區(qū)農(nóng)林路香××花園某棟1404室房產(chǎn)，該房面積為244.09平方米，總價款為352萬多元。同年8月15日，郭先生取得房產(chǎn)證，房產(chǎn)證表明房產(chǎn)建筑面積為244.09平方米。然而，一個偶然的機(jī)會，郭先生卻發(fā)現(xiàn)了一件讓他意想不到的事情。
2006年1月，郭先生去朋友家里玩，朋友家也購買了一處同戶型的房產(chǎn)，面積228平方米。讓郭先生感到不解的是，朋友的房子面積比自己的要小，但是他明顯感到朋友的房子空間比自己的要大。四處查看后，他發(fā)現(xiàn)多了一間20多平方米的房間。是不是自己家的房子少了一塊？郭先生迅速向國土部門調(diào)閱《建筑面積分戶計算書》進(jìn)行核對，結(jié)果令他大為驚訝：自己購買的房子竟然有44.09平方米的面積被劃給了他的鄰居。郭先生介紹說，在購買房子前后，他也曾感覺自己的房屋面積不夠，并向開發(fā)商提出質(zhì)疑。2005年11月，開發(fā)商還傳來了加蓋國土局印章的《房屋建筑面積分套(單元)匯總表》，上面注明1404戶的面積是244.09平方米。他才打消息了疑慮。
訴至法院要求賠償
在確定房產(chǎn)面積不足之后，郭先生將這個情況反映給了美×置業(yè)。雙方交涉了一段時間，卻沒有滿意的解決方案。2006年3月，郭先生一紙訴狀將美×置業(yè)訴至法院。郭先生訴稱，美×置業(yè)向國土測繪部門報送了1404號房的分戶資料，在獲得國土部門的測量報告后，卻擅自改動1404號房的結(jié)構(gòu)，將屬于1404號房的44.09平方米建筑面積分割給別人，并隱瞞長達(dá)1年時間。因此，他要求美×置業(yè)返還面積差額款1170865元，承擔(dān)相應(yīng)稅費15064元，并要求賠償13200元的經(jīng)濟(jì)損失及訴訟費。
面對郭先生的起訴，美×置業(yè)辯稱，郭先生以房地產(chǎn)買賣合同糾紛為由提起訴訟無事實依據(jù)，本案應(yīng)屬于不當(dāng)?shù)美m紛。2000年12月，美×置業(yè)委托香××公司裝修包括郭先生的房屋在內(nèi)的4套樣板房。由于香××公司設(shè)計施工人員的失誤和疏忽，不僅沒有將應(yīng)該劃給1404號房的20余平方米劃給1404號房，反而將原來1404號房的20余平方米錯劃給鄰居，導(dǎo)致1404號房的面積減少了44.09平方米。其責(zé)任應(yīng)該由第三人香××公司承擔(dān)。郭先生所購房屋面積減少，是由香××公司的失誤造成的，美×置業(yè)并沒有欺詐郭先生的故意，也沒有從中獲取任何利益。所以，本案不適用雙倍返還面積誤差款的規(guī)定。而且，郭先生在驗收過程中，沒有發(fā)現(xiàn)如此大的房屋面積誤差，也應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
一審判決：駁回訴訟請求
2006年4月29日，一審法院受理此案，并兩次公開開庭進(jìn)行審理。一審中，第三人香××公司出庭，同意美×置業(yè)的答辯意見。第三人鄰居業(yè)主沒有到庭參加訴訟，法院進(jìn)行缺席審理。
一審法院認(rèn)為，原、被告簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》合法有效，具有法律約束力。被告作為房屋出賣人，負(fù)有向原告交付合同項下房屋的義務(wù)，所交付房屋的面積應(yīng)當(dāng)與合同約定面積一致。由于我國的不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移實行登記生效制度，被告除應(yīng)向原告履行現(xiàn)實交房義務(wù)外，還應(yīng)將符合合同約定的房
地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記在原告名下。房地產(chǎn)是價值巨大的特殊商品，按涉案房屋的市場價格計算，房屋誤差面積的價值幾近百萬，如果機(jī)械理解司法解釋的文字含義，片面采用實際交付的交付標(biāo)準(zhǔn)，則會出現(xiàn)被告在向原告承擔(dān)雙倍返還房價款的違約責(zé)任后，同樣因為該條司法解釋關(guān)于房屋實際面積大于合同約定面積，面積誤差比超過3%的部分無償歸買受人所有的規(guī)定，無法向受益人第三人行使不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)，免除了第三人不當(dāng)?shù)美姆韶?zé)任，造成當(dāng)事人之間的利益關(guān)系嚴(yán)重失衡，不利于維護(hù)當(dāng)事人的正當(dāng)利益，不符合實質(zhì)正義的價值目標(biāo)和誠實信用的原則。
一審法院認(rèn)為，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱《解釋》)第十四條，是針對開發(fā)商在商品房預(yù)售過程中缺斤少兩現(xiàn)象作出的特殊規(guī)定。而斟酌本案情況，因裝修公司設(shè)計施工人員的失誤，錯將整間房屋劃給隔壁鄰居的情形應(yīng)不在司法解釋的調(diào)整范圍之內(nèi)�！督忉尅返谑臈l關(guān)于出賣人雙倍返還房價款的規(guī)定，實質(zhì)上是一種懲罰性賠償約定。懲罰性賠償是為了制裁出賣人而加重其違約責(zé)任的一種特殊形式。因此，對懲罰性賠償?shù)倪m用有比較嚴(yán)格的限制，只適用于出賣人惡意違約的情形。被告在本案中雖然存在嚴(yán)重的過失，但未從其違約行為中獲取任何利益，不存在惡意違約的主觀故意，其過錯程度較之惡意違約要輕，在對被告進(jìn)行制裁時，應(yīng)考慮被告的過錯程度，不宜過分加重被告的違約責(zé)任。
經(jīng)過審理，一審法院作出如下判決：原告郭先生與被告美×置業(yè)簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(現(xiàn)售)》有效，駁回郭先生的訴訟請求，案件受理費1.6萬元由郭先生承擔(dān)。
不服一審判決提起上訴
郭先生不服一審判決，于2007年5月24日向深圳市中級人民法院提起上訴。請求撤銷一審法院的判決，判令美×置業(yè)返還面積差額款117萬多元，賠償經(jīng)濟(jì)損失13200元，并承擔(dān)一、二審的訴訟費。
郭先生上訴狀中認(rèn)為，《解釋》第十四條明確規(guī)定：房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。郭先生表示，他只與開發(fā)商美×置業(yè)存在房屋買賣合同關(guān)系。
他不應(yīng)該也無權(quán)因美×置業(yè)的行為及后果向任何的第三方主張權(quán)利，更不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由于向第三人主張權(quán)利而可能存在的法律風(fēng)險與訴訟成本。郭先生認(rèn)為，一審法院從保護(hù)被上訴人利益的角度出發(fā)，過度運用法律賦予的自由裁量權(quán)，極不恰當(dāng)?shù)卣J(rèn)定最高人民法院司法解釋存在著法律漏洞，并在判決中作出了超出審判權(quán)限乃至違背立法原意的釋義，導(dǎo)致作為有明顯過錯的被上訴人無須承擔(dān)任何的法律責(zé)任。
郭先生認(rèn)為，一審法院的判決不僅違背法理，也違背了常理。這就如同A先生向B商場買了一臺電視機(jī)，B商場卻將電視機(jī)錯誤地送到C小姐家里。很顯然錯在B商場，B商場應(yīng)該向A先生交付電視機(jī)。至于其錯將電視機(jī)送給C小姐，應(yīng)當(dāng)由其向C小姐追回。(馬培貴 高燕 張耀波)
