15日起，上海正式對轉(zhuǎn)讓居住未滿5年的非普通商品住房開征土地增值稅。這一原本意在抑制投機(jī)的舉措，在二手房指數(shù)創(chuàng)近年新高、供需存在缺口、價(jià)格漲幅顯著放大的情況下，開始演變成對買房人的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁。
6月13日，上海地稅部門發(fā)布《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房征免土地增值稅有關(guān)問題的通知》，規(guī)定從7月15日起，對個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房，既沒有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，實(shí)行核定征收土地增值稅：凡居住未滿三年的，按轉(zhuǎn)讓收入的0.5%征收，居住滿三年未滿五年的減半征收。
根據(jù)上海市相關(guān)規(guī)定，所謂非普通住房是指不符合下列條件的房屋：(1)住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上；(2)單套建筑面積140平方米以下；(3)實(shí)際成交價(jià)格：低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，座落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于17500元／平方米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)間的低于10000元／平方米，外環(huán)線以外的低于7000元／平方米。
在經(jīng)歷一個(gè)多月的緩沖期后，二手房轉(zhuǎn)讓征稅規(guī)定開始付諸實(shí)施。至此，理論上，上海對非普通二手住宅在交易環(huán)節(jié)所課的稅負(fù)可達(dá)到交易價(jià)格的9.55%。主要包括：營業(yè)稅(5.55%)、契稅(1.5%)、個(gè)人所得稅(2%)、土地增值稅(0.5%)。此外，還有印花稅、手續(xù)費(fèi)等。
通過稅負(fù)來增加二手房轉(zhuǎn)讓成本，以減少資金對二手房的頻繁炒作，從而起到抑制投機(jī)的作用，這是政策的本意。然而，在供求緊張的局面下，政策的良好初衷顯得有些一廂情愿。“賣方要的是到手價(jià)，這稅、那稅他們可不管�！睗h宇地產(chǎn)的一位物業(yè)顧問說，“即便這樣，二手房還一天一個(gè)價(jià)呢。”易居臣信的一位經(jīng)紀(jì)人也明確表示，這幾天上家反價(jià)、要求將土地增值稅打入房價(jià)的已很普遍。比轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)更陰狠的招數(shù)是：在中介的撮合下，上下家串通，“做低房價(jià)”。一位不愿具名的某地產(chǎn)中介公司物業(yè)顧問告訴記者，通常的做法是簽兩份合同，一份填寫壓低后的虛擬成交價(jià)，給稅務(wù)機(jī)關(guān)看；一份寫明應(yīng)補(bǔ)償?shù)牟顑r(jià)，留作上下家私下運(yùn)作的憑據(jù)�！把a(bǔ)償”的名目繁多，有“裝修補(bǔ)償費(fèi)”“戶口遷移費(fèi)”“搬遷費(fèi)”等等�！百I房人在交付首付款時(shí)，將差價(jià)一并付清，賣房人的權(quán)益我們會保障的�！边@位物業(yè)顧問說，“80%的買家也愿意這樣做，因?yàn)樽龅头績r(jià)，買家的稅負(fù)也可以少繳納些�！�
類似的“下有對策”之所以大行其道，前提是二手房市場紅火。上海二手房指數(shù)辦公室最新統(tǒng)計(jì)顯示，繼5月份上漲之后，6月份上海二手房指數(shù)繼續(xù)大漲70點(diǎn)，達(dá)1751點(diǎn)，漲幅4.16%，創(chuàng)近年來新高。由于市場需求量明顯增加，供需存在缺口，二手房價(jià)漲幅明顯放大，其中，七成區(qū)域二手房價(jià)格漲幅超過3%。
在賣方市場下，稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁便成了平常事。據(jù)了解，在上海之前，北京于2006年12月1日起，對于個(gè)人轉(zhuǎn)讓的二手非普通住宅征1%的土地增值稅；杭州從今年2月1日起，開征二手房轉(zhuǎn)讓土地增值稅，大部分房源按總價(jià)的0.5%征收；溫州自今年7月1日開始，也征收類似稅負(fù)。由于稅率較低，各地二手房市場受征收土地增值稅的影響均不大。(徐壽松)
