根據(jù)上海地稅部門(mén)發(fā)布《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房征免土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定從7月15日起，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，實(shí)行核定征收土地增值稅：凡居住未滿(mǎn)三年的，按轉(zhuǎn)讓收入的0.5%征收，居住滿(mǎn)三年未滿(mǎn)五年的減半征收。
土地增值稅將會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生哪些影響呢？
中端市場(chǎng)不受影響
對(duì)于土地增值稅的征收將增加二手房交易負(fù)擔(dān)的說(shuō)法，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)表示還是應(yīng)該在不同物業(yè)類(lèi)型中來(lái)區(qū)別看待。
首先，國(guó)家相關(guān)稅法有一系列減免措施。比如，在1995年財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局的《實(shí)施細(xì)則》中已對(duì)免稅政策作出了詳細(xì)規(guī)定：凡居住滿(mǎn)5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿(mǎn)3年未滿(mǎn)5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿(mǎn)3年的，才按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。
此外，個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住房的，仍按規(guī)定暫免征收土地增值稅。根據(jù)滬地稅流〔2005〕59號(hào)文件的規(guī)定，普通住房必須同時(shí)符合下列條件：(1)住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上；(2)單套建筑面積140平方米以下；(3)實(shí)際成交價(jià)格：低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落在內(nèi)環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)的低于17500元/平方米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)間的低于10000元/平方米，外環(huán)線(xiàn)以外的低于7000元/平方米。凡不符合上述條件的均為非普通住房。
因此，對(duì)于多屬普通住宅的中端市場(chǎng)，土地增值稅影響極為有限。
高端市場(chǎng)交易成本抬高
關(guān)于《通知》對(duì)于二手市場(chǎng)的影響，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析認(rèn)為，《通知》將會(huì)在一定程度上抑制高端二手房市場(chǎng)中的短期交易行為，對(duì)于以次新房為主的高端二手房市場(chǎng)，短期內(nèi)交易將會(huì)受到影響。
目前，上海市場(chǎng)中的高端項(xiàng)目由于一系列調(diào)控政策，其投資回報(bào)已有所下降，這在租賃及買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)都有反應(yīng)，比如高端物業(yè)的投資回報(bào)已基本回落至6%-8%。那么，從目前來(lái)看，增值稅影響的恰恰是高端物業(yè)的交易成本，將會(huì)進(jìn)一步擠壓高端物業(yè)投資者的利潤(rùn)空間。當(dāng)然，5年以上的高端物業(yè)也不受影響。
哪種付稅方式合算
《通知》中規(guī)定了土地增值稅的兩種計(jì)算方法，下面，讓我們來(lái)看看，究竟哪種算法對(duì)高端消費(fèi)者更劃算。
李女士于2004年購(gòu)買(mǎi)了東苑半島花園一套150平方米左右的住宅，新房總價(jià)在120萬(wàn)元，到2006年李女士想要轉(zhuǎn)讓?zhuān)茨壳岸质袌?chǎng)的價(jià)格，這套住宅總價(jià)升至165萬(wàn)元。
計(jì)算方法一：對(duì)既不能夠提供購(gòu)房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的業(yè)主，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的0.5%征收率計(jì)征土地增值稅。
土地增值稅=165萬(wàn)元×0.5%=8250元計(jì)算方法二：
對(duì)于凡能夠提供購(gòu)房發(fā)票的住宅，按增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%計(jì)算土地增值稅。
土地增值稅=(交易價(jià)格-房產(chǎn)原值-各種交易稅費(fèi)總合-每年5%的房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)原值)×30%
交易價(jià)格：165萬(wàn)元房產(chǎn)原值：120萬(wàn)元交易稅費(fèi)：3.6萬(wàn)元(新房契稅：120萬(wàn)元×3%)，4.95萬(wàn)元(二手交易契稅：165萬(wàn)元×3%)，9萬(wàn)元(營(yíng)業(yè)稅：165萬(wàn)元×5.5%)，4.9萬(wàn)元(個(gè)人所得稅：約為交易價(jià)格的1-3%)
每年5%的房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)原值：12萬(wàn)元(2年×5%×120萬(wàn)元)
土地增值稅=(165-120-3.6-4.95-9-4.9-12)×30%=3.1萬(wàn)元
通過(guò)上述計(jì)算，我們看到，在不違背國(guó)家相關(guān)規(guī)定的情況下，對(duì)消費(fèi)者更為有利的情況是前者，即按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的0.5%計(jì)算土地增值稅這一做法。
