中大恒基的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，往年租賃市場中，一次性簽兩年以上租期的房源約占15%，而7月份這批房源比重下降了近三成。專業(yè)人士預(yù)測，明年高檔公寓市場將迎來租價(jià)高峰期，房主都想搭乘順風(fēng)車多收益一筆“奧運(yùn)財(cái)”。眼下，北京奧運(yùn)場館周邊高檔公寓租賃市場出現(xiàn)“房客續(xù)簽難”現(xiàn)象，很多房主都不愿意與房客續(xù)簽下一年的合同。
來自于北京中原三級市場部研究中心的最新數(shù)據(jù)顯示，北京中高檔住宅的租金回報(bào)率從2006年10月的5.1%下降至2007年6月的4.32%，降幅最為明顯的時(shí)段是今年的3月至5月。按照這樣的市場行情，為了減少空置期、保證收益，房東都希望與房客簽訂長年合同。但現(xiàn)在房客和小公司追著房東一次性簽兩年的合同都沒成功，原因就是房東想在奧運(yùn)會期間將房屋短租，有的房東為短租提前做準(zhǔn)備工作，目前簽的租賃合同都不希望房客住到明年7月份。亞運(yùn)村周邊的七八家中介門店均對記者表示，目前與房東簽一年以上租賃合同的房子比較難，有的客戶現(xiàn)在就要預(yù)定明年7、8月以后的房子，但目前中介公司還沒有開展這種租賃業(yè)務(wù)。
短租房主應(yīng)預(yù)見奧運(yùn)后空置風(fēng)險(xiǎn)
有觀點(diǎn)認(rèn)為，奧運(yùn)會期間運(yùn)動場館周邊公寓租金回報(bào)能增長50%。但北京中原三級市場部研究中心的專業(yè)人士分析，根據(jù)長期監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，北京以高級白領(lǐng)、外企高層、外籍人士等中高端群體為主商務(wù)氛圍較濃區(qū)域、商住兩用樓盤聚集的區(qū)域和外籍人士聚集區(qū)的中高檔住宅租金水平能保持穩(wěn)定增長，而其他租賃市場的租金回報(bào)率在一直下降，因此想乘“奧運(yùn)”賺錢的房東，還要防范短租未成功和奧運(yùn)會后的空置風(fēng)險(xiǎn)。
在獲取房產(chǎn)出租收益時(shí)，租金高低可大體決定整體的房產(chǎn)年收益，故多數(shù)投資人認(rèn)為租金越高越好。事實(shí)上，出租年收益的高低除受月租金的高低的影響外，空置時(shí)間的長短也很關(guān)鍵。據(jù)悉，北京各區(qū)域的租房空置期因地段等條件限制，出租空置期長短也略顯不一。以亞運(yùn)村區(qū)域?yàn)槔�，目前公寓平均出租的空置期�?至2個(gè)月。
以亞運(yùn)村一套可商住兩用的80平方米大的公寓為例，2008年1至6月份按市場價(jià)出租為12000元/月，年租金可達(dá)132000元(除一個(gè)月的空置期)；假設(shè)2008年6月份時(shí)，房東按短租價(jià)格出租給涉外記者，以月租金為18000元/月，租期為7、8兩個(gè)月計(jì)算，可獲取租金36000元。由此得出，該套公寓1至8月份的租金收入共計(jì)108000元，如果房子再次出租月租金仍保持在12000元，那么空置期必須控制在兩個(gè)月內(nèi)，才能剔除短租導(dǎo)致的年收益風(fēng)險(xiǎn)。而在奧運(yùn)會過后，之前長期穩(wěn)定的租客已在其他區(qū)域的空置公寓中找到住所，所以房東是否能找到穩(wěn)定的房客成為最大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
千萬家市場分析人士建議，靠出租獲得收益的房主不要單被短期利益所惑，一定要將空置時(shí)間合理轉(zhuǎn)化成有效收益進(jìn)行綜合計(jì)算，要以“平均月收益”衡量收益率，避免做賠時(shí)間、精力而又不賺錢的投資決策。(王麗婭)
