眼下，北京不少擁有兩套房子以上的購(gòu)房者以“以房養(yǎng)房”的方式投資。
前不久，金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率開(kāi)始本年度內(nèi)的第三次上調(diào)，同時(shí)住房公積金貸款利率也相應(yīng)提高。對(duì)于購(gòu)房者而言，此次加息直接增加了“以房養(yǎng)房”者的月還款額度，那么，這時(shí)“以房養(yǎng)房”者該如何應(yīng)對(duì)呢？
保證現(xiàn)金流，巧用公積金貸款
就拿身為外企員工的劉先生來(lái)說(shuō)，兩年前稅后月收入在5000元左右的他將以前的房子出租，每月得租金2000元，同時(shí)他購(gòu)買了一套60萬(wàn)元的自住房，辦理了20年期的貸款，幾次加息后，他算了算，還款額增幅超過(guò)了10%。每個(gè)月70%以上的工資都用來(lái)還銀行房貸。
最近一次加息，看起來(lái)增加的還款額不算大，但自2004年10月以來(lái)33個(gè)月內(nèi)7次加息，購(gòu)房人累積起來(lái)的房貸負(fù)擔(dān)卻不小。目前，銀行放貸一般要求購(gòu)房者還貸額度不得超過(guò)家庭收入的50%。一方面是為了保證銀行放貸的安全性，另一方面也考慮到購(gòu)房者家庭的正常生活。
要保證“以房養(yǎng)房”順利進(jìn)行，就職于中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行的注冊(cè)財(cái)務(wù)策劃師李春建議劉先生做好投資規(guī)劃，增加收入來(lái)源。另外，可以在保證現(xiàn)金流的前提下根據(jù)自己的收入水平和支付能力選擇部分提前還貸，減少月供，提前還貸時(shí)盡量在年底11月或12月與銀行提前預(yù)約歸還貸款，此時(shí)利率還是年初的貸款利率，等待第二年初，利率就按照當(dāng)年的調(diào)整而實(shí)施了。
另外，選擇公積金貸款要比選擇商業(yè)貸款明智，因?yàn)楣e金的利率比商業(yè)貸款的利率低，因此貸款成本低。一般情況下，在購(gòu)房的時(shí)候應(yīng)當(dāng)首先使用自有資金交足首付款項(xiàng)或更多，然后利用公積金貸款，如果不足再使用商業(yè)按揭貸款。
比如，5年期以上公積金貸款利率為4.95%，比同期商業(yè)貸款7.38%的基準(zhǔn)利率低2.43個(gè)百分點(diǎn)，即便按照最優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)打八五折，仍有1.32%的利差。同樣20萬(wàn)元20年貸款使用公積金貸款，20年下來(lái)，會(huì)比商業(yè)貸款節(jié)省3萬(wàn)多元的利息。
提高租金收益，定投開(kāi)放式基金
對(duì)于投資性購(gòu)房的李女士來(lái)說(shuō)，她買的那套價(jià)值100萬(wàn)元的房子，出租后租金也就5萬(wàn)元，再繳納5%的個(gè)人出租房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅，五年時(shí)間房款所得為23.75萬(wàn)元，而如果將100萬(wàn)元存入銀行，按5年定期存款5.22%利率計(jì)算，五年后，扣掉5%利息稅，可得24.79萬(wàn)元�！白夥康腻X還沒(méi)有銀行利息高？！”李女士頗有些郁悶。
但是交通銀行理財(cái)顧問(wèn)、AFP金融理財(cái)師尚琳琳不這么認(rèn)為，她表示，李女士不能把租房收入等同于房屋投資收益，因?yàn)榉慨a(chǎn)投資收益真正意義在于投資真正有價(jià)值的房產(chǎn)，五年后房產(chǎn)出售的凈收益與五年中的房租收益之和才是比較的客觀數(shù)字，其間的租金收益僅僅是理財(cái)收益而已。換言之，沒(méi)有人投資房屋是為了僅僅獲得每月的租金收入，而是一定時(shí)期內(nèi)房屋收益的總獲利。
要讓“以房養(yǎng)房”投資收益增加，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行的注冊(cè)財(cái)務(wù)策劃師李春建議，提高租金的再利用效率，增加投資收益，規(guī)避通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。在資本市場(chǎng)處于牛市期間，建議采用定期定額投資開(kāi)放式基金的方式，來(lái)提高租金的收益。每月收取的租金，固定在某一天購(gòu)買一只開(kāi)放式基金，如此堅(jiān)持下來(lái)，時(shí)間越長(zhǎng)效果越好。預(yù)期投資收益率為10%，大于貸款率，這種結(jié)果還比較理想。
投資看潛力 規(guī)避房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)
“以房養(yǎng)房”可并不是說(shuō)一定會(huì)萬(wàn)無(wú)一失，其中不確定因素也很多。
市場(chǎng)需求關(guān)系是影響房?jī)r(jià)漲幅的主導(dǎo)因素，越來(lái)越多的“以房養(yǎng)房”者抱怨房?jī)r(jià)不斷上升，但在待租房屋供過(guò)于求的情況下房屋租金卻保持穩(wěn)定，投資房產(chǎn)成本在加大，投資周期在增長(zhǎng)。這樣看來(lái)，地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑加大了。
要保證“以房養(yǎng)房”的安全性，注冊(cè)財(cái)務(wù)策劃師李春提醒您，投資之前千萬(wàn)不要盲從，要選擇比較有投資價(jià)值或者說(shuō)升值潛力比較大的房地產(chǎn)，一是別墅，因?yàn)檎呦拗苿e墅建設(shè)，因此長(zhǎng)期來(lái)看，別墅供給小于需求，價(jià)格會(huì)上漲。二是城市邊緣的房地產(chǎn)。隨著城市的擴(kuò)張，現(xiàn)在的郊區(qū)就是未來(lái)的市區(qū)，甚至中心，增值的潛力相對(duì)較大。三是投資地鐵與學(xué)校周邊，這樣升值潛力也比較大。另外，最好不要“滿倉(cāng)”操作，“把雞蛋分別放入幾個(gè)籃子里”，這樣在家庭收入以及正常開(kāi)銷不變的情況下，家庭財(cái)務(wù)安全系數(shù)才能比較大。風(fēng)險(xiǎn)才能相對(duì)可控。(馮一萌）
